某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總綱.ppt

《某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總綱.ppt》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線(xiàn)閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在PPT專(zhuān)區(qū)-天天文庫(kù)。

1、中航觀(guān)瀾項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總綱2004年7月21日1第一篇　　營(yíng)銷(xiāo)總策略——營(yíng)銷(xiāo)總策略得當(dāng)與否是決定項(xiàng)目成敗關(guān)鍵！2本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總策略制定的前提是什么？檢驗(yàn)本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總策略是否上佳的標(biāo)準(zhǔn)又是什么？無(wú)論是“制定的前提”，還是“終極的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”，它們都是一致的，——那就是本項(xiàng)目的核心營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。目標(biāo)決定一切，目標(biāo)指導(dǎo)一切！3本項(xiàng)目的核心目標(biāo)是什么？核心目標(biāo)一：實(shí)現(xiàn)順利銷(xiāo)售（價(jià)格、銷(xiāo)售速度）、獲取相對(duì)最高額的開(kāi)發(fā)回報(bào)核心目標(biāo)二：在打造項(xiàng)目品牌的同時(shí)（基礎(chǔ)上），打造中航地產(chǎn)的企業(yè)品牌成為本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)行動(dòng)綱領(lǐng)！4本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總策略——搶占市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)遇，首創(chuàng)深圳區(qū)域性BCC示范項(xiàng)目

2、，奠定項(xiàng)目地位與高度，實(shí)現(xiàn)住宅與商業(yè)價(jià)值最大程度互動(dòng)提升，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體價(jià)值最大化。（實(shí)現(xiàn)前述核心目標(biāo)）5營(yíng)銷(xiāo)總策略釋義搶占市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)遇——面臨觀(guān)瀾周邊區(qū)域（坂田、龍華等）的潛在項(xiàng)目（萬(wàn)科城等項(xiàng)目）競(jìng)爭(zhēng)，最大限度搶占市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)遇，最大限度截留觀(guān)瀾本地客戶(hù)成為項(xiàng)目成功營(yíng)銷(xiāo)的首個(gè)前提。6營(yíng)銷(xiāo)總策略釋義首創(chuàng)深圳區(qū)域性BCC示范項(xiàng)目，奠定項(xiàng)目地位與高度——項(xiàng)目整體形象高度是支撐項(xiàng)目住宅/商業(yè)未來(lái)售價(jià)的重要因素；——項(xiàng)目整體形象高度是實(shí)現(xiàn)中航項(xiàng)目品牌、企業(yè)品牌的重要保障；——深圳特區(qū)首個(gè)BCC示范社區(qū)，是本項(xiàng)目奠定地位與高度的最佳突破口。BCC——BusinessC

3、ultureCenter,中央商業(yè)文化生活區(qū)7營(yíng)銷(xiāo)總策略釋義為何“BCC”成為奠定項(xiàng)目地位與高度的最佳突破口？1.因?yàn)樗堑谝粋€(gè)將“政府城市規(guī)劃、建設(shè)”與“企業(yè)市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)行為”緊密結(jié)合在一起的項(xiàng)目；2.因?yàn)樗巧钲诘谝粋€(gè)“通過(guò)綠色生態(tài)與文化，將居住與商業(yè)休閑”有機(jī)融合為一體的項(xiàng)目；3.因?yàn)樗巧钲诘谝粋€(gè)“可以集中創(chuàng)造第三生活空間價(jià)值”的項(xiàng)目。8營(yíng)銷(xiāo)總策略釋義住宅與商業(yè)價(jià)值最大程度互動(dòng)提升——本項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（住宅與商業(yè)相對(duì)獨(dú)立又相互借勢(shì)、互成景觀(guān)體系）為實(shí)現(xiàn)兩者價(jià)值互動(dòng)提供了基本條件；——BCC社區(qū)的核心功能就是進(jìn)行價(jià)值整合，使住宅與商業(yè)最大限度回

4、避相互干擾、發(fā)揮價(jià)值互動(dòng)；——階段銷(xiāo)售策略與推廣策略有機(jī)結(jié)合實(shí)施，保障價(jià)值互動(dòng)切實(shí)實(shí)現(xiàn)。9營(yíng)銷(xiāo)總策略釋義實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體價(jià)值最大化——實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)相對(duì)最大化；——相對(duì)最大程度打造中航地產(chǎn)項(xiàng)目品牌、企業(yè)品牌。實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的兩大核心目標(biāo)！10總策略實(shí)施之一——入市時(shí)機(jī)選擇暨項(xiàng)目整體銷(xiāo)售進(jìn)度安排前提條件：1.項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)；2.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程進(jìn)度安排；3.中航公司“資金快速回籠”與“項(xiàng)目整體價(jià)值最大化”矛盾之間的有效協(xié)調(diào)。11前提條件一：項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)結(jié)論：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)開(kāi)始搶奪客戶(hù)，本項(xiàng)目盡早開(kāi)始適當(dāng)形式的宣傳推廣，最大程度減少觀(guān)瀾客戶(hù)流失。

5、樓盤(pán)規(guī)模入市時(shí)間主力戶(hù)型均價(jià)錦秀江南總40萬(wàn)平方米；3期規(guī)模5萬(wàn)平方米現(xiàn)正意向登記，2004年9月初開(kāi)始排號(hào)認(rèn)籌，預(yù)計(jì)9月底、10月初開(kāi)盤(pán)70M2-80M22房為主4000元/平方米坂田萬(wàn)科城總40萬(wàn)平方米；1期規(guī)模13萬(wàn)平方米1期現(xiàn)正意向登記，7月底將開(kāi)始正式認(rèn)籌，2004年9月底-10月初開(kāi)盤(pán)100M2左右3房為主未定駿景高爾夫花園總32萬(wàn)平方米；2期共4棟，規(guī)模7萬(wàn)平方米；2期已于2003年12月份開(kāi)盤(pán)，目前還有3棟正在售賣(mài)；3期在短期內(nèi)不會(huì)動(dòng)工70M2的兩房至200M2的復(fù)式，戶(hù)型廣泛3900元/平方米12前提條件二：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程進(jìn)度安排04年1

6、1月30日　一期住宅動(dòng)工05年1月30日　商業(yè)、二期住宅動(dòng)工05年5月下旬預(yù)計(jì)一期住宅達(dá)到預(yù)售條件05年6月30日　一期住宅、商業(yè)封頂，商業(yè)達(dá)到預(yù)售條件05年8月中旬　預(yù)計(jì)二期住宅達(dá)到預(yù)售條件結(jié)論：因本項(xiàng)目動(dòng)工相對(duì)遲緩，結(jié)合銷(xiāo)售法律條件約束，決定本項(xiàng)目正式的產(chǎn)品推售時(shí)間（認(rèn)籌開(kāi)始）最早也只能在2005年3月份開(kāi)始。13前提條件三：“資金快速回籠”與“項(xiàng)目整體價(jià)值最大化”矛盾之間的有效協(xié)調(diào)結(jié)論：在保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中資金流穩(wěn)定的前提下，商業(yè)銷(xiāo)售時(shí)機(jī)應(yīng)盡量選擇在相對(duì)成熟、商業(yè)價(jià)值提升相對(duì)充分的階段，不宜過(guò)早。商業(yè)銷(xiāo)售時(shí)機(jī)選擇成為本矛盾的核心焦點(diǎn)14總策略實(shí)施之

7、一——入市時(shí)機(jī)選擇暨項(xiàng)目整體銷(xiāo)售進(jìn)度安排綜合考慮上述三大前提條件，確定本項(xiàng)目關(guān)鍵銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)安排如下：秋交會(huì)04年10.1一期住宅認(rèn)籌05年5.1一期住宅開(kāi)盤(pán)05年7.16二期住宅及商業(yè)認(rèn)籌05年9.3二期住宅開(kāi)盤(pán)05年10.22商業(yè)開(kāi)盤(pán)05年11.615總策略實(shí)施之一——入市時(shí)機(jī)選擇暨項(xiàng)目整體銷(xiāo)售進(jìn)度安排綜合考慮上述前提條件，確定本項(xiàng)目銷(xiāo)售節(jié)奏及進(jìn)度安排如下：第一階段當(dāng)前——10月初第二階段10月初——4月底第三階段5月初——7月中第四階段7月中——8月底第六階段10月中——12月底第七階段2月初——4月底項(xiàng)目準(zhǔn)備及亮相期客戶(hù)咨詢(xún)及積累期一期住宅認(rèn)籌期一期

8、住宅開(kāi)盤(pán)及熱銷(xiāo)期持續(xù)銷(xiāo)售期尾盤(pán)期第五階段9月初——10月中二期住宅/商業(yè)認(rèn)籌期開(kāi)