城市綜合體經(jīng)典案例.ppt

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1、一、城市綜合體的基本特征二、典型城市綜合體案例研究三、城市綜合體開(kāi)發(fā)要點(diǎn)提示四、項(xiàng)目情況及市場(chǎng)態(tài)勢(shì)特征五、本項(xiàng)目概念規(guī)劃六、初步經(jīng)濟(jì)效益探討定義綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。產(chǎn)生的條件建筑綜合體的出現(xiàn)是城市聚集的產(chǎn)物，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的核心部分就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。而且隨著城市聚集度的提高,土地資源的緊張,這種綜合體建筑形式會(huì)越來(lái)越多。1.1.1綜合體（c

2、omplex）的基本概念綜合體的兩種表現(xiàn)形式一種是城市形態(tài)的表現(xiàn)，在城市核心區(qū)域?yàn)榱私档途C合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場(chǎng)所的獨(dú)棟式綜合建筑體；1.1.2綜合體（complex）的基本表現(xiàn)形式另一種是經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn)，隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨(dú)立場(chǎng)所，并通過(guò)一個(gè)連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨(dú)立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個(gè)建筑體內(nèi)聚集多種功能的獨(dú)棟式建筑綜合體，顯得更為經(jīng)濟(jì)、專業(yè)和實(shí)用。城市綜合非常注重各建筑單體之間的聯(lián)系性,主要考慮各功能板塊的消費(fèi)互動(dòng)和可

3、能產(chǎn)生的消費(fèi)磨擦.是一種城市設(shè)計(jì)的縮影，較小依賴其他配套、其自身功能互相補(bǔ)充，而且能夠互相支撐；一般位于城市中心區(qū)域；能有效的解決城市中交通等方面的壓力；向業(yè)態(tài)互動(dòng)、功能復(fù)合化、使用全時(shí)段的方向發(fā)展；多種功能有機(jī)匹配，可以減少投資風(fēng)險(xiǎn)；一般規(guī)模較大，投資較高，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)大；對(duì)建筑設(shè)計(jì)要求較高。1.1.2綜合體（complex）的基本特征:綜合體設(shè)計(jì)并非單一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì),非常講究與城市交通的聯(lián)系性和互動(dòng)性,以及城市性功能的設(shè)計(jì)(站臺(tái)/銀行/醫(yī)療等市政設(shè)施)大型綜合體設(shè)計(jì)實(shí)際很多層面是定向設(shè)計(jì),尤其商業(yè)部分設(shè)計(jì)的復(fù)雜性不同于普通產(chǎn)品設(shè)計(jì),強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)對(duì)業(yè)態(tài)的適應(yīng)性,如層高

4、,特殊要求等.業(yè)態(tài)組合必須考慮的全時(shí)段,晝,夜經(jīng)營(yíng)型業(yè)態(tài)必須考慮配比關(guān)系.比較因素綜合體單功能物業(yè)功能復(fù)合性、適應(yīng)性單一性區(qū)位一般在城市核心區(qū)域根據(jù)功能確定建筑形式多樣化單一投資風(fēng)險(xiǎn)較小較大總投資一般較大相對(duì)較小經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)較大較小客戶來(lái)源具有自我寄生功能，部分來(lái)自于內(nèi)部全部來(lái)自于外部客戶活動(dòng)體驗(yàn)式的目的性的客戶綜合使用成本較小較大綜合體與單功能物業(yè)比較1.1.3綜合體（complex）的基本特征:綜合體一般以下四種發(fā)展模式：模式一：酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式complex=hotel+office+shopping+apartment+……案例

5、：香港太古廣場(chǎng)、北京東方廣場(chǎng)、北京華貿(mào)中心模式二：以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式shoppingcomplex=office(主)+apartment(次)+hotel…案例：廣州中信廣場(chǎng)、深圳信興廣場(chǎng)1.1.3綜合體（complex）的發(fā)展模式:模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式shoppingcomplex=hotel(主)+apartment(次)+office案例：上海商城模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式complex=shopping(主)+hotel案例：深圳華潤(rùn)中心、日本福岡博多運(yùn)河城本項(xiàng)目目前初步意向?yàn)橐怨δ芫獾陌l(fā)展模式.匯報(bào)綱要一、城市綜合體的

6、基本特征二、典型城市綜合體案例研究三、城市綜合體開(kāi)發(fā)要點(diǎn)提示四、項(xiàng)目情況及市場(chǎng)態(tài)勢(shì)特征五、本項(xiàng)目概念規(guī)劃六、初步經(jīng)濟(jì)效益探討根據(jù)本項(xiàng)目的特征，本次借鑒案例主要為都市綜合體發(fā)展模式四“以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式”中航苑都市示范區(qū)（UDD.CN）的建議模式[硬件指標(biāo)]五星級(jí)酒店（“希爾頓”式）1新型商業(yè)社區(qū)（“新天地”、“蘭桂坊”式）2“OCT”廣場(chǎng)、“紀(jì)念公園”式（日本關(guān)西科學(xué)城）的公共場(chǎng)所3引領(lǐng)潮流的展示中心5具有符號(hào)意義的軸線（“第五大道”或“華爾街”式）4中航苑都市示范區(qū)（UDD.CN）的建議模式DIS系統(tǒng)DSS系統(tǒng)6723451五星級(jí)酒店（“希爾頓”式）——

7、標(biāo)志性元素新型商業(yè)社區(qū)（“新天地”、“蘭桂坊”式）——“OCT”廣場(chǎng)、“紀(jì)念公園”式的公共場(chǎng)所具有符號(hào)意義的軸線（“第五大道”或“華爾街”式）引領(lǐng)潮流的展示中心——娛樂(lè)型（創(chuàng)新業(yè)態(tài)）購(gòu)物中心人文性補(bǔ)充功能性舉措/景觀型購(gòu)物中心（新型商業(yè)建筑形式）(districtidentificationssystem)(districtservicesystem)123542GRID（網(wǎng)格）center幾何型城市網(wǎng)絡(luò)，分為6個(gè)Block和一個(gè)中心，每一個(gè)Block有不同特征，為在此工作、生活、休憩娛樂(lè)、購(gòu)物的人群提供了特定的身份Block的構(gòu)想156432BlockPlanB

8、lock1