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《浙江嘉興中楠穆溪左岸項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案提報(bào).ppt》由會(huì)員上傳分享,免費(fèi)在線閱讀,更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。
1、報(bào)喜鳥集團(tuán)·嘉興《中楠·穆溪左岸》項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案提報(bào)第一部分市場(chǎng)篇一、影響嘉興整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素政策、經(jīng)濟(jì)等外部因素:城市及農(nóng)村居民收入的不斷增長(zhǎng),促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展;城市化進(jìn)程的加快,為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了新的活力;外來(lái)人口的不斷導(dǎo)入,為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了必要的購(gòu)房需求;政策雙重影響,利好、利空政策作用市場(chǎng)。目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目多為10萬(wàn)m2以上的大盤,項(xiàng)目的“規(guī)模效應(yīng)”漸漸成為市場(chǎng)上的主要賣點(diǎn)之一;市場(chǎng)自身因素:04、05兩年市場(chǎng)供應(yīng)量較大,導(dǎo)致目前在售的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目較多,為新一輪上市項(xiàng)目銷售造成一定的壓力
2、,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加??;隨著整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展,以及市中心土地的日益稀缺,現(xiàn)階段逐漸形成了南、北、西區(qū)三足鼎立的市場(chǎng)格局。二、板塊細(xì)分市場(chǎng)介紹整體市場(chǎng)格局:北區(qū)中心城區(qū)東南區(qū)西區(qū)東北板塊其他板塊板塊發(fā)展依托:傳統(tǒng)的的居住板塊;便利的生活配套設(shè)施;與市中心的直線距離。板塊一:北區(qū)板塊(本項(xiàng)目所在地)板塊產(chǎn)品特征:建筑形態(tài)以多層為主;房型設(shè)計(jì)以大2房和小3房居多;多以穆湖景觀優(yōu)勢(shì)為主要賣點(diǎn)。板塊主力客源:長(zhǎng)期居住北區(qū)的嘉興市民;開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)職工;外來(lái)務(wù)工者。板塊住宅價(jià)格:均價(jià):3700-4000元/m2。代表性項(xiàng)目介紹禾城世
3、紀(jì)花園位置:禾興北路昌盛路口項(xiàng)目體量:17萬(wàn)m2建筑形態(tài):別墅、多層、小高層主力房型:2房、3房目前售價(jià):3800–3950元/m2項(xiàng)目分析:小區(qū)的穆湖景觀優(yōu)勢(shì)以及森林公園旁的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì);北區(qū)成熟的生活氛圍以及完善的生活配套設(shè)施;相對(duì)于其他市場(chǎng)活躍板塊的價(jià)格優(yōu)勢(shì);目前剩余的多層大面積房源以及小高層銷售遇到瓶頸。板塊發(fā)展依托:符合城市發(fā)展方向;教育設(shè)施的逐漸完善;優(yōu)秀的項(xiàng)目品質(zhì)。板塊二:東南板塊(南湖新區(qū))板塊產(chǎn)品特征:05年以來(lái)大型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)超過(guò)20個(gè);房型設(shè)計(jì)以2房和3房為主;多以教育配套為主要賣點(diǎn)。板塊主力客源:政府
4、公務(wù)員;區(qū)域原有居民改善居住環(huán)境;上海及江、浙兩省的投資客。板塊住宅價(jià)格:均價(jià):4200-4500元/m2。代表性項(xiàng)目介紹巴黎都市(三期)位置:中環(huán)東路、中環(huán)南路口項(xiàng)目體量:14.9萬(wàn)m2建筑形態(tài):小高層、高層主力房型:大2房、大3房目前售價(jià):5000–5300元/m2項(xiàng)目分析:東南板塊項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)在該項(xiàng)目身上體現(xiàn)的淋漓盡致;曾獲得“優(yōu)秀規(guī)劃設(shè)計(jì)”、“十大人氣樓盤”等多個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng);超高的價(jià)格定位,令該項(xiàng)目的后續(xù)價(jià)格上升遇到阻力,目前銷售遇到瓶頸;特色化的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格,提升項(xiàng)目整體檔次感;大量的戶外廣告宣傳,使得小區(qū)知名度迅
5、速提升,占據(jù)了相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)份額。板塊發(fā)展依托:大型商業(yè)項(xiàng)目的建成,“以商帶住”;長(zhǎng)久以來(lái)所形成的高檔品質(zhì)感;未來(lái)規(guī)劃的日漸成熟。板塊三:西區(qū)板塊板塊產(chǎn)品特征:項(xiàng)目多為10萬(wàn)m2以上的混合性社區(qū);主力2房90-110m2、3房110-140m2;以價(jià)格優(yōu)勢(shì)為主要賣點(diǎn)。板塊主力客源:開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的日、韓、臺(tái)資等企業(yè)中高層管理者;區(qū)域原有居住人群;本地和外來(lái)的私營(yíng)業(yè)者。板塊住宅價(jià)格:均價(jià):4500-4800元/m2。代表性項(xiàng)目介紹金都佳苑位置:中山西路、秀清路口項(xiàng)目體量:15萬(wàn)m2建筑形態(tài):小高層主力房型:2房、大3房目前售價(jià):50
6、00–5500元/m2項(xiàng)目分析:項(xiàng)目目標(biāo)客群主要針對(duì)當(dāng)?shù)亟鹱炙獾娜巳?;房型設(shè)計(jì)以舒適型為宗旨;特色的營(yíng)銷推廣方式為項(xiàng)目的銷售起到了積極的推動(dòng)作用。板塊整體市場(chǎng)特征:中心城區(qū)土地稀缺性日益顯現(xiàn);成熟、完善的商業(yè)生活配套;地段價(jià)值因素明顯。板塊四:中心城區(qū)板塊建筑形態(tài)以高層和小高層為主;單個(gè)項(xiàng)目的總建筑面積較小;商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量較大。板塊產(chǎn)品特征:板塊主力客源:開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)中高層管理者;政府公務(wù)員、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)層;全市范圍內(nèi)的高收入者。板塊住宅價(jià)格:價(jià)格范圍:5000-6500元/m2。以多層建筑居多,2房面積100-1
7、20m2,3房面積130-150m2;板塊市場(chǎng)均價(jià)控制在3600-3800元/m2之間,低于全市平均水平;開(kāi)發(fā)區(qū)的設(shè)置,為其帶來(lái)客源的同時(shí),對(duì)空氣的污染較為嚴(yán)重。其他板塊——東北板塊——南區(qū)板塊單個(gè)項(xiàng)目體量都在10萬(wàn)m2以上,多為現(xiàn)房項(xiàng)目,以多層建筑為主;在售項(xiàng)目基本都進(jìn)入了尾盤階段,均價(jià)控制在3800-4000元/m2之間;作為一個(gè)新興的居住板塊,其目前入住率較低,生活配套設(shè)施極其缺乏。多層建筑受到消費(fèi)者的偏好;三、消費(fèi)者喜好分析“一步到位”的購(gòu)房理念,使得100–120m2的小3房受到市場(chǎng)的青睞;購(gòu)房者對(duì)于客廳要求相
8、對(duì)較高,面寬要求達(dá)到4.2m為宜,面積控制在20m2左右為佳;作為使用時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)的主臥來(lái)講,其舒適度也有相應(yīng)要求,面寬達(dá)到3.6m為宜,面積控制在15m2以上為佳。從供應(yīng)量來(lái)看,07年的市場(chǎng)整體供應(yīng)量將基本與06年持平,且多以大型項(xiàng)目的后續(xù)供應(yīng)為主;四、市場(chǎng)綜述理性的消費(fèi)理念導(dǎo)致了嘉興房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)去化量大起大