【精品】中奧城設(shè)計建議.doc

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1、項目地塊簡析0地理位置項目位于芝眾區(qū)南通路以東，環(huán)山路以北，勝利路以西，建昌南街和毓璜頂南路以南區(qū)域，交通便捷，市政配套成熟，項目所處地塊的體育館、體育場、游泳館等設(shè)施已經(jīng)成為區(qū)域中心標(biāo)志性建筑，因以上體育設(shè)施，項目地塊具有較高的知名度。交通便捷交通動脈：南大街（700米）、紅旗路（700米）城市干道：環(huán)山路（緊鄰）、勝利路（100米）城市支路：西南河路（緊鄰）商業(yè)配套振華購物中心（800米）沃爾瑪、陽光國際購物中心（1000米）上肅西路美食街（300米）學(xué)校、醫(yī)院煙臺二中（500米）、煙臺五中（400米）、毓璜頂小學(xué)（800米）、毓璜頂幼兒園（800米

2、）、南通路小學(xué)（300米）、毓璜頂醫(yī)院（500米）地理位置分析：?區(qū)域優(yōu)勢：位于芝眾區(qū)中心區(qū)，是煙臺城市發(fā)展的重心;?位置優(yōu)勢：城市中心區(qū)核心地段；?交通狀況優(yōu)勢：城市主干道和道路交叉網(wǎng)中心。體育場片區(qū)是煙臺市“全民健身”概念的重點地區(qū)，是煙臺市十一五規(guī)劃發(fā)展的重點。這一區(qū)域是煙臺芝眾的老城區(qū)，區(qū)內(nèi)人口文化素質(zhì)高，接受新興事物快?！悱h(huán)境項目南面與南山公園隔環(huán)ill路相望，項目西北向毓璜頂公園,項目北面為城市森林公園,項目東、西、南三面可望山,面面海，是煙臺傳統(tǒng)的體育健身中心，屬稀缺地塊。?地貌基地內(nèi)呈較大變化的高差，南通路自南向北下降，建昌南街和毓璜頂南

3、路自東西兩端向中部下降；基地內(nèi)最低處場地標(biāo)高為124米，最高處接近27.4米，最大高差為15米。＜開發(fā)商開發(fā)商中奧廣場置業(yè)，借助奧林匹克品牌資源，倡導(dǎo)科學(xué)運動，健康生活，打造大煙臺CSD（中央體育商務(wù)區(qū)）。0規(guī)模及建筑硬件項目規(guī)劃建設(shè)用地12.3萬nf,容積率2.6,拆遷比1:1.1,建筑要求以高層和小高層為主；產(chǎn)品豐富，有大型商業(yè)配套,戶型產(chǎn)品多樣，自身配套齊全，項目含體育場、游泳館、籃球場、門球場等體育設(shè)施，因此擁有相當(dāng)很強的昭示性，是煙臺標(biāo)志T生建筑之——o二項目定位建議＞煙臺芝眾區(qū)高檔項目和最具有號召力的高尚居住社區(qū)。＞充分利用本產(chǎn)品的配套全、生

4、活便捷等優(yōu)勢，增大產(chǎn)品的向心力和包容氣勢，是中心城區(qū)標(biāo)志性建筑。＞從產(chǎn)品設(shè)計到小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃是煙臺最先進(jìn)的物業(yè)。運動主題景觀、健康生活社區(qū)，是運動健康生活的先鋒。提煉產(chǎn)品的精神理念，凝聚為一種形象出現(xiàn)，即“新一代運動健康的品質(zhì)住宅。＞以奧林匹克強勢體育概念的發(fā)揮，構(gòu)建煙臺市區(qū)體育運動、休閑的最強勢的商業(yè)品牌，打造煙臺市區(qū)域次商業(yè)中心。(-)住宅定位1、產(chǎn)品定位描述根據(jù)煙臺經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢，并綜合考慮本項目所處之地段特點、環(huán)境、景觀、發(fā)展?jié)摿Φ染C合產(chǎn)品素質(zhì)，我們認(rèn)為本項目適合的產(chǎn)品定位可以描述為:集運動、休閑、健康、居住于一身風(fēng)格鮮明、配套

5、齊全、服務(wù)優(yōu)良的高品質(zhì)綜合性社區(qū)2、形象定位描述建議形象定位為:觀山攬海，貴氣天成（二）商業(yè)定位1、總體目標(biāo)本項目定位的總體目標(biāo)為:以奧林匹克強勢體育概念的發(fā)揮，打造煙臺市區(qū)域次商業(yè)中心，建設(shè)煙臺市區(qū)體育運動、休閑的最強勢的商業(yè)品牌，引入國際或國內(nèi)一流主力店作為商業(yè)發(fā)展的動力，構(gòu)建一個集運動、休閑、餐飲、娛樂、購物、觀光為一體的綜合性購物2、形象定位本項目所在區(qū)域是煙臺市發(fā)展的中心，政府給予了很高的期望值，本項目也是城市的亮點工程。為配合項目達(dá)到外部客觀要求，以及結(jié)合消費群、經(jīng)營者的特征與習(xí)性，項目在形象上具有一個新的概念，新的特色商業(yè)運動商業(yè)，新的商業(yè)

6、文化一一奧林匹克體育文化融入在其中。通過塑造商場的整體形象，打造煙臺運動休閑商品購物新時尚。運動特色經(jīng)營+全天候室內(nèi)步行街4-餐飲娛樂+購物休閑商場的形象主要通過三方面來表現(xiàn):商場的建筑規(guī)劃設(shè)計：如建筑外觀、人流組織、內(nèi)部柱網(wǎng)跨度、結(jié)構(gòu)影響及調(diào)節(jié)可行性、樓層高度、機電功能配置、顏色等；商場購物氣氛：如內(nèi)部購物環(huán)境布局設(shè)計、宣傳感染、櫥窗設(shè)計等；商場的經(jīng)營管理：如商品價格、質(zhì)量、服務(wù)、物業(yè)管理及推廣、促銷策略等。3、主題特色定位項目要打造出奧林匹克體育運動的強勢品牌，以“運動休閑、購物娛樂”為主題，挖掘奧林匹克文化特色，配合自然景觀及人文歷史，讓消費者感受

7、到前所未有的運動特色購物、飲食、娛樂新體驗(ShopperEntertainmert);通過各類活動感受體育文化與現(xiàn)代都市文明的樂趣，成為煙臺首創(chuàng)的融合奧林匹克體育運動休閑與現(xiàn)代文明的新型購物廣場國際?文化?個性?休閑?時尚體育文化特色的展現(xiàn)：在項目的各個角落穿插布置各種以體育文化特色的藝術(shù)小品，以及主題景觀，揉合現(xiàn)代手法，有機地將體育運動、奧林匹克文化及現(xiàn)代商業(yè)文明融合在一起。同時在后期商場運營中，不定期地舉行圍繞運動主題的各種文娛活動，同時讓所有旅游觀光及購物者更深入了解煙臺，了解煙臺體育以及了解奧林匹克文化。4、業(yè)態(tài)定位項目商業(yè)部分以大型購物運動休

8、閑廣場概念定位。中奧廣場由居住、體育、商貿(mào)三大職能設(shè)施所構(gòu)成，強調(diào)以體育與居住功