《萬達(dá)調(diào)研方法》PPT課件.ppt

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1、招商前期的市場(chǎng)調(diào)查與規(guī)劃定位章培玉2010年7月23日市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查的目的市場(chǎng)調(diào)查，應(yīng)圍繞“招商”這個(gè)核心，達(dá)到三個(gè)目的：招商明確定位籌備招商了解市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容（1）項(xiàng)目商圈調(diào)查人口基數(shù)人口質(zhì)量城市總?cè)丝?商圈人口消費(fèi)能力評(píng)估人群分布狀況廠礦、學(xué)校、企業(yè)、事業(yè)單位、住宅區(qū)分布交通狀況地理位置（示意圖）公交線路商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布百貨、超市、購物中心專業(yè)市場(chǎng)、特色街關(guān)聯(lián)文件：公司前期相關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資料著重于項(xiàng)目周邊狀況調(diào)查調(diào)查獲得的信息，將是今后招商的重要談判內(nèi)容（如：交通、居民區(qū)、購買力等）有助于理解項(xiàng)目的

2、整體定位為廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃提供重要參考資料項(xiàng)目商圈調(diào)查要點(diǎn)案例：江北區(qū)在市四區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平中處于最低水平，消費(fèi)品銷售總額遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市四區(qū)其它區(qū)域。街道中馬白沙孔浦文教甬江莊橋洪塘慈城人口3570649413369746944796415744364235116江北區(qū)外來人口大部分人收入偏低，家庭人均年收入在3－5萬的占1.1％，收入2萬左右的外來人口超過六成，占63.9％，其中1萬元左右占31.4％；而人均年收入超過6萬的大多是一些高素質(zhì)的企業(yè)管理人才或高技術(shù)的專業(yè)技術(shù)人員，此類人才比重僅占3.6％。?外來人口性別、

3、年齡、學(xué)歷狀況外來人口性別以男性居多，占71.8％；從年齡構(gòu)成看，中青年占主體，其中20—40歲之間人數(shù)占92.8％.外來人口總體文化素質(zhì)不高，外來人口文化程度在初中及以下達(dá)78.5％。?外來人口分布情況?外來人口經(jīng)濟(jì)狀況市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容（2）網(wǎng)點(diǎn)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查所在商圈評(píng)估傳統(tǒng)商圈/新興商圈評(píng)級(jí)：A類/B類/C類基本狀況描述地理位置/面積/樓層/業(yè)態(tài)/經(jīng)營檔次/主題分布招商條件分析合作模式：自營－聯(lián)營－租賃結(jié)算模式：中央收銀－自收銀合作條件：聯(lián)營－保底銷售，扣點(diǎn)，賬期租賃－租金，增長比例，費(fèi)用網(wǎng)點(diǎn)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

4、調(diào)查要點(diǎn)此項(xiàng)調(diào)查著重于了解整個(gè)市場(chǎng)的租賃環(huán)境與租賃條件幫助分析我們的招商優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)幫助制定有競(jìng)爭(zhēng)力的招商政策月湖盛園新星商業(yè)廣場(chǎng)羅蒙環(huán)球中心聯(lián)盛商業(yè)廣場(chǎng)天一廣場(chǎng)和義大道來福士廣場(chǎng)中信泰富商業(yè)廣場(chǎng)世紀(jì)東方商業(yè)廣場(chǎng)利時(shí)百貨鄞州萬達(dá)廣場(chǎng)BEST商業(yè)廣場(chǎng)老外灘代表已開業(yè)代表在建江北萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目SW分析品牌優(yōu)勢(shì)：“萬達(dá)”已得到寧波人的認(rèn)可和信賴餐飲優(yōu)勢(shì)：是寧波目前最集中、管理面積最大、品牌最多、口味最豐富的室內(nèi)餐飲街優(yōu)勢(shì)分析時(shí)間優(yōu)勢(shì)：江北目前無商業(yè)，優(yōu)先占據(jù)市場(chǎng)市場(chǎng)需求：周邊無大型購物中心，居民需求強(qiáng)烈消費(fèi)力不足：收入

5、相對(duì)較低，外來人口比重較大百貨劣勢(shì)：寧波百貨競(jìng)爭(zhēng)大，萬千吸客力不強(qiáng)租金劣勢(shì)：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手租金及商務(wù)條件優(yōu)于本項(xiàng)目區(qū)位劣勢(shì)：南隔大江，東靠鐵路，隔斷客源缺乏商業(yè)氛圍：周邊有大部分農(nóng)田及工業(yè)廠房劣勢(shì)分析競(jìng)爭(zhēng)者壓力：2.5公里范圍內(nèi)新星商業(yè)廣場(chǎng)2011年開業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手租賃條件項(xiàng)目名稱所處位置平均租金（元/月/㎡）項(xiàng)目體量主要業(yè)態(tài)江北萬達(dá)江北洪塘14829萬餐飲、娛樂、零售月湖盛園市中心905萬時(shí)尚餐飲、特色零售、動(dòng)感酒吧、時(shí)光休閑的中高端時(shí)尚業(yè)態(tài)和義大道市中心7810萬購物、休閑、娛樂、餐飲世紀(jì)東方江東中心區(qū)11028萬

6、商業(yè)廣場(chǎng)、國際影院、世界名品店、美食天地、娛樂休閑新星商業(yè)廣場(chǎng)海曙區(qū)（距江北萬達(dá)2.5公里）/34萬購物、餐飲、休閑、娛樂市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容（3）目標(biāo)客戶調(diào)查客戶分類主力店/次主力店/一般客戶公司直營/代理商/個(gè)體戶客戶名單收集掃街/公共信息平臺(tái)/自有資源各個(gè)類別前10名商家目標(biāo)客戶分配劃分類別專人負(fù)責(zé)跟進(jìn)基礎(chǔ)信息調(diào)查地址/電話/負(fù)責(zé)人/網(wǎng)點(diǎn)需求面積/近期開店計(jì)劃經(jīng)營范圍/經(jīng)營檔次評(píng)估此項(xiàng)調(diào)查著重于收集客戶信息為“主題－業(yè)態(tài)－商家”配比計(jì)劃做準(zhǔn)備目標(biāo)客戶是否清晰，直接決定著我們的第一波招商能否成功為總部的聯(lián)發(fā)

7、品牌招商提供明確的指引目錄目標(biāo)客戶調(diào)查要點(diǎn)品牌資源搜集的原則符合定位的原則選擇最適當(dāng)?shù)钠放贫亲罡邫n的品牌適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大搜尋范圍以增加備選方案效益化的原則在時(shí)間之內(nèi)完成主要目標(biāo)在預(yù)算之內(nèi)完成主要目標(biāo)可行性的原則品牌授權(quán)經(jīng)營的確認(rèn)能否配合開業(yè)進(jìn)程商家的屬性、實(shí)力與誠信度條件在雙方可承受的范圍之內(nèi)規(guī)避同業(yè)的抵制品牌資源搜集的方法透過實(shí)地調(diào)查取得以所在地區(qū)為范圍的調(diào)查同業(yè)賣場(chǎng)掃街至外圍及先進(jìn)城市的調(diào)查同業(yè)賣場(chǎng)掃街透過二手資料取得透過政府、商會(huì)…等團(tuán)體取得透過網(wǎng)站及雜志…等情報(bào)取得從行業(yè)中取得同業(yè)交流商家推薦挖角外部資源

8、取得聘請(qǐng)顧問公司外聘招商團(tuán)隊(duì)同業(yè)結(jié)盟透過媒體推廣取得透過軟文及硬廣告推廣舉辦新聞發(fā)布會(huì)…等活動(dòng)規(guī)劃定位廣場(chǎng)規(guī)劃應(yīng)遵守項(xiàng)目整體定位廣場(chǎng)規(guī)劃概述（1）XXX廣場(chǎng)：XXXXXXXXXXX的購物中心XXXX的商品選擇XXXX的購物環(huán)境XXXX的娛樂時(shí)尚XXXX的服務(wù)方式江北區(qū)精品時(shí)尚生活消費(fèi)中心注重品牌，價(jià)位適中目標(biāo)家庭化，商品實(shí)用化各業(yè)態(tài)的合理組合上班族、流行族案例：廣場(chǎng)規(guī)劃應(yīng)符合項(xiàng)目市場(chǎng)目標(biāo)廣場(chǎng)規(guī)劃概述