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1、廣州天河名雅苑房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例【案例精要】：圍棋諺云：爭(zhēng)棋無(wú)名局。意思是說(shuō)，以爭(zhēng)勝為目的的棋很難成為千古流傳的名局，而具有“平常心”的高手反而能創(chuàng)造流芳的棋譜。名雅苑，正是這樣一個(gè)“無(wú)心爭(zhēng)春”的“名局”。名雅苑初生時(shí)遙遙領(lǐng)先的大手筆與大創(chuàng)意令全行業(yè)敬畏有加，而十多年后的今天，其魅力仍在，在長(zhǎng)江后浪推前浪的房地產(chǎn)界無(wú)疑是個(gè)奇跡。partA：名雅苑十年長(zhǎng)盛之謎名雅苑經(jīng)歷了時(shí)間的考驗(yàn)，在“克隆”盛行的今日，其憑借高含金量的品牌和開(kāi)發(fā)商對(duì)“以人為本”最樸實(shí)的追求，長(zhǎng)盛不衰。第一段：華南
2、唯一優(yōu)秀住宅試點(diǎn)小區(qū)1996年，當(dāng)“全國(guó)城市管理小區(qū)建設(shè)試點(diǎn)”檢查評(píng)比小組來(lái)到廣州，在沒(méi)有特別安排的情況下看到名雅苑，他們驚呆了：“這么優(yōu)秀的一個(gè)住宅小區(qū)，你們?yōu)槭裁床簧蠄?bào)申請(qǐng)參加評(píng)比？”正是這個(gè)“無(wú)心爭(zhēng)春”的名雅苑，自從推出之日起，便成為廣州乃至全國(guó)房地產(chǎn)界的“名局”。大背景天河建設(shè)區(qū)是一座廢棄的舊機(jī)場(chǎng)，方圓5.2平方公里，部分是零散的農(nóng)用菜地，還有是高低不平，雜草叢生的菜地。1985年初，廣州市政府把綜合開(kāi)發(fā)天河的任務(wù)交給了“城建集團(tuán)”，要求他們兩年內(nèi)必須完成圍繞體育中心的道路和
3、配套設(shè)施工程，以迎接第六界全國(guó)運(yùn)動(dòng)會(huì)在廣州召開(kāi)。經(jīng)過(guò)艱苦的奮斗，1987年5月23日，由“城建集團(tuán)”負(fù)責(zé)修建的天河體育中心配套設(shè)施勝利竣工。隨后他們?cè)谔旌娱_(kāi)發(fā)區(qū)繼續(xù)描繪著一幅壯麗的畫(huà)卷。名雅苑、南雅苑、怡苑以及大都會(huì)廣場(chǎng)，80層高的中信廣場(chǎng)等，加上原已建成的天河體育中心建筑群以及天河路、體育東路、體育西路、天河?xùn)|路、天河北路和黃埔大道，新的廣州市中心的地位基本形成。厚積薄發(fā)在1986年，城建集團(tuán)特意組織了一個(gè)班子，到新加坡、香港進(jìn)行考察，他們將接觸到的最先進(jìn)的東西學(xué)化為己有，令名
4、雅苑先天吸納精華。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，城建集團(tuán)進(jìn)行規(guī)范化的前期市場(chǎng)調(diào)查、可行性研究分析，根據(jù)廣州市房地產(chǎn)業(yè)的需求和特點(diǎn)，將項(xiàng)目定位為以外銷(xiāo)為主要目標(biāo)的優(yōu)秀住宅小區(qū)領(lǐng)先十年的奧秘在全國(guó)評(píng)比中，專(zhuān)家們對(duì)名雅苑設(shè)計(jì)給予了較高而準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)：一、小區(qū)綠地率高，構(gòu)思精細(xì)，綠地分散設(shè)置，便于居民就近享受到良好的生態(tài)環(huán)境和景觀環(huán)境，把花園建在樓宇中間和把房蓋在花園里面，不能簡(jiǎn)單理解為是個(gè)技術(shù)問(wèn)題這里有質(zhì)量的區(qū)別。二、名雅苑內(nèi)公共設(shè)施齊全，這是以江南新村等小區(qū)的經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)，但青出于藍(lán)而勝于藍(lán)，小學(xué)、幼兒園、綜
5、合商店以及垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、變電室、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等，不僅滿(mǎn)足了居民的多種生活需求，而且各自所處的位置，都有一定的考慮，如綜合商店位置適中，方便購(gòu)物；變電室為半地下建筑，體積小不會(huì)成為人民視線(xiàn)中地障礙；利用球場(chǎng)底做地下停車(chē)場(chǎng)；區(qū)內(nèi)道路采用人車(chē)分流。三、部分住宅首層架空，這既增加了小區(qū)底視覺(jué)空間，又適應(yīng)廣州炎熱潮濕底氣候條件，創(chuàng)造出了有覆蓋底居民室外活動(dòng)場(chǎng)所。四、學(xué)校平面布置與立面造型簡(jiǎn)潔，日照通風(fēng)良好，幼兒園平面布置緊湊，功能齊全，造型活潑。五、住宅底方位均注意了氣候特點(diǎn)，使每住戶(hù)都獲得良好底通風(fēng)與采
6、光，并盡可能地使主要房間具有良好地朝向，改善了室內(nèi)地日照與空氣質(zhì)量，住宅平面模式采用大廳式，空間按功能要求進(jìn)行布置，做到了功能分區(qū)明確，動(dòng)靜區(qū)分合理。第二段：名雅苑規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)剖析體現(xiàn)嶺南建筑藝術(shù)風(fēng)格和南粵地方特色通過(guò)以組團(tuán)中心綠地來(lái)組織小區(qū)空間序列，建筑圍繞綠化院落布置，小區(qū)建筑風(fēng)格上通過(guò)虛實(shí)對(duì)比。色彩上局部對(duì)比和全局地協(xié)調(diào)相結(jié)合，以明快地色調(diào)形成獨(dú)特小區(qū)特色。規(guī)劃上采用人車(chē)分流地道路系統(tǒng)和動(dòng)靜分區(qū)和諧地綠化小區(qū)地規(guī)劃將綠化面積均勻地布置于每幢樓宇間，住宅兩旁地綠化由于住宅
7、首層設(shè)置架空層而相互滲透，擴(kuò)展了綠化空間和視野。建筑群體空間設(shè)計(jì)全區(qū)以三幢塔式高層住宅品字分布，作為建筑群體地核心和制高點(diǎn)。小區(qū)地建筑群體根據(jù)規(guī)劃需要分成三部分：北面組團(tuán)由12幢工字型住宅組成，每四幢一組，三組住宅一字排開(kāi)、一氣呵成。東面組團(tuán)以公建筑配套設(shè)施為主，建筑高度較低，與住宅不同，但通過(guò)一幢24層住宅為核心組織空間，使各種公建設(shè)施有機(jī)的聯(lián)系在一起。第三段：施工組織與管理的成功經(jīng)驗(yàn)優(yōu)質(zhì)按期的進(jìn)度控制質(zhì)量控制在質(zhì)量控制方面，主要抓好影響質(zhì)量的人、材料、機(jī)具設(shè)備、施工方法和施工
8、環(huán)境，即“LM-E”、投資控制建立健全的監(jiān)理組織，投資控制責(zé)任分工明確。合同管理方法首先是通過(guò)投標(biāo)以質(zhì)量為標(biāo)準(zhǔn)，擇優(yōu)選擇質(zhì)量信譽(yù)高的施工單位。同時(shí)，合同明確工程施工要一次成優(yōu)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，按期達(dá)優(yōu)的給予優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)。信息管理準(zhǔn)確及時(shí)地把施工過(guò)程中地所有資料通過(guò)計(jì)算機(jī)進(jìn)行匯總、整理、歸檔、并定期向業(yè)報(bào)告。第四段：“四新”應(yīng)用及推廣的優(yōu)秀示范名雅苑小區(qū)在建設(shè)過(guò)程中，依靠科技進(jìn)步，積極穩(wěn)妥地推廣應(yīng)用新材料、新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品。第五段：領(lǐng)先一步的物業(yè)管理小區(qū)走專(zhuān)業(yè)化管理的軌道，并
