購(gòu)房須知(2012版)

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1、購(gòu)房須知在現(xiàn)在房?jī)r(jià)不斷攀升，樓市監(jiān)管不嚴(yán)的情況下，如何才能有效合理的規(guī)劃自己的購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房計(jì)劃，以下將從不同情況進(jìn)行分析：1．購(gòu)買(mǎi)商品房的一般步驟(1)確認(rèn)開(kāi)發(fā)商是否是有合法手續(xù)的房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售現(xiàn)房，按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)具備“五證”和“兩書(shū)”。“五證”即：《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》，“兩書(shū)”即：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，關(guān)鍵是檢查有無(wú)《商品房銷(xiāo)售

2、證》。預(yù)售時(shí)應(yīng)具備“五證”，關(guān)鍵是檢查有無(wú)《商品房預(yù)售許可證》。發(fā)展商應(yīng)當(dāng)明示的事項(xiàng)：一是開(kāi)發(fā)資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照；二是商品房預(yù)售許可證及經(jīng)批準(zhǔn)銷(xiāo)售的平面圖、立面圖；三是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；四是項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖；五是商品房的結(jié)構(gòu)類(lèi)型、戶(hù)型、裝修標(biāo)準(zhǔn)，公共和公用建筑面積的分?jǐn)偡椒?；六是預(yù)售商品房的價(jià)格和付款方法；七是商品房預(yù)售的專(zhuān)用賬戶(hù)；八是物業(yè)管理事項(xiàng)；九是法律、法規(guī)規(guī)定的；其他事項(xiàng)。(2)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)在和開(kāi)發(fā)商溝通洽談滿(mǎn)意之后，購(gòu)房者會(huì)到售樓處簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并交納定金。在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)前，作為銷(xiāo)售方的開(kāi)發(fā)商應(yīng)

3、將《簽約須知》及相關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件交給購(gòu)房者，并應(yīng)實(shí)事求是地介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況。購(gòu)房者一定要認(rèn)真閱讀《簽約須知》及有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件。認(rèn)購(gòu)書(shū)中應(yīng)約定簽訂正式購(gòu)房合同時(shí)，因條款達(dá)不成一致意見(jiàn)，賣(mài)方應(yīng)退回定金。(3)簽訂合同購(gòu)房者在售樓處簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到售樓處簽訂正式買(mǎi)賣(mài)契約。買(mǎi)賣(mài)契約規(guī)定買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利和義務(wù)。每個(gè)購(gòu)房人花巨資購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，都要對(duì)契約的每一條進(jìn)行審查、詢(xún)問(wèn)。在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人明示《商品房銷(xiāo)售管理辦法》和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》；對(duì)示范文本的補(bǔ)充部分

4、要格外重視。(4)辦理預(yù)售登記及轉(zhuǎn)讓登記：辦理預(yù)售登記對(duì)保護(hù)房屋買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)益十分重要，對(duì)履約有所保障。只有辦理完預(yù)售、預(yù)購(gòu)登記后協(xié)議才生效。簽訂契約30日內(nèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)到房屋土地管理部門(mén)辦理預(yù)售預(yù)購(gòu)登記手續(xù)。一般由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一辦理，買(mǎi)賣(mài)雙方也可以共同委托律師辦理上述手續(xù)。轉(zhuǎn)讓?zhuān)嘿I(mǎi)方如轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的商品房，買(mǎi)方與轉(zhuǎn)受人在預(yù)售契約上做背書(shū)。在背書(shū)簽字之日后，雙方持有關(guān)證件到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記，在轉(zhuǎn)讓登記上簽字。(5)辦理人住在購(gòu)房人入住前，發(fā)展商要統(tǒng)一審查其付款情況，確認(rèn)無(wú)誤后再簽收房屋交接驗(yàn)收單。同時(shí)安排簽訂物業(yè)管理合同。

5、合同中有接受物業(yè)管理公司管理的條款，所以人住前，必須安排買(mǎi)方與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，交納物業(yè)管理費(fèi)用。需特別強(qiáng)調(diào)的是，簽收房屋后，視為購(gòu)房人接受房屋，在開(kāi)發(fā)商未取得竣工驗(yàn)收或房屋質(zhì)量有問(wèn)題時(shí)，均可拒絕簽收。(6)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證發(fā)展商最后要為業(yè)主辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，最終辦理房地產(chǎn)權(quán)證。2．看開(kāi)發(fā)商是否“五證”俱全近年來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目不合法的投訴是一大熱點(diǎn)，核實(shí)開(kāi)發(fā)商提供的資料，保證五證俱全，是挑選房屋時(shí)要特別關(guān)注的。這“五證”包括：(1)規(guī)劃部門(mén)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；(2)國(guó)土部門(mén)的《國(guó)有土地使用權(quán)證》；(3

6、)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(證明開(kāi)發(fā)商已交納了土地出讓金，擁有產(chǎn)權(quán)保障)；(4)建設(shè)部門(mén)的《建設(shè)工程許可證》；(5)國(guó)土部門(mén)的《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》。在這“五證”中，最重要的是《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》，它表明所售房屋是合法項(xiàng)目，同時(shí)，購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)還要考查開(kāi)發(fā)商投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金是否已達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，其施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間是否已確定。根據(jù)我國(guó)有關(guān)土地法律、法規(guī)，開(kāi)發(fā)商依法取得國(guó)有土地使用權(quán)，是其從事商品房開(kāi)發(fā)的根本條件。對(duì)于國(guó)有土地來(lái)說(shuō)，取得的方式無(wú)非是兩種，其一是通過(guò)政府劃撥

7、方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，其二是通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式依法取得國(guó)有土地使用權(quán)，為了明確開(kāi)發(fā)商的用地是否是出讓土地，購(gòu)房者應(yīng)重點(diǎn)審查下列文件：(1)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》；(2)《國(guó)有土地使用權(quán)證》；(3)繳納地價(jià)款的有關(guān)憑證。需要明確的主要內(nèi)容有：位置、面積，土地用途，出讓地價(jià)款(包括土地出讓金和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi))的數(shù)額及繳納情況，投資開(kāi)發(fā)的期限，土地使用和規(guī)劃條件。應(yīng)特別注意的是：(1)正式的《國(guó)有土地使用權(quán)證》應(yīng)同時(shí)加蓋人民政府公章，和房屋土地行政主管部門(mén)的公章；(2)土地證上應(yīng)加蓋“

8、有償土地使用證專(zhuān)用章”；如果土地證上加蓋了“臨時(shí)土地使用證專(zhuān)用章”，則表明土地使用者未繳足地價(jià)款。(3)土地證不得擅自涂改。(4)土地證上載明的土地使用者應(yīng)當(dāng)和開(kāi)發(fā)商的名稱(chēng)相一致。3．怎樣細(xì)看《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》商品房的形象進(jìn)度達(dá)到一定程度時(shí)，方可辦理預(yù)售許可證：七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工