商業(yè)地產(chǎn)租金管理作業(yè)指引.pdf

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1、版號：A/0租金管理作業(yè)指引頁碼：第1頁共4頁租金管理作業(yè)指引(主責(zé)部門：商業(yè)管理中心)編制日期審核日期審核日期審批日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人審批人版號：A/0租金管理作業(yè)指引頁碼：第2頁共4頁1目的規(guī)范基準(zhǔn)租金及其他商務(wù)條件的制定及確認(rèn)流程，控制招商風(fēng)險。2術(shù)語與定義無3適用范圍公司所開發(fā)項目的商業(yè)用房基準(zhǔn)租金及其他商務(wù)條件的制定、修正。4職責(zé)4.1商業(yè)管理中心4.1.1組織擬定《項目租賃初步?jīng)Q策文件》、《項目租賃決策文件》并報公司領(lǐng)導(dǎo)審批；4.1.2負(fù)責(zé)擬訂基準(zhǔn)商務(wù)方案并報公司領(lǐng)導(dǎo)審批；4.1.3負(fù)責(zé)對與主力店客戶談判中產(chǎn)生的商務(wù)條件調(diào)整進(jìn)行上報

2、審批。5關(guān)鍵活動描述5.1項目租賃決策文件管理5.1.1項目租賃決策文件是公司控制具體商業(yè)項目總體收益指標(biāo)的決策依據(jù)。依照公司領(lǐng)導(dǎo)指示，由商業(yè)管理中心牽頭與商業(yè)管理公司共同制定完成，并報商業(yè)副總審核、總裁審批后生效。5.1.2項目租賃決策文件，分為《項目租賃初步?jīng)Q策文件》和《項目租賃決策文件》。5.1.3對于任何一個商業(yè)項目，在取得公司總裁審批的概念規(guī)劃設(shè)計和主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)后15個工作日內(nèi)，由商業(yè)管理中心牽頭會同商業(yè)管理公司共同完成《項目租賃初步?jīng)Q策文件》。5.1.4對于《項目初步租賃決策文件》中各業(yè)態(tài)的首年租金，要提供詳細(xì)的測算依據(jù)。測算依據(jù)內(nèi)容需要至少包括以下四

3、個方面：1）財務(wù)測算法：通過目標(biāo)企業(yè)或者目標(biāo)業(yè)態(tài)的至少3個代表企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場考察，測算營業(yè)額，利用財務(wù)分析方法推導(dǎo)主力店可以承受的租金成本。2）交叉詢價法：通過與目標(biāo)業(yè)態(tài)的多個代表企業(yè)直接溝通，進(jìn)行交叉詢價，取得市場租金的上下限3）直接詢價法：通過第三方直接調(diào)查項目周邊目標(biāo)業(yè)態(tài)的租金水平，作為市場租金的參考值。4）行業(yè)平均法：項目所在地區(qū)的目標(biāo)業(yè)態(tài)的行業(yè)平均租金水平，作為市場租金的參考值。該數(shù)據(jù)可以來自該區(qū)域的行業(yè)研究報告，或者行業(yè)內(nèi)有影響力的專家意見。5.1.5在公司技術(shù)部門提供用于簽約的主力店租賃面積后15個工作日內(nèi)，由商業(yè)管理中心牽頭會同商業(yè)管理公司共同完成《項目

4、租賃決策文件》。版號：A/0租金管理作業(yè)指引頁碼：第3頁共4頁5.1.6《項目租賃決策文件》經(jīng)技術(shù)管理中心、商業(yè)管理公司、財務(wù)管理中心、行政人事中心（法務(wù)）審核，商業(yè)副總審核，總裁審批。5.2商務(wù)方案設(shè)計1)租金調(diào)查：商業(yè)管理中心根據(jù)《商業(yè)市場研究作業(yè)指引》組織不同業(yè)態(tài)、商戶租金市調(diào)，提供《租金調(diào)查報告》。2)商戶租金承受力的測算及調(diào)研：租務(wù)部根據(jù)商戶提供的資料（如店面營業(yè)額、利潤率、成本情況等）估算其年度租金承受總額及單位面積的可承受租金水平，并結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌銎骄饨鹚?，作為確定租金標(biāo)準(zhǔn)重要依據(jù)。3)租賃標(biāo)的物確認(rèn)：a)租務(wù)部根據(jù)目標(biāo)商戶意向目標(biāo)區(qū)域，向工程部確認(rèn)租

5、賃區(qū)域及面積；b)技術(shù)管理中心負(fù)責(zé)提供租賃區(qū)域、通道位置、面積及其他配套面積等數(shù)據(jù)，經(jīng)技術(shù)管理中心總經(jīng)理確認(rèn)，提交商業(yè)管理中心總經(jīng)理確認(rèn)后發(fā)出；c)經(jīng)雙方談判及細(xì)節(jié)確定的區(qū)域及面積應(yīng)當(dāng)列入合同附件。4)商務(wù)方案編制a)商業(yè)管理中心綜合上述商務(wù)與技術(shù)條件信息，結(jié)合公司下發(fā)的目標(biāo)租金水平、免租期、遞增率及其他商務(wù)條件，編制商務(wù)方案，報商業(yè)副總審核，總裁審批確認(rèn)方可作為對外談判的依據(jù)。5.3商務(wù)方案談判、修訂及確認(rèn)：5.3.1商業(yè)管理中心根據(jù)《租賃業(yè)務(wù)談判作業(yè)指引》組織與商戶的談判，過程中動態(tài)控制對商務(wù)條件的調(diào)整，商務(wù)條件的調(diào)整不僅僅涉及到租金，還包括免租期、遞增率、交房條

6、件、物管責(zé)任、廣告位資源等，需經(jīng)相關(guān)部門審核，交房條件的變更需技術(shù)管理中心審核，物管責(zé)任需商業(yè)管理公司物業(yè)管理職能部門審核，廣告位資源需商業(yè)管理公司營運(yùn)部門審核5.3.2商務(wù)條件確認(rèn)：1)談判達(dá)成一致商戶提出商務(wù)條件的確認(rèn)：由商戶向商業(yè)管理中心書面或口頭提出，商業(yè)管理中心填寫《意向書》，經(jīng)商戶與商業(yè)管理中心經(jīng)辦人書面簽字確認(rèn)。2)商業(yè)管理中心填寫《商務(wù)條件確認(rèn)表》報商業(yè)副總審核，總裁審批，作為品牌進(jìn)駐的條件確認(rèn)。其中主力店或面積300平米以上或租賃期在3年以上的非主力店租戶商務(wù)條件確認(rèn)需董事長審批。6支持性文件6.1《商業(yè)市場研究作業(yè)指引》6.2《租賃業(yè)務(wù)談判管理作業(yè)

7、指引》版號：A/0租金管理作業(yè)指引頁碼：第4頁共4頁7相關(guān)記錄