某廣場(chǎng)招商執(zhí)行方案.ppt

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1、財(cái)富廣場(chǎng)裙樓商業(yè).招商執(zhí)行方案10/19/20211同致行.商業(yè)部一、項(xiàng)目介紹及其定位10/19/20212項(xiàng)目概況占地12358平方米，商住用地規(guī)劃為三層商業(yè)裙樓（約21000平方米）和21層板式住宅（約42000平方米）裙樓部分延街面長(zhǎng)90米左右，進(jìn)深80米左右，總建筑面積大約70000平方米，帶27000平方米的商業(yè)廣場(chǎng)和一層地下室。項(xiàng)目四至為東連供銷(xiāo)社，西連城市廣場(chǎng)，北對(duì)第三醫(yī)院，南接興隆步行街10/19/20213裙樓市場(chǎng)定位經(jīng)營(yíng)內(nèi)容定位以女性服裝、鞋帽、飾品、化妝品、精品為主，輔以超市、餐飲、娛樂(lè)、休閑的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容消費(fèi)檔次定位以中檔為主

2、，部分做成高檔業(yè)態(tài)定位主題商場(chǎng)——服裝、娛樂(lè)、餐飲為主的綜合性商業(yè)廣場(chǎng)商家定位省內(nèi)外品牌商家和當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)商戶10/19/20214定位描述以女性為主要消費(fèi)對(duì)象的集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)為一體的女性服飾、化妝品、精品之中高檔消費(fèi)的主題商城10/19/20215裙樓產(chǎn)品設(shè)計(jì):樓層經(jīng)營(yíng)功能規(guī)模及其面積比率B1中型超市2000平方米、占8.7%F1男女品牌服飾、餐飲、銀行等3000、占13.04%F1女性主題商場(chǎng)4000平方米占47.83%F2女性主題商場(chǎng)7000平方米F3休閑吧、娛樂(lè)城7000平方米、占30.43%F4會(huì)所、高檔酒樓3000平方米（轉(zhuǎn)換層

3、）最后面積有待建筑設(shè)計(jì)方案的確定10/19/20216裙樓商場(chǎng)命名東方時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng)——一般化、傳統(tǒng)的命名，容易記憶，但特色不突出**商場(chǎng)——以大商家的品牌命名，可以很好的整合商家資源建議采用“**商業(yè)廣場(chǎng)”模式命名，對(duì)其專(zhuān)門(mén)會(huì)議討論10/19/20217商場(chǎng)怎樣才能成功:商場(chǎng)成功基本要素商場(chǎng)質(zhì)數(shù)條件商場(chǎng)市場(chǎng)定位商場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略商場(chǎng)管理服務(wù)經(jīng)營(yíng)者的實(shí)力可見(jiàn)，經(jīng)營(yíng)者的實(shí)力和商場(chǎng)管理服務(wù)是招商直接決定的因素，只有認(rèn)清招商工作的重要性和專(zhuān)業(yè)性，才能實(shí)現(xiàn)商鋪的升值和銷(xiāo)售的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。10/19/20218租金定價(jià):體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)形象，打造優(yōu)良商業(yè)品牌，

4、中等租金水平定位，整體定價(jià)和分層定價(jià)相結(jié)合采用市場(chǎng)比較法，區(qū)域租金比較和價(jià)格模擬相結(jié)合市場(chǎng)租金定價(jià)的方法使用市場(chǎng)比較法中的區(qū)域租金比較法，而分區(qū)分類(lèi)散鋪出租租金定價(jià)的方法則使用價(jià)格模擬法10/19/20219市場(chǎng)租金價(jià)格體系1～3層租金均價(jià)為62.72元/平方米其中：1/F：95.27元/平方米2/F：61.93元/平方米3/F：30.97元/平方米注：以上為市場(chǎng)散租租金，整租租金下浮40到50%另：商鋪價(jià)格模擬因規(guī)劃設(shè)計(jì)方案未定而后定10/19/202110經(jīng)營(yíng)管理模式的定位首選——整體引進(jìn)大商家備選——自營(yíng)招商發(fā)展商引進(jìn)具有一定知名度的大商家

5、對(duì)項(xiàng)目商場(chǎng)實(shí)行整租經(jīng)營(yíng)發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目裙樓實(shí)行散租招商，自己對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理10/19/202111二、招商方案10/19/202112招商方案的提出方案A：整體出租，僅引進(jìn)獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)管理品牌方案B：散租，引進(jìn)小商家，自己成立管理公司10/19/202113方案A剖析圖發(fā)展商大商家整體出租物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)管理財(cái)富廣場(chǎng)商業(yè)裙樓成熟的經(jīng)營(yíng)品牌中高檔服裝百貨消費(fèi)者10/19/202114方案B剖析圖發(fā)展商小商家散鋪出租物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)管理參與經(jīng)營(yíng)財(cái)富廣場(chǎng)商業(yè)裙樓新興的賣(mài)場(chǎng)品牌中高檔服裝百貨消費(fèi)者10/19/202115指標(biāo)招商難度租金收入返租壓力銷(xiāo)售影響定

6、位相關(guān)性經(jīng)營(yíng)條件經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)方案A較難小高利好很好要求高小B較易大低一般一般一般要求大招商方案定性分析10/19/202116招商方案定量分析方案AB單位說(shuō)明相關(guān)銷(xiāo)售方式分割返租銷(xiāo)售整體、大面積發(fā)售或以租代售計(jì)量指標(biāo)租金收益97,650,00013,020,000元共10年A取B的50%銷(xiāo)售總額163,560,600147,204,540元銷(xiāo)售率90%B取A的90%返租成本100,900,800元共15年,返8%營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用3,271,2123,680,114元招商+銷(xiāo)售A:0.02B:0.025可比收益157,038,588143,524,427元方案

7、AB收益差13,514,162元方案A—方案B010/19/202117方案對(duì)銷(xiāo)售的優(yōu)劣分析方案優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)A銷(xiāo)售額較高客戶源豐富單個(gè)個(gè)體銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)容易銷(xiāo)售不暢預(yù)期收入無(wú)法實(shí)現(xiàn)招商力度和效果不易控制發(fā)展商墊付租金眾多業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者的溝通協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)嫁給了開(kāi)發(fā)商返租的財(cái)務(wù)壓力B無(wú)返租財(cái)務(wù)壓力無(wú)招商壓力無(wú)后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)資金回籠快速(整體性的)售價(jià)較低(一般在70折到82折之間)表面看回籠資金總額少客戶源狹窄不易成交交易談判難度大10/19/202118方案優(yōu)選結(jié)果方案A＞方案B10/19/202119三、招商準(zhǔn)備10/19/202120核心產(chǎn)品外延產(chǎn)品

8、相關(guān)產(chǎn)品家用電器文化、區(qū)域、時(shí)代特征的特色美食餐飲通訊、攝影照相器材飲食文化相關(guān)的展示品和精品小家電休閑、品位獨(dú)特的副食餐飲招商產(chǎn)品招商