某房地產(chǎn)別墅項(xiàng)目定位與開(kāi)發(fā)建議課件.ppt

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1、昌平牛蹄嶺別墅項(xiàng)目定位與開(kāi)發(fā)建議謹(jǐn)呈：北京地源達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司研究思路項(xiàng)目本體認(rèn)識(shí)北京別墅市場(chǎng)研究項(xiàng)目客戶(hù)來(lái)源分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析：區(qū)域內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析：與其它高檔別墅板塊的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議2一、項(xiàng)目本體認(rèn)識(shí)3北京以得天獨(dú)厚的地理位置、自然環(huán)境以及周?chē)呐涮自O(shè)施，便成就了北京別墅的集中化。因此我們經(jīng)常習(xí)慣性的按區(qū)域性將北京的別墅分為八大區(qū)域：中央別墅區(qū)、奧北別墅區(qū)、西山別墅區(qū)、潮白河別墅區(qū)、昌平八達(dá)嶺別墅區(qū)、東部泛CBD別墅區(qū)、亦莊別墅區(qū)、城南別墅區(qū)，而在這其中最具代表性的就是

2、奧北別墅區(qū)與潮白河別墅區(qū)。大區(qū)位4123544本項(xiàng)目位置順義城區(qū)（老）北京城區(qū)北六環(huán)路京承高速公路京藏高速亞奧京北別墅區(qū)65亞奧京北別墅區(qū)是北京自然山水環(huán)境優(yōu)勢(shì)與交通環(huán)境優(yōu)勢(shì)較為集中的地域，造成了京城別墅的區(qū)域集中化和熱點(diǎn)化。從“亞北”到“奧北”，北京最早的別墅集中地帶借奧運(yùn)新火再次升溫。申奧成功后，北京市政府決定投資15個(gè)億，進(jìn)行全面改造，亞奧地區(qū)作為北京樓市最熱的黃金地段，占盡天時(shí)地利之勢(shì)，一直以來(lái)就為購(gòu)房人所青睞，房地產(chǎn)商投資別墅的熱點(diǎn)區(qū)域。房地產(chǎn)商投資的熱點(diǎn),從某種意義上說(shuō)，成為最被看好

3、的京城“富人區(qū)”，是一種地位和財(cái)富的象征，房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展在“奧北板塊”。隨著奧運(yùn)利好消息不斷，奧北以及周邊基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)加快，以?shī)W北為代表的北部樓市風(fēng)云再起，如今，八達(dá)嶺高速路以東、北苑路以西、五環(huán)沿線(xiàn)甚至來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)都因奧運(yùn)而成為新的投資熱點(diǎn)。亞奧京北別墅區(qū)6項(xiàng)目周邊保利壟上遠(yuǎn)洋傲北7東方普羅旺斯湯山庭院8興壽鎮(zhèn)上莊村牛蹄嶺旅游區(qū)北側(cè)，距離小湯山13公里，奧運(yùn)村26公里本項(xiàng)目位置上莊村在北京昌平的興壽鎮(zhèn)往北約10公里左右,.僅挨著公路是下莊村.距昌平區(qū)城30公里，毗鄰110國(guó)道，村域面積1296

4、.5公頃，均為山地。該村共有560多戶(hù)，人口1300多人。上莊村北連百合，西南臨湖門(mén)、下莊，東連接下莊、連山石、木廠(chǎng)村，從村口而過(guò)的桃峪口公路為該村主要對(duì)外交通線(xiàn)路9牛蹄嶺度假村：餐飲、住宿、采摘、垂釣、真人CS10二、北京別墅市場(chǎng)研究11北京別墅市場(chǎng)發(fā)展歷程1992-1997起步期1998-2002停滯期2003-2005復(fù)蘇期2005-2008迅速放量期粗放型產(chǎn)品集中大量供應(yīng)新項(xiàng)目較少存量消化期市場(chǎng)復(fù)蘇眾多利好因素促使別墅市場(chǎng)提速發(fā)展。政策調(diào)控刺激別墅項(xiàng)目迅速放量市場(chǎng)逐步品質(zhì)化、高端化發(fā)展玫

5、瑰園麗京花園橘郡碧水莊園萊蒙湖別墅46號(hào)令2008-2010品質(zhì)提升期122010年別墅成交量情況成交：2010年北京別墅量跌價(jià)漲600萬(wàn)以上別墅占主力2010年北京別墅成交套數(shù)同比跌32.55%2010年1-12月北京別墅成交量同比大幅減少。今年全年累計(jì)成交2996套，成交面積107.61萬(wàn)平方米，同比分別減少32.55%和29.13%。從月度成交情況來(lái)看，2010年5、6月別墅成交量急速下挫，跌至年內(nèi)谷底，7月開(kāi)始緩慢回升，8月以后的月均成交量保持在300套，相比住宅市場(chǎng)，別墅需求異常旺盛。

6、13成交均價(jià)方面，北京別墅市場(chǎng)的走勢(shì)較為平穩(wěn)，受政策影響的程度較小，僅在6月-9月期間出現(xiàn)較大的波動(dòng)，而月成交均價(jià)最低點(diǎn)則出現(xiàn)在傳統(tǒng)淡季2月份，為21719元/㎡，最高點(diǎn)為9月份，月成交均價(jià)達(dá)28752元/㎡。數(shù)據(jù)顯示，全年成交均價(jià)為25271元/㎡，相比2009年的17021元/㎡，漲幅高達(dá)8250元/㎡。2010年別墅成交價(jià)情況142010年總成交金額為271.81億元，同比2009年的262.94億元，上漲3.37%。從產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間來(lái)看，1-12月北京成交別墅中600萬(wàn)以上的別墅受到市場(chǎng)的

7、青睞，占60.31%，其中，千萬(wàn)級(jí)別墅占17.86%。2010年頻繁推出的樓市調(diào)控政策雖然讓熱銷(xiāo)的樓市降了溫，但不可否認(rèn)的是導(dǎo)致部分投資資金流向高端樓市，助推別墅市場(chǎng)的成交，別墅的稀缺性和強(qiáng)抗壓性讓有實(shí)力的投資者青睞。2010年別墅成交金額情況152010年北京成交熱點(diǎn)別墅區(qū)域是城南、潮白河及中央別墅區(qū)，分別以514套、463套、371套位居前三，其中城南陽(yáng)光別墅成交套數(shù)占比較去年增長(zhǎng)了5.96個(gè)百分點(diǎn)。城南陽(yáng)光別墅區(qū)經(jīng)濟(jì)型別墅成交較為集中，且深受改善性購(gòu)房者的關(guān)注，因此區(qū)域出現(xiàn)旺盛的需求。20

8、10年別墅成交區(qū)域情況16別墅分布區(qū)域特征總結(jié)區(qū)域區(qū)域性質(zhì)產(chǎn)品功能產(chǎn)品形象價(jià)格第一居所第二居所海淀城市、郊區(qū)高檔山地別墅42000朝陽(yáng)城市郊區(qū)高檔城市別墅51000順義郊區(qū)高檔涉外別墅38000昌平郊區(qū)高性?xún)r(jià)比別墅鄉(xiāng)村別墅37690大興城市、郊區(qū)經(jīng)濟(jì)型城市低密度住宅26300通州郊區(qū)低檔別墅249002010年別墅成交均價(jià)情況172011年3月北京別墅市場(chǎng)在“新國(guó)八條”及“京15條”的雙重打壓下，成交量一路下滑，無(wú)論是成交套數(shù)、成交金額還是成交面積都較2月份有所下降，尤其是3月第一周僅3套成交。