長(zhǎng)沙星沙泉塘商業(yè)街招商策劃方案4.16.pdf

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1、尚東商贏未來(lái)長(zhǎng)沙泉塘商業(yè)街招商策劃方案4月18日前言感謝開發(fā)商的朋友提供機(jī)會(huì)，一同探討項(xiàng)目臨街商鋪的招商策劃大計(jì)。本著“服務(wù)一個(gè)項(xiàng)目，堅(jiān)定一份信念”的宗旨，經(jīng)過(guò)前期與開發(fā)商朋友們的交流，結(jié)合我們對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的操盤經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目片區(qū)市場(chǎng)的研究分析后，我們特提出下面的看法和建議。質(zhì)素就本案商鋪而論，力抓成功“七要素”：1/商鋪規(guī)劃—在人流車流泊車、上下水、電源、排煙、消防栓、噴淋頭、燈光、空調(diào)等細(xì)節(jié)兼顧；2/市場(chǎng)定位—理念無(wú)聲見成?。耗康男拖M(fèi)與休閑型消費(fèi)娛樂(lè)型消費(fèi)相結(jié)合，是趨勢(shì)是需求更是本案立足點(diǎn)；3/專業(yè)人才與團(tuán)隊(duì)4

2、/有效招商—商業(yè)組合布局與入駐商家實(shí)力“有緊有松”：集主力店、專賣店、南雜副食、金融、電訊、圖書、美食美發(fā)等于一體，布局科學(xué)合理；充分考慮包容各商家間的競(jìng)爭(zhēng)。5/開發(fā)投資商實(shí)力6/商業(yè)管理與物業(yè)運(yùn)營(yíng)7/政府各部門和周邊的關(guān)系本案要PART1市場(chǎng)篇P05素PART2戰(zhàn)略篇P10PART3戰(zhàn)術(shù)篇P18PART4推廣篇P35PART5合作篇P42PART1市場(chǎng)篇?jiǎng)傂铻橹飨M(fèi)為王數(shù)年間，星沙尚東新增樓盤數(shù)百萬(wàn)方，大量高素質(zhì)、剛需人綜群涌進(jìn)新區(qū)，商業(yè)規(guī)模從無(wú)到有，功能性商街從小到大。本案的臨街商鋪，正踩在節(jié)拍上。論P(yáng)ART1

3、市場(chǎng)篇本案目標(biāo)：/在周邊諸多項(xiàng)目的貼身肉搏中，跳出包圍，跑贏淡市；/提前完善社區(qū)商業(yè)配套，打出時(shí)間差，提前搶得商業(yè)籌碼。/實(shí)現(xiàn)住房與商業(yè)的良好互動(dòng)，預(yù)熱后期，贏得增值空間；當(dāng)前形勢(shì)下，練好內(nèi)功，商和住良性互動(dòng)，提升項(xiàng)目整體附加值，正能“獨(dú)辟蹊徑上華山”。展望PART1市場(chǎng)篇尚東新區(qū)商圈已初步形成：1.商家主要分布在東六線兩旁，將泉塘、未來(lái)蜂巢、湘水灣、電力職校、明天一城、圣力華苑、三景國(guó)際、星城國(guó)際、方略瀟邦、東城名苑、華天樂(lè)活小鎮(zhèn)、星城國(guó)際、中鐵國(guó)際新城等串聯(lián)。2.商圈呈現(xiàn)啞鈴形，一頭以華天大酒店、恒生購(gòu)物廣場(chǎng)、漓

4、湘路口為中心，一頭以泉塘市場(chǎng)為中心，以東六線為商業(yè)軸線，集酒店住宿、購(gòu)物、餐飲、文化、休閑娛樂(lè)于一體。分布有農(nóng)貿(mào)、超市、南雜、餐飲、咖啡、家具、眼鏡、文具書籍、醫(yī)藥診所、酒樓酒店、通訊電器、網(wǎng)吧、水果、茶飲等業(yè)態(tài)，能基本滿足新區(qū)居民豐富的生活需要。商3.前期市場(chǎng)調(diào)查分析表明，未來(lái)蜂巢、明天一城、華天與星城國(guó)際漓湘路口區(qū)域商鋪形象較好，租價(jià)售價(jià)具有風(fēng)向標(biāo)作用。圈分析PART1市場(chǎng)篇/商家分布密集程度呈“啞鈴”形態(tài)，與固定居民密集度有關(guān)；/不難發(fā)現(xiàn)，本案商業(yè)街區(qū)域，恰與商圈的兩處啞鈴中心形成“黃金三角”，商意義深遠(yuǎn)。圈圖

5、示PART1市場(chǎng)篇區(qū)域位置商家位置/主題/面積租金（元/平.月售價(jià)（萬(wàn)））明天一城空門面；以純；美特斯邦威等U形，一層；40-60平/個(gè)；層高4.8米100-120無(wú)明天一城空門面；羅拉咖啡等二層；1000平/個(gè)；層高4.8米40-50無(wú)未來(lái)蜂巢常德醬板鴨；百花蜂蜜等新久發(fā)二層；20-30平；50-80未來(lái)蜂巢雅鹿；百安盾等一層；36-70平；層高6米100-1303未來(lái)蜂巢飯店一層；240平；層高6米702.8泉塘小區(qū)幸福地產(chǎn)等一層；45平；層高5.6米65-902-3泉塘小區(qū)大眾洗車；百姓廚房旁；一層；77平；高

6、5.6米301爵士湘空門面120平1.3-1.8湘水灣空門面毛坯臨盼盼路；120平35-45方略瀟邦家居裝飾精品街0.88起數(shù)華天樂(lè)活一層；240平；5.9米高702.8據(jù)星城國(guó)際恒生超市一層柜臺(tái)；10平2001.5星城國(guó)際洗車中鐵國(guó)際城對(duì)面；115平250.9-1.1圣力華苑芙蓉國(guó)里售樓部西面；一樓；約80平120匯圣力華苑空門面；興盛超市等東面、南面；層高4.8米；45-140平15-22總PART1市場(chǎng)篇部分商家PART2戰(zhàn)略篇◣戰(zhàn)略重點(diǎn)◥難點(diǎn)解析PART1市場(chǎng)篇本案弱勢(shì)與威脅：1.人氣不夠，商戶產(chǎn)生抗拒心理在

7、所難免；在本案一期交房之前推出招商，前期除了犧牲租金賺人氣，似乎別無(wú)他法；但犧牲租金就能確保招商火爆嗎？2.臨盼盼路商鋪出售價(jià)格不高，8月交貨，對(duì)本案有沖擊；相鄰項(xiàng)目一期街鋪已成型，尚未放貨。并自籌名校，為商業(yè)提前布子，泛教育商業(yè)街呼之欲出；3.近有諸多大型項(xiàng)目的街鋪一直按兵未動(dòng)，臨東六線成熟商圈，成功幾率看似更大；遠(yuǎn)有等項(xiàng)目大體量街鋪將投放市場(chǎng)，片區(qū)內(nèi)的商鋪之戰(zhàn)有可能“一觸即發(fā)”；4.政策打壓，銀根吃緊，招商困難，大多數(shù)連鎖商家放緩擴(kuò)張步伐。5.本案樓鋪數(shù)量不多，分布在博雅路兩端拐角的面積大；街鋪數(shù)量相對(duì)SW多，面

8、積較小。TOPART1市場(chǎng)篇PART1市場(chǎng)篇本案強(qiáng)勢(shì)與機(jī)會(huì)：1.地鐵來(lái)了；2.由于先期原因，盼盼路商鋪缺乏整體策劃，商業(yè)氛圍不夠好，街鋪除在銷售價(jià)格上有沖擊，招商運(yùn)營(yíng)方面不構(gòu)成威脅；隔壁一期與本案特定地緣，“一榮俱榮”。3.相鄰多個(gè)樓盤項(xiàng)目的大多尚未交伙，固定消費(fèi)人群快速遞增。對(duì)面泉塘校區(qū)3500名師生、汽修2000多師生；輻射范圍內(nèi)，數(shù)家大專