房產(chǎn)銷售培訓(xùn)手冊(cè)(基礎(chǔ)知識(shí))

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1、第一部分基礎(chǔ)知識(shí)篇第一節(jié)土地知識(shí)（一）土地：1.從土地利用和管理的角度，土地是地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。2.從土地的自然科學(xué)研究的角度，土地是指陸地及其空間的全部環(huán)境因素，包括與這一區(qū)域上下垂直的生物圈的相當(dāng)穩(wěn)定或可以預(yù)見的、周期循環(huán)的所有屬性，以及過去和現(xiàn)在人類活動(dòng)的結(jié)果。3.經(jīng)濟(jì)學(xué)上，土地是自然賜予人類的資源、資產(chǎn)。包括自然資源、人類勞動(dòng)結(jié)果而形成的資產(chǎn)，其范圍為陸地（包括水）的以上和以下的三維空間范圍內(nèi)的全部資源。土地可以分為：農(nóng)用地、非農(nóng)用地、特殊用地、城鄉(xiāng)居民用地、水域用地、工業(yè)用地。（二）生地：是指未開發(fā)的農(nóng)地、荒地。（三）毛地：只要是指城市中需要

2、拆遷而未拆遷的土地。（四）熟地：指具備了三通一平或七通一平的土地。（五）三通一平：水、電、路通和場(chǎng)地平整。（講解）（六）七通一平：指上下水、雨水、電、氣、暖、通信、路通及場(chǎng)地平整。（講解）（七）土地的使用權(quán)出讓：國家將國有土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。出讓形式有：拍賣、招標(biāo)、雙方協(xié)議。）國家規(guī)定：①商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可采取雙方協(xié)議的方式，但出讓金不得低于國家

3、規(guī)定的最低價(jià)。②使用者需改變出讓土地用途的，需要取得出讓方和市縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽定土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽定合同，并相應(yīng)調(diào)整出讓金。③使用年限滿之前，國家一般不收回，特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并給予相應(yīng)補(bǔ)償。④使用年限滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前一年申請(qǐng)手續(xù)，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回土地的，應(yīng)予批準(zhǔn)，并重新簽定合同，交納出讓金。否則，國家無償收回土地。⑤出讓最高年限按下列用途確定：281）居住用地70年；2）工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生和體育用地50年；3）商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年；4）綜

4、合或者其他用地40年。②出讓金的計(jì)算：按土地面積或按建筑面積計(jì)算。（二）土地使用權(quán)劃撥：指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。（以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。）下列建設(shè)的土地使用權(quán)，確屬必須的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。（三）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)

5、與。（未按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用地的，使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。）（四）以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。第二節(jié)房產(chǎn)知識(shí)（一）房地產(chǎn)：也稱不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、建筑物和固著在土地、

6、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。（二）基地面積：是城市規(guī)劃管理部門正式劃定的項(xiàng)目用地面積范圍。（三）總建面積：是指由城市規(guī)劃部門正式確定的，按《建筑面積計(jì)算規(guī)則》計(jì)算的，項(xiàng)目建設(shè)的總的建筑面積。（四）容積率：又稱建筑面積密度，是建筑的各層建筑面積總和和建筑基地面積的比值。28（一）覆蓋率：又稱建筑密度，是建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比值。（二）居住面積：是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。（三）使用面積：是指住宅中分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和。包括臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺(tái)和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等。（四）建筑面積：對(duì)一棟樓

7、來講，是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是指按建筑物勒腳以上外墻的水平截面面積計(jì)算的（五）套建筑面積（銷售面積）：套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓妹娣e之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（六）得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套建筑面積的比率。一般來講，得房率的高低與兩個(gè)因素有關(guān)，一是產(chǎn)品定位，二是建筑設(shè)計(jì)。（十一）花園面積：是指房屋建筑物的周圍、圍墻或圍護(hù)物以內(nèi)的園地面積，一般是相對(duì)于別墅而言。（十二）公攤系數(shù)：是指公用面積與套內(nèi)建筑面積之比。（分?jǐn)偟墓媒?/p>