淺析長沙開福萬達(dá)廣場設(shè)計(jì)管理.pdf

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1、淺析長沙開福萬達(dá)廣場設(shè)計(jì)管理■張華U：lb京漢通建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)顧問有限公司。北京100(O摘要：本文結(jié)合長沙開福萬達(dá)廣場項(xiàng)目案例，從四個(gè)方面系統(tǒng)的分析設(shè)計(jì)管理對(duì)提升項(xiàng)目品質(zhì)的各項(xiàng)因素：(1)關(guān)于大商業(yè)立面設(shè)計(jì)效果控制：(2)關(guān)于大商業(yè)立面泛光及照明設(shè)計(jì)；(3)關(guān)于大商業(yè)立面廣告位設(shè)計(jì)；(4)關(guān)于大商業(yè)廣場及園區(qū)設(shè)計(jì)。綜上所述，長沙開福萬達(dá)廣場項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是通過對(duì)建筑、景觀、內(nèi)裝、外立面、夜景照明等專項(xiàng)工程進(jìn)行了專業(yè)的設(shè)計(jì)管控，通過專業(yè)、系統(tǒng)的設(shè)計(jì)管理最終實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目按集團(tuán)要求按時(shí)、保質(zhì)的精品工程。關(guān)鍵詞：設(shè)計(jì)管理立面

2、設(shè)計(jì)夜景照明長沙開福萬達(dá)廣場項(xiàng)目坐落于湖南省長沙市開福區(qū)，本項(xiàng)目總建筑面積101萬平方米，其中地上建筑面積80萬平方米，地下建筑面積21萬平方米。主要由以下幾部分組成：商業(yè)購物中心總建筑面積18萬平方米，其中地上建筑面積10萬平方米，包含步行街4．7萬平方米，娛樂樓1．8萬平方米，百貨3．4萬平方米，商管用房0．1萬平方米；地下建筑面積8萬平方米，主要包含地下車庫5萬平米超市1．5萬平方米、后勤用房1萬平方米、設(shè)備機(jī)房。本項(xiàng)目分為四個(gè)區(qū)域，A、C區(qū)為豪宅；B區(qū)為商業(yè)綜合體、5A級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店；D區(qū)為5A級(jí)獨(dú)

3、棟寫字樓。本項(xiàng)目作為萬達(dá)集團(tuán)第一個(gè)A級(jí)店，從設(shè)計(jì)到建造標(biāo)準(zhǔn)都體現(xiàn)出萬達(dá)高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)管控要求。萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃院根據(jù)前兩代萬達(dá)廣場開發(fā)的教訓(xùn)，結(jié)合國外開發(fā)城市綜合體的經(jīng)驗(yàn)，推出第三代萬達(dá)城市綜合體。長沙開福萬達(dá)廣場屬于第三代綜合體項(xiàng)目代表項(xiàng)目。萬達(dá)綜合體項(xiàng)目通過住宅，寫字樓、公寓、商業(yè)外街等可售物業(yè)達(dá)到回籠資金，有效支持購物中心成功的開發(fā)與運(yùn)營，充分解決現(xiàn)金流的問題。萬達(dá)集團(tuán)憑借這個(gè)模式和商業(yè)規(guī)劃院強(qiáng)大的執(zhí)行力，在國內(nèi)快速復(fù)制萬達(dá)廣場并取得了階段性成功。長沙開福萬達(dá)廣場在建筑平面規(guī)劃上，通過390米室內(nèi)步行街和2個(gè)中庭，

4、經(jīng)過科學(xué)合理的流線設(shè)計(jì)將不同功能的主力店、次主力店有機(jī)地聯(lián)系起來，商業(yè)人流共享，商業(yè)業(yè)態(tài)互相補(bǔ)充。室內(nèi)商業(yè)金街，是長沙開福萬達(dá)廣場購物中心的靈魂，在商業(yè)功能組合上，充分考慮各主力店經(jīng)營的特點(diǎn)，各業(yè)態(tài)營業(yè)時(shí)間的差別，經(jīng)營產(chǎn)品的類別，以及目標(biāo)消費(fèi)群體的類別等特點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)合理組合，形成聚留人氣效應(yīng)。室內(nèi)商業(yè)金街，把國美電器、萬達(dá)百貨、大玩家、萬達(dá)影城、大歌星等主力店以及其他品牌店有機(jī)的串聯(lián)起來。在商業(yè)空間節(jié)點(diǎn)上，將所有中庭、商業(yè)廣場等特色商業(yè)節(jié)點(diǎn)空間有機(jī)地組合起來，在停留空間布置特色餐飲、休閑咖啡茶座等，使步行街與主力

5、店有多種交流方式，增加建筑空間的商業(yè)感覺。所有步行街、主力店均與地下停車場有著十分便捷的垂直交通聯(lián)系，通過結(jié)合功能分區(qū)，介助便利的VI導(dǎo)視及標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，極大地方便購物顧客出入及疏散。長沙開福萬達(dá)廣場設(shè)置三層室內(nèi)步行街，根據(jù)本項(xiàng)目地塊形狀，步行街設(shè)置“u”型，全長約390米，室內(nèi)步行街出人口通向不同城市道路。長沙開福萬達(dá)廣場室內(nèi)步行街首層公共通道寬12米，區(qū)域設(shè)置休閑廣場，局部設(shè)置可供行人休憩的木質(zhì)長椅或特殊座椅，定期舉辦商業(yè)推廣活動(dòng)。購物人群沿著各樓層室內(nèi)步行街可直接到達(dá)與之貫穿的各大主力店與次主力店。商業(yè)綜合體樓

6、層之間高度及通道寬充分考慮了人體工學(xué)的因素，完全保證正常身高的人從每個(gè)樓層的每個(gè)角落能看到對(duì)面各樓層的店面招牌及廣告。公共通道有利于不同消費(fèi)群的互相轉(zhuǎn)換，做到商家與人流的充分共享。長沙開福萬達(dá)廣場的室內(nèi)步行街集萬千寵愛于一身，但是室外步行街銷售物業(yè)只是公司的銷售回款工具。從商業(yè)規(guī)劃角度分析，商業(yè)外街從建筑、精裝、景觀設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低于內(nèi)街，外街主要考慮便于劃鋪銷售。本項(xiàng)目室外步行街包括外圍住宅、公寓的底商，和沿著購物中心外圍的一圈二～三層的商業(yè)步行街，總長一般600一900米不等。商業(yè)外步行街兩端主要出入口是通向不同城

7、市道路，在室外步行街中間節(jié)點(diǎn)·16·有與室內(nèi)步行街相連通的出入口，但是與綜合體內(nèi)主力店無法直接連通，這樣設(shè)置無法有效帶動(dòng)主力店，商鋪散售后很難做到統(tǒng)一招商運(yùn)營管理，如果沒有優(yōu)秀的品牌店入駐經(jīng)營，后期商業(yè)外街經(jīng)營狀況品質(zhì)無法跟內(nèi)街對(duì)比。從萬達(dá)一二代產(chǎn)品來分析，開發(fā)成功的商業(yè)地產(chǎn)，首先要考慮項(xiàng)目融資問題，如果僅靠部分外街商鋪銷售作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的支撐，很難平衡開發(fā)現(xiàn)金流，也不利于萬達(dá)廣場產(chǎn)品快速復(fù)制。萬達(dá)規(guī)劃院從一代、二代廣場實(shí)際運(yùn)營中摸索出第三代萬達(dá)廣場的開發(fā)模式，并在一定階段上解決了現(xiàn)金流平衡問題，對(duì)于萬達(dá)集團(tuán)一

8、個(gè)非上市公司，項(xiàng)目融資渠道相對(duì)單一的情況下，能做到長沙開福萬達(dá)廣場滿鋪開業(yè)、持續(xù)運(yùn)營實(shí)屬不易。通過對(duì)長沙開福萬達(dá)廣場項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理，總結(jié)以下設(shè)計(jì)管理注意事項(xiàng)：(1)關(guān)于大商業(yè)立面設(shè)計(jì)效果控制：①大商業(yè)裙樓及塔樓(包括蠟燭)外墻顏色不應(yīng)過暗，需要關(guān)注裙樓的夜景效果，介助燈光照明增強(qiáng)商業(yè)氣氛；②室內(nèi)步行街入口數(shù)量如果大于2個(gè)，應(yīng)設(shè)置大門號(hào)，方便商業(yè)顧客識(shí)別；③嚴(yán)禁全玻璃幕立面；