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《北京御墅別墅御墅項目營銷思路匯報(金網(wǎng)絡(luò).ppt》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、御墅項目營銷思路匯報謹呈：北京百順達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)一部2目錄contents一、宏觀政策及北京別墅市場分析三、區(qū)域別墅市場分析五、入市價格推導(dǎo)四、本體審視六、目標客群分析七、營銷思路提出二、北京高端別墅市場研究PART1政策及整體別墅市場收緊1995年—1999年1995年國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目通知》，要求嚴格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目審批，國家預(yù)算內(nèi)投資不得用于別墅性質(zhì)的高檔住宅及度假村別墅市場收縮階段高壓別墅市場高壓下回暖2000年—2005年2003年2月18日，國土資
2、源部發(fā)布緊急通知（45號令），停止別墅類用地的土地供應(yīng)。2005年后的“國八條”、等系列國家調(diào)控政策的出臺。禁止出讓別墅類用地。2006年—2009年2006年4月，國土部明確別墅僅指獨棟別墅，國六條出臺后，國土部下達從嚴土地管理通知。2008年1月，國務(wù)院出臺《促進節(jié)約集約用地的通知》。嚴控政策無效果，多種別墅量價齊升政策回顧：自2003年開始的別墅用地打壓政策實施效果較差，七年的時間多種別墅產(chǎn)品實現(xiàn)較快的發(fā)展。全面嚴控2010年—今2010年，國土部、住建部《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的
3、通知》：住宅用地容積率指標必須大于1。2012年2月底，國土部再度發(fā)文強調(diào)，停止一切別墅類用地的土地供應(yīng)。高品質(zhì)別墅成交價格穩(wěn)步提升，低總價別墅供需兩旺近幾年相關(guān)政策匯總“新國五條”中二套房比例和二手房交易稅費成本上升，對豪宅置業(yè)客戶影響有限。土地價值的稀缺性、產(chǎn)品品質(zhì)的綜合性、成熟配套的優(yōu)越性進一步顯現(xiàn)。高端、高附加值的資源占有型項目在市場競爭中將更具優(yōu)勢。從中國富豪及中國財富的增長速度來看，以目前的市場需求不可能出現(xiàn)豪宅限購的局面。當限購成為常態(tài)，購房者更珍視購房資格，希望一步到位。豪宅產(chǎn)品成為更理
4、性選擇。北京豪宅市場向來以穩(wěn)健著稱，豪宅規(guī)模和品質(zhì)不斷提升，形成了獨有的豪宅圈層文化。短期來說，無論“國五條”細則執(zhí)行得如何，對豪宅物業(yè)都不會帶來直接的價格影響。在未來不遠的時間內(nèi)，將看到預(yù)期的價格穩(wěn)健上揚。新國五條對別墅市場的影響北京別墅市場分析——供需關(guān)系及價格年度期房供應(yīng)套數(shù)期房成交套數(shù)價格2008426912562089520093539461717428201028532199249952011298716112617220122639221924082與2011年相比，2012年全年別墅市場
5、表現(xiàn)相對較為突出，市場成交迅速回暖，市場走向供需平衡，但由于一些低價產(chǎn)品的集中成交，讓價格出現(xiàn)了一定下探。北京別墅市場分析——供需關(guān)系及價格名次項目名稱推廣名行政區(qū)套數(shù)↓面積(㎡)均價(元/㎡)金額1中海尚湖世家延秋園昌平區(qū)380135748.71722623.38億元2萬通龍山逸墅龍山新新逸墅懷柔區(qū)15047622.61127056.05億元3譽天下麗來花園順義區(qū)13954919.892400613.18億元4遠洋傲北(巴摩梭羅)遠洋傲北嘉園昌平區(qū)13551532.25193449.97億元5御湯山玉
6、湯山、玉湯山莊園昌平區(qū)12549556.072580612.79億元6溫哥華森林北郡楓樹家園昌平區(qū)12235847.15254809.13億元7中建·紅杉溪谷紅杉溪谷嘉園通州區(qū)10120451.74205134.2億元8萬通天竺新新家園天竺新新家園順義區(qū)9940604.54207648.43億元9龍湖好望山香堤清庭花園順義區(qū)9022590.31150093.39億元10遠洋·天著遠洋天著景園大興區(qū)8832513.23286379.31億元11富力童話時光富力華庭苑大興區(qū)7214588.01132711.
7、94億元12華潤置地·潤西山潤西山苑門頭溝區(qū)7031617.07281408.9億元13富力丹麥小鎮(zhèn)龍熙順景、富力丹麥小鎮(zhèn)大興區(qū)5717523.07150132.63億元14龍湖·香醍溪岸香堤溪岸家園、香醍溪岸順義區(qū)5516673.43197523.29億元15中海九號公館·御龍府中海九浩苑豐臺區(qū)5321998.04364828.03億元16億城燕西華府燕西華府家園豐臺區(qū)5221314.13228364.87億元17金融街·金色漫香林開泰東里、芳苑小區(qū)大興區(qū)4710735.25233872.51億元18
8、首邑·溪園首邑溪谷嘉園大興區(qū)4610238.52275632.82億元19領(lǐng)秀·觀山悅觀山悅家園昌平區(qū)4416222.27183382.97億元20京基·鷺府京基嘉苑昌平區(qū)4319531.36304385.94億元2012年成交排名：低總價產(chǎn)品熱銷，前十名項目成交占到市場總成交的60%。隨著土地新政對容積率的限定，以及2012年年底的集中放量，別墅的新房供應(yīng)預(yù)計在2013年會進一步小幅回落。北京別墅市場分析——供應(yīng)量預(yù)測截至到2012年年底
