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《香港四大地產(chǎn)天王的現(xiàn)金流管理.doc》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。
1、香港“四大地產(chǎn)天王”的現(xiàn)金流管理經(jīng)歷多次金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)蕭條的香港地產(chǎn)商已經(jīng)百煉成鋼，當(dāng)金融危機(jī)到來(lái)的時(shí)候，它們要顯得從容很多。長(zhǎng)期以來(lái)，以長(zhǎng)江實(shí)業(yè)為首的香港四大地產(chǎn)商采取了以凈現(xiàn)金的“副業(yè)托底”+“收割過(guò)冬”的運(yùn)營(yíng)模式，以及相對(duì)保守的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司(0001.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“長(zhǎng)江實(shí)業(yè)”)董事局主席、“超人”李嘉誠(chéng)說(shuō)：“在開(kāi)拓業(yè)務(wù)方面，保持現(xiàn)金儲(chǔ)備多于負(fù)債，要求收入與支出平衡，甚至要有盈利。我想求的是在穩(wěn)健與進(jìn)取中取得平衡。船要行得快，但面對(duì)風(fēng)浪一定要挨得住！”風(fēng)險(xiǎn)管理的“香港標(biāo)準(zhǔn)”在中國(guó)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率高，對(duì)企業(yè)充
2、滿了誘惑；但房地產(chǎn)業(yè)前期投入巨大、營(yíng)收大起大落，又對(duì)現(xiàn)金流管理構(gòu)成了挑戰(zhàn)。在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，房地產(chǎn)企業(yè)普遍遭遇資金鏈緊張，一些開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金緊張面臨破產(chǎn)或被兼并的危險(xiǎn)。恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司（0012.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“恒基兆業(yè)”）、新鴻基地產(chǎn)有限公司(0016.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新鴻基”)、新世界發(fā)展有限公司（0017.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新世界”）和長(zhǎng)江實(shí)業(yè)等四大集團(tuán)并稱(chēng)香港房地產(chǎn)業(yè)“四大天王”，其現(xiàn)金流與風(fēng)險(xiǎn)管理之道頗具特點(diǎn)?！八拇筇焱酢逼煜聵I(yè)務(wù)龐雜，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)出租、基建、港口到電信、科技、酒店、煤氣等等，業(yè)務(wù)幾乎無(wú)所不包，雖然業(yè)務(wù)繁雜，財(cái)務(wù)報(bào)
3、表卻有共同點(diǎn)。香港中文大學(xué)財(cái)務(wù)學(xué)教席教授郎咸平等對(duì)四大開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)報(bào)表的研究顯示：這四大地產(chǎn)商平均資本負(fù)債率（即負(fù)債與所有者權(quán)益之比）長(zhǎng)期維持在大約20%以內(nèi)。另一方面，四大地產(chǎn)商的現(xiàn)金占總資產(chǎn)比例在5%～15%。20%以內(nèi)的平均資本負(fù)債率，5%～15%的現(xiàn)金占總資產(chǎn)比例，成了香港房地產(chǎn)“行規(guī)”。新世界一度偏離過(guò)這個(gè)比例，很快又調(diào)整到20%以下。相比之下，在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于本港開(kāi)發(fā)商。根據(jù)2008年中期財(cái)報(bào)，首創(chuàng)置業(yè)(2868.HK)的資本負(fù)債率為40.11%，綠城中國(guó)（3900.HK）為116.7%，富力地產(chǎn)(2777.HK
4、)的資本負(fù)債率更達(dá)到了139%。穩(wěn)定現(xiàn)金流：托底+對(duì)沖二戰(zhàn)后香港先后爆發(fā)6次房地產(chǎn)危機(jī)，最嚴(yán)重的是1997年亞洲金融危機(jī)之后房地產(chǎn)大崩潰，直到2003年底才開(kāi)始復(fù)蘇。郎咸平曾問(wèn)香港四大地產(chǎn)商中的一家公司的高管“長(zhǎng)期成功的關(guān)鍵”是什么，回答是“保守”；問(wèn)及“最重視財(cái)務(wù)報(bào)告的那一部分？”回答是：“穩(wěn)定的現(xiàn)金流”?！胺€(wěn)定的現(xiàn)金流”來(lái)自香港地產(chǎn)商復(fù)雜的業(yè)務(wù)組合?！八拇筇焱酢被鞓I(yè)經(jīng)營(yíng)的秘密在于：讓穩(wěn)定現(xiàn)金流的“副業(yè)”維持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在市場(chǎng)低潮期生存，把整體的現(xiàn)金流拉到正負(fù)零以上；不同業(yè)務(wù)還對(duì)大進(jìn)大出的房地產(chǎn)營(yíng)收“削峰去谷”，降低波動(dòng)的幅度和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定了
5、投資者的預(yù)期。這兩點(diǎn)簡(jiǎn)而言之，就是“托底”結(jié)合“對(duì)沖”。把“托底”的現(xiàn)金流疊加到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之上，低潮期的負(fù)現(xiàn)金流就鉆出地面、成了正數(shù)。要做好托底需要完備的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)、計(jì)劃和測(cè)算。先想好了，虧損可以承受，項(xiàng)目才動(dòng)手去爭(zhēng)取，這是十足的保守主義?！皩?duì)沖”更加微妙而精細(xì)。為了實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流，不同業(yè)務(wù)的周期此起彼伏、相互呼應(yīng)，降低了房地產(chǎn)主業(yè)的業(yè)績(jī)波動(dòng)幅度。據(jù)測(cè)算，混業(yè)經(jīng)營(yíng)后長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的波幅只有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的1/10，新世界減少到1/7，恒基兆業(yè)減少到1/12。業(yè)務(wù)組合各顯神通除物業(yè)出租之外，恒基兆業(yè)的中華煤氣，新鴻基地產(chǎn)的九龍巴士，新世界發(fā)展的服務(wù)、港口
6、及百貨，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的香港電燈、百佳超市，都對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)構(gòu)成了現(xiàn)金流托底以及一定程度的對(duì)沖。恒基兆業(yè)：“煤氣”托底兼對(duì)沖?恒基集團(tuán)下轄7家主要公司，業(yè)務(wù)除房地產(chǎn)、投資控股、信息科技之外，還有三項(xiàng)策略性投資（中華煤氣、香港小輪與美麗華酒店）。當(dāng)樓市低迷之際，低風(fēng)險(xiǎn)的策略性業(yè)務(wù)則支持了高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。1995年以及亞洲金融危機(jī)之后的1999～2002年，恒基兆業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)金流持續(xù)為負(fù)值，通過(guò)穩(wěn)定的物業(yè)出租及公用事業(yè)（中華煤氣）營(yíng)收，確保集團(tuán)現(xiàn)金流為正，渡過(guò)了難關(guān)。經(jīng)營(yíng)波動(dòng)也被業(yè)務(wù)組合削平了。郎咸平等根據(jù)公開(kāi)資料測(cè)算，1990～2005年
7、期間恒基集團(tuán)子公司利潤(rùn)增長(zhǎng)率波幅最高達(dá)700%，最低為-400%；集團(tuán)母公司的利潤(rùn)增長(zhǎng)率波幅卻只有正負(fù)50%，約為子公司波幅的1/10。新鴻基地產(chǎn)：“九龍巴士”為穩(wěn)定現(xiàn)金流之旗艦?新鴻基地產(chǎn)早期大部分收入源于賣(mài)樓，之后投資、持有物業(yè)出租的比重逐年上升。面對(duì)亞洲金融危機(jī)的困局，新鴻基地產(chǎn)大力推進(jìn)地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)外，此外還分散投資了巴士、物流、通訊、酒店管理等業(yè)務(wù)。“九龍巴士”為新鴻基提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，成為分散投資的旗艦。新鴻基財(cái)務(wù)理念保守，長(zhǎng)期維持低負(fù)債比率，主要依賴(lài)內(nèi)部資金作發(fā)展用途，其現(xiàn)金占總資產(chǎn)比重長(zhǎng)期維持在5%左右。通過(guò)加快存貨周轉(zhuǎn)、提高資產(chǎn)營(yíng)
8、運(yùn)效率，由此減緩了現(xiàn)金壓力。新世界發(fā)展：舉債經(jīng)營(yíng)后借“新創(chuàng)建”回歸?新世界發(fā)展業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、酒店、基建、服務(wù)及電信。該集團(tuán)在1980年代末期大力
