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1、物業(yè)交房流程及裝修期間管理一、如何理解交收樓二、物業(yè)交房流程三、物業(yè)交房注意事項四、案例解析五、裝修及裝修管理一、如何理解交收樓1、“交收樓”的概念是指開發(fā)商通過物業(yè)管理公司將具備入住條件的房屋交付業(yè)主使用的過程。物業(yè)公司代表開發(fā)商交房，從業(yè)主角度就是收樓。故稱“交收樓”。一、如何理解交收樓2、交收樓的構成：由一個核心和三個重點構成。核心:物業(yè)與開發(fā)商的溝通三個重點:交樓許可證物業(yè)預驗接管及前期整改前期培訓3．核心問題需切實的貫穿在整個交收房流程之中。4．把握好三個重點有助于物管處在交收樓活動前,打下扎實的基礎，在充分準備的前提下展開對
2、交收樓的活動。一、如何理解交收樓核心：物業(yè)與開發(fā)商的溝通1.交收樓活動是開發(fā)商和物業(yè)這兩位演員搭臺給業(yè)主唱的一場戲。2.第一印象非常重要，頭起的好，在物業(yè)管理的初期物業(yè)管理比較薄弱的階段就能獲得業(yè)主一定程度的認可和信任。3.第一出戲演得好最直觀的體現(xiàn)就是在物業(yè)進入正常運行后的物業(yè)費繳納比率和投訴比率上。4.怎樣才能演好這出戲?演員是一出戲好壞的關鍵。5.在交收樓活動中，處處離不開開發(fā)商(從最初的場地安排、資料、預驗收到最后的整改等)。開發(fā)商是這出戲的主角。演員之間要有良好的溝通才能演好這出戲。一、如何理解交收樓6.以上引出今天要講的主旨
3、：物業(yè)與開發(fā)商要有好的溝通，才能順利完成交收樓活動。7.要與開發(fā)商建立健全的溝通體系:定期性會議專題會議發(fā)文及回復的流程緊急事件的整改處理流程8.要勤于和開發(fā)商溝通。9.容易發(fā)生的問題：開發(fā)商主觀意識重。應對：灌輸物管意識。一、如何理解交收樓重點一、交樓許可證1.確認可以交樓的標志是什么？標志是取得《住宅交付使用許可證》2.根據(jù)當?shù)氐胤叫苑ㄒ?guī)和預售合同示范文本的規(guī)定，取得《住宅交付使用許可證》是房屋交付的前提。3.在取得《住宅交付使用許可證》前開發(fā)商如果進行交房：開發(fā)商先行交房的行為是違法行為4.業(yè)主如果辦理了收房手續(xù):A可能將面臨房屋
4、質量缺陷和配套設施不完備的風險。B根據(jù)預售合同規(guī)定，業(yè)主有權要求開發(fā)商承擔違約金。C業(yè)主有權拒絕收房并向主管部門舉報。D逾期交房超過約定期限的，業(yè)主有權單方面解除合同6.以上內容表明無證交房的風險巨大，后果嚴重。7.參考條款：《濰坊市新建住宅交付使用許可規(guī)定》。一、如何理解交收樓重點二、物業(yè)預驗接管及前期整改的工作1.對小區(qū)單元及公共區(qū)域進行驗收，提出整改項目，制訂整改流程。目的：將問題消滅在交房之前，物業(yè)公司全面接收后減少交房時的投訴，以提高客戶的滿意度，確保交房工作的順利完成。2.與開發(fā)商協(xié)商制訂切實有效的整改流程及方案。3.定期參
5、加開發(fā)商例會，控制整改進度及時間節(jié)點。4.物業(yè)接管方案擬定。5.在驗收過程中對設施設備，型號、品牌等工作匯總。6.做好書面的記錄。（整改單、匯總表、發(fā)送/收取記錄等）7.整改及開荒保潔工作完成后，要加強巡視，嚴格管理(鑰匙領用制度等)。一、如何理解交收樓8.預驗方式：8.1前期模擬驗收由物業(yè)管理公司客服人員和工程人員在施工尚未完成之前對單元內部及公共區(qū)域進行查驗。工程缺陷和隱患反饋給開發(fā)商。作用：熟悉設施設備，避免重復整改，避免延誤接收時間。8.2接開發(fā)商竣工通知后進行先期驗收，由開發(fā)商項目部、監(jiān)理、開發(fā)商銷售部、總包/分包、物業(yè)管理公
6、司等共同進行。8.3交接驗收的尾聲進行三方查驗，由開發(fā)商項目部、施工單位及物業(yè)管理公司三方進行。如單元的裝修、設施設備調試和開荒保潔都已完成，則由物業(yè)管理公司人員將鑰匙接收并填寫《鑰匙簽收記錄》。反之，則由物業(yè)管理公司將問題匯總于相關的匯總表，并在驗收會議上提報開發(fā)商整改直至完成后由物業(yè)管理公司接收。接收后物業(yè)管理公司需按排定時巡視，以確保在交付業(yè)主前始終保持良好的狀態(tài)。一、如何理解交收樓重點三、前期培訓1、小區(qū)基本情況的培訓:占地面積、單元數(shù)量、車位數(shù)、電梯、小區(qū)內設備設施及周邊設施等。2、供應商及產品的培訓分為單元配套設施設備產品培
7、訓以及土建及內裝修專業(yè)知識的培訓：2.1單元配套設施設備產品的培訓包括:廚房櫥具、電器，以及衛(wèi)生間潔具、熱水爐、空調、電氣電工產品等。主要培訓內容：品牌知識，產品特色，使用功能、注意事項，保養(yǎng)方法，售后服務等等。2.2土建及內裝修的專業(yè)培訓由開發(fā)商項目部及承建商共同參與，培訓內容包括:土建的結構建設，外墻屋頂、門窗、防震專業(yè)知識培訓以及內裝修選用材質特點，施工工藝，安裝工藝等專業(yè)知識的培訓，安裝工藝等專業(yè)知識的培訓。3.培訓《臨時管理公約》及《業(yè)戶手冊》是在短期里使無相關工作經(jīng)驗的員工快速掌握物業(yè)工作要點的比較好的方式。綜合小區(qū)的實際情
8、況進行小區(qū)《臨時管理公約》及《業(yè)戶手冊》的培訓。使員工掌握公司及項目管理處對小區(qū)管理的基本程序及立場，在今后工作中能夠正確操作與運用。一、如何理解交收樓4、交房的培訓包括：A整體交房流程。B、項目管理處員工
