編制目標(biāo)成本關(guān)注點.doc

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1、每日精選—編制目標(biāo)成本關(guān)注點定位版、方案版和擴(kuò)初版這三版目標(biāo)成本的編制，一定程度上可以體現(xiàn)房企目標(biāo)成本的編制水平，那么，標(biāo)桿房企萬科、恒大分階段編制目標(biāo)成本關(guān)注的點，值得其他房企借鑒。在目標(biāo)成本的實際編制過程之中，由于各家房地產(chǎn)企業(yè)的歷史經(jīng)驗沉淀、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化情況、以往對目標(biāo)成本編制的重視度各不相同，差異性頗大，所以在目標(biāo)成本編制的顆粒度和準(zhǔn)確性上也具有很大差別。有鑒于此，行業(yè)當(dāng)前的普遍做法是分多個階段編制目標(biāo)成本，各階段有所側(cè)重和要求，從而降低了目標(biāo)成本的編制難度。標(biāo)桿房企萬科、恒大分階段編制目標(biāo)成本的這些關(guān)注點值得借鑒。一、目

2、標(biāo)成本多版本編制有利于降低編制難度基于對標(biāo)桿企業(yè)目標(biāo)成本編制的經(jīng)驗總結(jié)，目標(biāo)成本編制可分解為土地版、啟動版、定位版、方案版、擴(kuò)初版和施工圖版，其中，土地版和啟動版各企業(yè)差別不大，而定位版、方案版和擴(kuò)初版這三版目標(biāo)成本的編制，一定程度上可以體現(xiàn)房企目標(biāo)成本的編制水平。（如下圖）例如，萬科某項目在策劃階段就開展了院落式花園洋房的創(chuàng)新設(shè)計，大大縮短了項目研發(fā)階段的周期。萬科是如何做的呢？6/6首先，萬科在編寫方案設(shè)計任務(wù)書前先修訂了影響項目方案設(shè)計的產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在擴(kuò)初設(shè)計開始前完成項目的施工圖設(shè)計指引編制，以便保證后期的設(shè)計工作的質(zhì)

3、量和進(jìn)度。其次，在完成傳統(tǒng)的建筑報建方案設(shè)計的同時，并行開展模型推敲和結(jié)構(gòu)、設(shè)備的初步方案設(shè)計。二、多版本目標(biāo)成本編制流程具體編制流程上，方案設(shè)計完成后20個工作日內(nèi)，項目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成《項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（方案）》和《項目產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（方案）》，項目成本經(jīng)理據(jù)其完成《項目預(yù)設(shè)成本（方案版》。如《項目預(yù)設(shè)成本（方案版》未超過《項目預(yù)設(shè)成本（啟動版》中預(yù)設(shè)總成本（除土地外開發(fā)成本）的3%，則只需按《方案設(shè)計階段成果》審批流程提交審批。否則，需項目研發(fā)經(jīng)理和項目成本經(jīng)理對超預(yù)設(shè)目標(biāo)成本的原因進(jìn)行分析和總結(jié)，并提交地區(qū)公司PMO進(jìn)行研

4、討和審核。根據(jù)審核通過的《項目預(yù)設(shè)成本（方案版》，由項目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成《初步設(shè)計任務(wù)書成本控制附件》，并報項目成本經(jīng)理、項目負(fù)責(zé)人、公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)部經(jīng)理審核。初步設(shè)計完成后20個工作日內(nèi)，項目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成《項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（初設(shè)）》和《項目配置標(biāo)準(zhǔn)（初設(shè)）》。初步設(shè)計完成后30個工作日內(nèi)，依據(jù)《項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（初設(shè)）》、《項目配置標(biāo)準(zhǔn)（初設(shè)）》，項目成本經(jīng)理組織項目團(tuán)隊參加，共同開會充分討論，完成《項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》。如無初步設(shè)計，需在招標(biāo)圖紙完成后30個工作日內(nèi)完成《項目目標(biāo)成本》。6/6如《項目目

5、標(biāo)成本（執(zhí)行版）》未超過《項目預(yù)設(shè)成本（方案版》中的預(yù)設(shè)總成本（除土地外開發(fā)成本）的3%，則只需按《初步設(shè)計階段成果》審批流程提交審批。否則，需要項目成本經(jīng)理和項目研發(fā)經(jīng)理對超預(yù)設(shè)目標(biāo)成本的原因進(jìn)行分析和總結(jié)，并提交地區(qū)公司PMO進(jìn)行研討和審核。審核后確定，同時抄送公司PMO、全體項目團(tuán)隊成員、集團(tuán)運營中心、集團(tuán)財務(wù)部。根據(jù)審核通過的《項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》，由項目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成《施工圖設(shè)計任務(wù)書成本控制附件》，并報項目成本經(jīng)理、項目負(fù)責(zé)人、公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)部經(jīng)理審核?！俄椖磕繕?biāo)成本（執(zhí)行版）》需按照集團(tuán)統(tǒng)一模板

6、編制。三、3大重點實現(xiàn)漸進(jìn)明細(xì)地編制目標(biāo)成本明確各個階段目標(biāo)成本的側(cè)重，隨著項目開發(fā)階段的演進(jìn)不斷細(xì)化各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。1.定位階段關(guān)注貨值目標(biāo)在于通過項目策劃和產(chǎn)品策劃實現(xiàn)貨值最大化。在具體執(zhí)行中強(qiáng)調(diào)通過對各類型產(chǎn)品的成本配置模塊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性測算和比較，力求產(chǎn)品組合實現(xiàn)最大盈利。定位階段目標(biāo)成本編制，關(guān)鍵點在于對產(chǎn)品組合、路網(wǎng)布置、停車布置、場地標(biāo)高等四大方案進(jìn)行管控，從而實現(xiàn)概念設(shè)計階段的目標(biāo)成本編制精準(zhǔn)化。該階段目標(biāo)成本重點控制對象，除了項目產(chǎn)品組合、成熟產(chǎn)品運用、可售比、項目公建配套、路網(wǎng)配置、停車布置等，還應(yīng)包括關(guān)注交通、功

7、能分區(qū)、景觀分析等，以及對建筑平面、戶型結(jié)構(gòu)、主要設(shè)備、停車方式及比率等的可行性及經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行預(yù)研究。6/6在編制依據(jù)上，要囊括項目地塊紅線內(nèi)外情況、政府規(guī)劃要點等信息；客戶品類、產(chǎn)品類型、面積指標(biāo)、戶型配比、預(yù)期售價等信息；區(qū)域內(nèi)同檔次或相似產(chǎn)品的成本構(gòu)成及價格水平；已結(jié)算類似項目的含量及造價數(shù)據(jù)；項目風(fēng)格及主題、重大技術(shù)解決方案；成本配置標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)劃體系。2.方案階段關(guān)注定額設(shè)計該階段的目標(biāo)成本編制，做好限額設(shè)計是關(guān)鍵。上一階段所形成的限額設(shè)計指標(biāo)列入方案設(shè)計任務(wù)書，并在階段性成果形成過程中進(jìn)行同步成本測算、評審、驗收，依據(jù)最終

8、完成的規(guī)劃及建筑設(shè)計方案編報目標(biāo)成本測算表，并形成對下一步設(shè)計工作的限額指標(biāo)分解與下達(dá)。該階段目標(biāo)成本編制管控要點在于對建筑方案、安裝方案、結(jié)構(gòu)方案、精裝修方案、地下室方案、景觀方案、建筑節(jié)能方案等形成標(biāo)準(zhǔn)化的管控。具體控制包括建筑（體形、立面、平面、功能分區(qū)、