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《某市某某別墅項(xiàng)目投資立項(xiàng)建議書.docx》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、詳細(xì)摘要第一部分項(xiàng)目決策背景——七大利好因素一、XX市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展；二、XX市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，持續(xù)看好；三、XX別墅市場全面繁榮，量價(jià)齊升；四、XX市XX區(qū)發(fā)展勢頭良好；五、F1方程式賽車場距本項(xiàng)冃僅4公里；六、XX鎮(zhèn)國際化社區(qū)——“格林風(fēng)范”的啟動(dòng)拉開了XX新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕；2002年2月28日，XX區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團(tuán)、XX嘉寶集團(tuán)就占地140公頃的“格林風(fēng)范”居住區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)冃舉行隆重的簽約儀式。作為XX區(qū)冃前最大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)冃，以及整個(gè)XX星城規(guī)劃中最先啟動(dòng)的項(xiàng)冃，XX鎮(zhèn)國際化社區(qū)——“格林風(fēng)范”的啟
2、動(dòng)標(biāo)志著XX區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新的發(fā)展格局。它的開發(fā)拉開了XX新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕。XX星城居住區(qū)項(xiàng)冃總規(guī)劃土地面積約333公頃，位丁XX區(qū)XX鎮(zhèn)東-部，與本市寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊(yùn)藻浜、南接豐翔路、東臨屮槎浦河、西靠滬嘉高速公路。該項(xiàng)冃與XX別墅相隔不遠(yuǎn)，對XX別墅的營銷是一個(gè)大的利好因素。七、XX區(qū)政府將引輕軌至XX鎮(zhèn)。最后結(jié)論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經(jīng)濟(jì)因素對本項(xiàng)冃呈現(xiàn)的利好態(tài)勢。第二部分項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析從項(xiàng)冃位置、項(xiàng)冃現(xiàn)狀、項(xiàng)冃周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套三個(gè)方面的分析，作出項(xiàng)冃的初步評(píng)估：XX別墅項(xiàng)戸具有一定的區(qū)
3、位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，周邊配套較為完善，私家車交通方便，但XX鎮(zhèn)及XX區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場不被消費(fèi)者認(rèn)可。隨著F1方程式賽車場的建造，特別是項(xiàng)冃附近的XX星城居住區(qū)項(xiàng)冃的啟動(dòng)必將帶動(dòng)整個(gè)XX區(qū)域市場的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。由于XX別墅項(xiàng)冃FT前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓，故項(xiàng)冃本身積留了許多不利于營銷的問題，但通過對項(xiàng)冃的改建及包裝，市場前景依舊看好。第三部分市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷一、XX市房地產(chǎn)市場整體分析1、2002年XX房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析2、2003年XX房地產(chǎn)市場趨勢判斷二、XX市別墅市場整體分析1、XX別
4、墅市場回顧和展望2、XX別墅市場用途的六大類型3、XX別墅市場的區(qū)域分布4、XX別墅市場的價(jià)格區(qū)間5、XX別墅市場的供需狀況6、XX別墅市場的客源構(gòu)成三、XX市外環(huán)線周邊可類比的別墅項(xiàng)冃分析四、XX鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場及樓盤分析第四部分項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析及產(chǎn)品的營銷建議通過第三部分的市場分析得出:一、項(xiàng)冃優(yōu)劣勢分析1、項(xiàng)冃優(yōu)勢?由于XX房地產(chǎn)市場和別墅市場均持續(xù)看好，且出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢，作為現(xiàn)房的XX別墅2003年入市的市場風(fēng)險(xiǎn)較??；?XX區(qū)F1方程式賽車場的建造、XX星城項(xiàng)冃的啟動(dòng)以及輕軌的引入三大利好消息都將給本項(xiàng)冃帶來機(jī)遇；?XX別墅的
5、轉(zhuǎn)讓價(jià)較低，入市的均價(jià)有較大的選擇余地，由于該項(xiàng)冃中小面積產(chǎn)品較多，總價(jià)在整個(gè)市場中優(yōu)勢非常明顯；?XX別墅具有一定的區(qū)位優(yōu)勢，周邊配套較為齊全，適合居住和投資；?XX別墅的綠化較好，每幢別墅的花園獨(dú)立且而積較大。2、項(xiàng)冃劣勢?XX別墅產(chǎn)品具有一定的缺陷，需要改建，如何改建是本項(xiàng)冃運(yùn)作成功的關(guān)鍵；?XX別墅所在區(qū)域房地產(chǎn)市場起步較晩，還未被客戶認(rèn)可，將給本項(xiàng)冃的銷售帶來一定難度；?XX別墅小區(qū)內(nèi)缺乏基本的配套，需耍引進(jìn)。二、產(chǎn)品的營銷建議1、冃標(biāo)客戶層?XX鎮(zhèn)及所屬開發(fā)區(qū)內(nèi)的中高收入家庭是本項(xiàng)［=1潛在的購買者；?XX區(qū)、普陀區(qū)、閘
6、北區(qū)的私營老板是潛在客戶；?本山看好XX鎮(zhèn)的發(fā)展前景的投資者是潛在客戶。2、項(xiàng)冃營銷的建議項(xiàng)冃需耍改建的具體方案：?外墻面需要清洗；?窗戶更換為檔次較高的塑鋼窗，并配合外立面的色彩搭配及風(fēng)格塑造選用塑鋼窗的窗框色彩及造型。通過色彩的變化和局部的立面變化增加每幢別墅的可識(shí)別性；?修復(fù)每幢別墅的大門，并設(shè)計(jì)大門造型；?別墅室內(nèi)需要清掃；?部分戶型，如戶型A的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)需要整改；?小區(qū)內(nèi)植被和草坪需耍修整；?小區(qū)加設(shè)智能化安保系統(tǒng)，并更換物業(yè)管理公司；?小區(qū)引入有線電視、寬帶等配套；?小區(qū)會(huì)所改建為售樓處，提供良好的銷售環(huán)境；?清洗游泳池；
7、?小區(qū)大門重新設(shè)計(jì)并建造；?小區(qū)大門與主干道之間的小道閑墻加設(shè)擋板，控制小道的圍墻，創(chuàng)造良好的小區(qū)外部視覺形象；?配備一輛看房專車。第五部分項(xiàng)目均價(jià)的預(yù)測一、類比價(jià)值預(yù)測法1、根據(jù)木項(xiàng)n與周邊可類比別墅項(xiàng)n的價(jià)值比較判斷木項(xiàng)n可實(shí)現(xiàn)均價(jià)（1）選擇可類比項(xiàng)冃根據(jù)本項(xiàng)冃的區(qū)位特征，依照別墅項(xiàng)冃在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項(xiàng)冃作為本項(xiàng)冃的可類比的別墅項(xiàng)冃。XX區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅普陀區(qū)：美墅南匯區(qū)（2）對比并量化本項(xiàng)冃同各類比別墅項(xiàng)冃各價(jià)值耍素的對比值可類比項(xiàng)冃的詳細(xì)資料見第三部分第三小節(jié)。量化的標(biāo)準(zhǔn)
8、：以低成本改建后的XX別墅為標(biāo)準(zhǔn)，XX別墅的各項(xiàng)為100,優(yōu)于XX別墅則分值高于100,比XX別墅差則分值低于100,各價(jià)值要素賦予相同的權(quán)重，得出綜合分值。（3）根據(jù)價(jià)值要索對比值，結(jié)合各類比別墅項(xiàng)冃的均價(jià)，通過算術(shù)平均法推斷岀本項(xiàng)
