長沙凌峻沈陽市五洲商業(yè)廣場營銷策劃.doc

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1、[鍵入文字]五洲商業(yè)廣場營銷策劃方案凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機構(gòu)二零零三年十二月[鍵入文字][鍵入文字]目錄策略篇－、前言二、項目檢視1、市場深度分析2、目標(biāo)群體分析3、項目定位●產(chǎn)品定位●市場定位●形象定位三、核心思考1、租金與售價2、業(yè)態(tài)變與不變3、銷售與招商4、永續(xù)經(jīng)營之道5、操盤時機掌握四、策劃目標(biāo)1、銷售目標(biāo)2、招商目標(biāo)3、發(fā)展目標(biāo)五、營銷策劃基本原則六、項目“永續(xù)經(jīng)營工程”[鍵入文字][鍵入文字]計劃篇一、銷售方案1、銷售階段劃分及預(yù)測2、項目整體價格策略3、付款方式4、各類促銷及優(yōu)惠措施二、招商方案1、項目整體招商

2、原則2、招商范圍及品牌控制三、銷售管理1、銷售組織機構(gòu)及成本●組織機構(gòu)●激勵機制2、銷售文書準(zhǔn)備四、廣告策略1、廣告整體策略2、廣告語3、各階段推出計劃4、費用預(yù)算及分配5、媒介安排6、開盤前廣告進程7、廣告效果評估[鍵入文字][鍵入文字][鍵入文字][鍵入文字]策略篇[鍵入文字][鍵入文字]前言沈陽的商業(yè)市場正處于一個快速發(fā)展的成長期，我司將根據(jù)市場發(fā)展情況，以全新商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式，貫穿整個項目的工作過程。力求緊密結(jié)合五洲商業(yè)廣場銷售力的特質(zhì)與優(yōu)勢，積極地探求營銷推廣策略以促成良好的銷售業(yè)績。同時，我們將尊重市場，尊重

3、消費者，尊重商家，實現(xiàn)發(fā)展商的預(yù)期目標(biāo)與項目的可持續(xù)性發(fā)展，最終實現(xiàn)企業(yè)、商家、投資者等三方利潤的最大化。[鍵入文字][鍵入文字]項目檢視[鍵入文字][鍵入文字]（一）項目深度分析?整體市場狀況沈陽商業(yè)經(jīng)過歷史的發(fā)展，在購物模式、競爭格局以及消費者觀念變化方面呈現(xiàn)以下特點。1.傳統(tǒng)百貨與新興商業(yè)形成新的競爭格局。沈陽商業(yè)正處于一個新的發(fā)展時期，傳統(tǒng)百貨（如中興、聯(lián)營公司）努力通過改造購物環(huán)境增強競爭實力，鞏固商業(yè)地位；同時大量外來百貨和超市進入沈陽，如大連大商集團友誼商場，盤錦興隆大家庭、沃爾馬、家樂福、樂購等相繼進駐沈陽

4、，加入競爭行列，形成了傳統(tǒng)百貨與新興商業(yè)形式并存的商業(yè)局面。2.人們消費觀念已經(jīng)逐漸發(fā)生變化。先進的商業(yè)經(jīng)濟模式給沈陽人民帶來了生活和消費觀念的變革，消費者正從單純的購物行為向集購物、娛樂、餐飲、觀光、旅游等多功能為一體的一站式消費模式轉(zhuǎn)變。追求舒適的購物環(huán)境和全新消費體驗逐漸成為沈陽人的消費趨勢。3.以中街、太原街為商業(yè)中心逐漸向周邊區(qū)域發(fā)展政府對城市建設(shè)布局的重新規(guī)劃，促進沈陽商業(yè)市場的進一步發(fā)展。整體規(guī)劃的重心是通過太原街和中街兩大商業(yè)街的改造及重新定位，提高其商業(yè)的輻射力，從而帶動周邊區(qū)域商業(yè)的發(fā)展。[鍵入文字][

5、鍵入文字]4.商場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例不合理，不能滿足人們的消費需求。目前，在沈陽大多數(shù)商場中，業(yè)態(tài)比例不平衡，業(yè)態(tài)分布主要以購物為主，休閑、餐飲、娛樂產(chǎn)業(yè)相對比例較少，甚至沒有；但隨著當(dāng)?shù)厝藗兩钏降牟粩嗵岣?，其不合理的業(yè)態(tài)分布已經(jīng)不能滿足人們對休閑、娛樂、餐飲的需求。5、規(guī)劃中的商用物業(yè)市場供應(yīng)量不斷增大隨著經(jīng)濟的發(fā)展，以及沈陽“金廊”工程的進行，房地產(chǎn)迅速發(fā)展，特別是城市中心的商業(yè)物業(yè)發(fā)展極快，使得沈陽的商業(yè)競爭越來越激烈。（二）目標(biāo)群體?投資者投資者分析：在經(jīng)過沈陽前期一系列的商業(yè)項目開后，沈陽的商業(yè)投資者已經(jīng)脫離了“投

6、資饑渴癥”，從整個市場的“沒鋪可買”過渡到“選鋪買”[鍵入文字][鍵入文字]，投資者對商業(yè)項目的投資逐漸理性，同時在市場的引導(dǎo)下，已經(jīng)具備一定的專業(yè)投資知識。商業(yè)氛圍、交通條件、經(jīng)營特色已經(jīng)成為投資者最看重的三個因素。商圈的聚集效應(yīng)、商氣濃不濃、有沒有培育商業(yè)氣氛的潛力都將成為影響投資者的首要因素。同時便利的交通以及店鋪有無經(jīng)營特色都是決定投資者是否成功的因素?，F(xiàn)有的商業(yè)投資者有兩種：專業(yè)投資者：有較成熟心態(tài)，對投資有一定的經(jīng)驗，這種投資者具有雄厚的資金和商業(yè)背景，較為理性，他們最為關(guān)注的就是地塊的經(jīng)營規(guī)劃和具體售價。本項

7、目作為黃金商圈的新核心、太原街的焦點，肯定已早早地受到大投資客的注意，一旦機會到來，他們的投資是看準(zhǔn)理想鋪位就勢在必得，而且也會是最早的一批落定者。另一類中小投資者看重升值潛力和投資回報，首先要考慮的是高回報率，并且容易受廣告的影響，但因為手頭資金有限，所以他們要考慮小面積商鋪，其中最重要是商鋪的總價。大眾消費者的商業(yè)經(jīng)驗相對比較欠缺，投資意識不是很濃，必須通過我們對這種投資者的投資意識進行啟動和開發(fā)。同時，隨著商業(yè)的發(fā)展許多小型商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)非常規(guī)的商業(yè)運作方式獲取利潤，我們必須引導(dǎo)這部分投資者進行正確的理性投資。在商業(yè)的

8、發(fā)展過程中，不難發(fā)現(xiàn)，大部分投資者承受的商鋪總價不宜超過200萬，近七成的投資者認為總價在50萬－200萬之間的商鋪最容易接受。同時對于大額的資金投資，大部分的投資者會選擇銀行貸款。在當(dāng)今的商業(yè)投資中我們不能低估每一位投資者的智商。?經(jīng)營者經(jīng)營客戶分析：[鍵入文字][鍵入文字]經(jīng)營者大多有一定的商業(yè)背景