房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告模板.doc

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1、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告模板目錄第一部分項(xiàng)目決策背景及摘要3一、外部環(huán)境3二、內(nèi)部因素3第二部分項(xiàng)目地塊整體情況分析4一、地塊位置4二、地塊現(xiàn)狀4三、項(xiàng)目交通出行狀況4四、項(xiàng)目周邊社區(qū)配套5五、項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫）5六、市政配套（都要說明距宗地距離、接入的可能性）5七、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)5第三部分市場(chǎng)分析6一、宏觀市場(chǎng)6二、房地產(chǎn)市場(chǎng)6三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)6第四部分項(xiàng)目地塊SWOT分析7一、項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)分析7二、項(xiàng)目地塊劣勢(shì)分析7三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析7四、項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析7第四部分項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析8一、項(xiàng)目定位的原則、戰(zhàn)略與藍(lán)圖8（一）、基本原則8（二）、戰(zhàn)略構(gòu)想8（三）、小

2、區(qū)藍(lán)圖8二、項(xiàng)目整體定位8（一）、我們的項(xiàng)目是什么樣的住宅？8（二）、定位論證8三、市場(chǎng)地位定位9四、小區(qū)功能定位9五、形象定位9（一）、我們的住宅以什么樣的形象出現(xiàn)？9（二）、定位論證9六價(jià)格定位9七戶型面積配比定位10八目標(biāo)客戶定位及分析10九小區(qū)配套功能的定位11第一部分項(xiàng)目決策背景及摘要一、外部環(huán)境1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等；2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。3、項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府

3、重點(diǎn)工程等。二、內(nèi)部因素1、項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目），如石家莊水泵廠項(xiàng)目要說明該項(xiàng)目對(duì)公司再省內(nèi)發(fā)展布局的重要戰(zhàn)略意義；2、公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；3、從公司未來的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義。第二部分項(xiàng)目地塊整體情況分析一、地塊位置宗地所處城市、行政區(qū)域地理位置（包括是否是商業(yè)中心、文化中心、教育中心或行政中心等）。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距

4、離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。二、地塊現(xiàn)狀1、四至范圍；2、地勢(shì)、地表現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；3、地塊地表是否涉及到居民拆遷、舊廠搬遷或其他改造等，并說明拆遷對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；4、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；5、土地地形及完整性，地形是否規(guī)整，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖

5、，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。三、項(xiàng)目交通出行狀況1、公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；2、宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；3、現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)。四、項(xiàng)目周邊社區(qū)配套項(xiàng)目周邊社區(qū)配套一般是指以項(xiàng)目可輔射范圍（3km）內(nèi)的教育（大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況）、醫(yī)院、購(gòu)物（大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)）、郵局、休閑（文化、體育、娛樂、公園等等設(shè)施）、銀行以及其他配套設(shè)施。附圖：生活設(shè)施分布圖

6、，具體位置、距離。五、項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫）項(xiàng)目周邊環(huán)境一般包括區(qū)域治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）、危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）、周邊景觀、風(fēng)水情況以及近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心或超市的建設(shè)等。六、市政配套（都要說明距宗地距離、接入的可能性）說明項(xiàng)目的道路、上水、下水、電信、水、暖、電、氣等基礎(chǔ)市政配套情況，一般重點(diǎn)需要說明的道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。七、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目的基本用地情況（總

7、占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積）、建筑面積（住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積）、容積率、容積率、建筑密度、控高、綠化率以及其他規(guī)劃指標(biāo)，特別需說明關(guān)鍵性或難度較大的指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)的影響。第三部分市場(chǎng)分析一、宏觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)一般是指包括城市經(jīng)濟(jì)狀況、人口、收入及支出、城市中長(zhǎng)期規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)等方面在內(nèi)的宏觀背景，具體到分項(xiàng)有GDP及增