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《深圳商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃預(yù)案.doc》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、深圳華強(qiáng)北商業(yè)地產(chǎn)策劃案第一篇??市場調(diào)查報(bào)告1.1總體市場態(tài)勢1.1.1總體市場態(tài)勢1）住宅部分2000年上半年深圳市共銷售商品房233.42萬平方米，同比增長15.4%。其中住宅銷售面積217.40萬平方米，同比增長17.3%，占總銷售面積的93%以上。講明在商品房的銷售中，住宅所占的比重越來越重。2）商業(yè)部分2000年上半年全市商業(yè)用地出讓面積為10.75萬平方米，同比減少74.6%。特區(qū)內(nèi)要緊分布在福田區(qū)和羅湖區(qū)，其中福田區(qū)出讓面積為6.08萬平方米，占出讓面積的57%。講明隨著都市中心的西移，福田的商業(yè)核心
2、地位正在形成2000年1季度末商服施工面積為165.08萬平方米，同比增長了20.3%。特不是東門的舊城改造，使區(qū)域內(nèi)商服的可售面積空前增加，區(qū)域內(nèi)競爭愈演愈烈。東門的商業(yè)物業(yè)銷售嚴(yán)峻不暢已是不爭的事實(shí)。3）辦公樓市場2000年上半年全市辦公樓用地出讓面積為3.81萬平方米，比去年同期減少了79.2%。其中福田區(qū)出讓面積僅為0.3萬平方米，占總量的8%。但上半年辦公樓（含非商品房）批準(zhǔn)報(bào)建面積38/3844.00萬平方米。盡管在明后兩年內(nèi)辦公樓的市場供應(yīng)量得到了有效的操縱，但短期內(nèi)辦公樓的供應(yīng)量仍然呈現(xiàn)上升的趨勢。4
3、）公房上市7月公房上市已進(jìn)入實(shí)質(zhì)運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，盡管從目前來看真正進(jìn)入二手買賣市場的比重專門少，但其對市場的阻礙已特不明顯：一般商品住宅的價(jià)格和銷售速度不可幸免受到?jīng)_擊，而由此可能導(dǎo)致?lián)Q樓欲望高漲，豪宅消費(fèi)群擴(kuò)大。5）個(gè)盤時(shí)代深圳房地產(chǎn)市場正進(jìn)入個(gè)盤時(shí)代，為了從激烈的競爭中突圍，每個(gè)樓盤都力求在建筑本體（含戶型及建筑風(fēng)格等）和營造社區(qū)文化方面塑造自身特色、把握特定消費(fèi)群體。善于迎合和把握目標(biāo)客戶的需求、展示賣點(diǎn)的個(gè)盤跳出大市混戰(zhàn)氛圍而盡快兌現(xiàn)市場價(jià)值。1.1.2近期市場熱點(diǎn)今年的熱點(diǎn)區(qū)域仍然與市政建設(shè)的進(jìn)展、都市中心的轉(zhuǎn)移
4、和消費(fèi)適應(yīng)的改變緊密相關(guān)。1)??中心區(qū)隨著中心區(qū)六大市政工程的全面開工，中心區(qū)已成為市民關(guān)注的焦點(diǎn)。中海華庭作為中心區(qū)第一個(gè)入伙的住宅項(xiàng)目，銷售達(dá)到8成以上；和記黃埔第二期的推出，更是重演了8年往常排隊(duì)搶樓的情景，僅15天就實(shí)現(xiàn)了推出量8成的銷售佳績。38/38去年市政府投資要緊用于環(huán)境和基礎(chǔ)工程，今年投資重點(diǎn)要緊是地鐵與中心區(qū)具體工程，如：市民廣場、青青年文化宮等。年內(nèi)中心區(qū)住宅項(xiàng)目及地鐵沿線項(xiàng)目將接著倍受關(guān)注。年內(nèi)可能中心區(qū)推出的項(xiàng)目不多，只有國際商會大廈（寫字樓）推出，但其一級輻射區(qū)，如：景田片區(qū)供應(yīng)量巨大。
5、2)??香蜜湖片區(qū)與99年相比，香蜜湖片區(qū)市場供應(yīng)量大大增加，嘉園、翠?；▓@、楓丹雅苑、東海二期及萬科溫馨家園等項(xiàng)目相繼推出。這些樓盤大多具有質(zhì)素較高、開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)的特點(diǎn)，加之香蜜湖片區(qū)良好的居住環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢，吸引了許多對環(huán)境質(zhì)素要求較高的換房一族。從總體銷售情況來看，樓盤的銷售率有較大幅度的提高。3)??龍華物業(yè)去年年中萬科、中海同時(shí)推出關(guān)外大型精品小區(qū)四季花城、怡翠山莊，使關(guān)外物業(yè)平添檔次，同時(shí)也拓展了購買客戶的構(gòu)成群體。梅林拓關(guān)，龍華新區(qū)定位為中心區(qū)的生活配套區(qū)，地鐵4號線也將通過龍華，必將給龍華物業(yè)帶來巨
6、大的利好。7月8日物業(yè)集團(tuán)在關(guān)外最大的項(xiàng)目—風(fēng)和日麗正式推出，銷售情況良好，講明龍華已開始受到市場的關(guān)注。4）地鐵沿線前兩年，盡管深圳人對地鐵概念還較為模糊，但地鐵物業(yè)仍然帶來了高的附加值。今年隨著地鐵工程的進(jìn)展，其物業(yè)的附加值將會進(jìn)一步提高，商家也紛紛搶占，如：新一佳進(jìn)駐彩福商城、好百年入駐彩虹新都的裙樓等。5）東部題材38/38年內(nèi)東部快速干道立即開通，大梅沙二期工程差不多開工，都會給東部以休閑、度假為主題的物業(yè)帶來機(jī)遇，如：中信開發(fā)的“海天一色”制造了沙頭角物業(yè)價(jià)值的新高。6）環(huán)境和質(zhì)素較好的大戶型住宅年內(nèi)由金
7、地開發(fā)的金海灣花園的熱銷拉開了大戶型旺銷的序幕，相繼推出的華僑城錦繡花園、香蜜湖片區(qū)的東海二期，短期內(nèi)均取得了良好的銷售業(yè)績。7）主題商城傳統(tǒng)的商業(yè)形式正經(jīng)歷大的轉(zhuǎn)變。主題商城愈演愈烈，南山的“西部電子”、“東方巴黎”成為99年商場銷售的熱點(diǎn)。但過小的鋪位劃分帶來的使用不便加之經(jīng)營治理公司的經(jīng)驗(yàn)缺乏，大大打擊了投資者的信心。但從總體來看，相對明確的主題定位或消費(fèi)人群定位仍然是突圍市場的有效方式，如：東門女的天地等。1.1.3市場進(jìn)展趨勢2000年深圳房地產(chǎn)市場較去年趨勢更明顯、特點(diǎn)更突出。1)??競爭激烈和記黃埔、漢
8、國置業(yè)等境外大型地產(chǎn)商與新生力量的進(jìn)入，以及傳統(tǒng)本地大地產(chǎn)商如:振業(yè)集團(tuán)、萬科、招商、華僑城等的持續(xù)開發(fā)令2000年市場競爭的激烈程度遠(yuǎn)超往年。盡管去年全市經(jīng)濟(jì)增長仍保持較快速度，居民收入水平穩(wěn)中有升，但市場消化能力仍然有限，總需求遠(yuǎn)低于市場總供應(yīng)量。因此在市場容量有限的情況下，不成為暢銷樓盤就面臨著積壓。2)??細(xì)分市場，營造產(chǎn)品優(yōu)勢，發(fā)揮個(gè)
