類reits基礎(chǔ)資產(chǎn)估值方法

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1、“他山之石”資產(chǎn)證券化國際評(píng)級(jí)方法研究系列——類REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)估值方法01類REITs估值思路目錄02國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)CMBS基礎(chǔ)資產(chǎn)評(píng)估方法03我國適用性探討01類REITs估值思路02國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)CMBS基礎(chǔ)資產(chǎn)評(píng)估方法03我國適用性探討1.1REITs、類REITs與CMBS的區(qū)分?國內(nèi)已發(fā)行的REITs在交易結(jié)構(gòu)、稅負(fù)水平、運(yùn)營方式收入來源、收益分配方式、募集范圍等方面同成熟市場(chǎng)上的“標(biāo)準(zhǔn)化REITs”相比仍具有一定差異，在定義上更偏向于“類REITs”產(chǎn)品。國外——標(biāo)準(zhǔn)REITs國內(nèi)——“類REITs”“CMBS”?標(biāo)準(zhǔn)REITs：籌集眾多投資?“類REITs”：籌集

2、眾多?CMBS：指?jìng)鶛?quán)銀行將其者的資金，投資于各種收益投資者的資金用于取得各發(fā)放的符合一定條件的商性房地產(chǎn)、房地產(chǎn)抵押貸款種收益性房地產(chǎn)或向收益業(yè)地產(chǎn)抵押貸款組成資產(chǎn)或向收益性房地產(chǎn)提供融資，性房地產(chǎn)提供融資的集體池，以商業(yè)地產(chǎn)未來租金并將投資收益分配給投資者投資計(jì)劃。收入為支持，向投資者發(fā)的公司或信托。行可自由流通債券的結(jié)構(gòu)性融資安排。01類REITs估值思路02國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)CMBS基礎(chǔ)資產(chǎn)評(píng)估方法03我國適用性探討1.1REITs、類REITs與CMBS的區(qū)分國外——標(biāo)準(zhǔn)REITs國內(nèi)——“類REITs”?REITs的本質(zhì)是一種投資主體，REITs的收益?本質(zhì)上是一種金融投

3、資產(chǎn)品，其收益和風(fēng)和風(fēng)險(xiǎn)主要依賴于REITs的發(fā)行機(jī)構(gòu)，REITs險(xiǎn)主要依賴于基礎(chǔ)資產(chǎn)收益狀況和風(fēng)險(xiǎn)水的評(píng)級(jí)實(shí)際上是對(duì)REITs發(fā)行機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)。平，評(píng)估物業(yè)產(chǎn)生現(xiàn)金流及其穩(wěn)定性，并由此進(jìn)行物業(yè)估值，是判斷其還款能力的關(guān)鍵。?“類REITs”產(chǎn)品的評(píng)級(jí)更關(guān)注產(chǎn)品本身的信用狀況，即主要考慮基礎(chǔ)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)特征和交易結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，采用資產(chǎn)證券化的評(píng)級(jí)邏輯評(píng)級(jí)。01類REITs估值思路02國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)CMBS基礎(chǔ)資產(chǎn)評(píng)估方法03我國適用性探討1.2類REITs的估值思路?現(xiàn)階段在國內(nèi)“類REITs”基礎(chǔ)資產(chǎn)評(píng)級(jí)上，需要更多借鑒三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在CMBS評(píng)級(jí)方法中對(duì)基礎(chǔ)物業(yè)資產(chǎn)的評(píng)估：通過判斷

4、基礎(chǔ)物業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流的多少及其穩(wěn)定性，確定基礎(chǔ)資產(chǎn)的預(yù)期違約損失；通過判斷基礎(chǔ)物業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)價(jià)值，確定“類REITs”產(chǎn)品違約后基礎(chǔ)資產(chǎn)的回收程度。房地產(chǎn)經(jīng)資本化長期可持費(fèi)用營收入支出續(xù)凈現(xiàn)金流同類房未來經(jīng)房地產(chǎn)類別房地產(chǎn)地產(chǎn)歷營穩(wěn)定及自身質(zhì)量史數(shù)據(jù)價(jià)值性預(yù)測(cè)01類REITs估值思路02國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)CMBS基礎(chǔ)資產(chǎn)評(píng)估方法03我國適用性探討2.1經(jīng)營凈現(xiàn)金流房地產(chǎn)經(jīng)資本化長期可持續(xù)費(fèi)用營收入支出凈現(xiàn)金流?租金?房產(chǎn)稅?租戶改進(jìn)?空置率?保險(xiǎn)費(fèi)用?租賃傭金?費(fèi)用報(bào)銷?管理費(fèi)用?重置儲(chǔ)備金?其他收入01類REITs估值思路02國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)CMBS基礎(chǔ)資產(chǎn)評(píng)估方法03我國適用性探討

5、2.1經(jīng)營凈現(xiàn)金流2.1.1經(jīng)營收入——租金?根據(jù)物業(yè)的歷史租金水平、房屋質(zhì)量和位置、市場(chǎng)租金水平及特殊情況確定可持續(xù)性租金收入。穆迪?預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)將上線大量新房屋，適當(dāng)降低未來市場(chǎng)租金水平。?根據(jù)物業(yè)的歷史租金水平、房屋質(zhì)量和位置、市場(chǎng)租金水平及特殊情況確定可持續(xù)性租金收入。標(biāo)普?以業(yè)務(wù)收入作為主要收入來源的房產(chǎn)：預(yù)測(cè)依據(jù)為最近12個(gè)月內(nèi)的平均租金收入。?長期租賃房地產(chǎn)：根據(jù)市場(chǎng)預(yù)期、現(xiàn)行租金與市場(chǎng)租金水平調(diào)整租金。?短期租賃房地產(chǎn)：最近12個(gè)月平均租金或可持續(xù)租金中的較低值?；葑u(yù)?零售類房地產(chǎn)：當(dāng)未來市場(chǎng)趨勢(shì)穩(wěn)定時(shí)，按租戶銷售收入的百分比支付租金。①租金②空置率③費(fèi)用

6、報(bào)銷④其他收入01類REITs估值思路02國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)CMBS基礎(chǔ)資產(chǎn)評(píng)估方法03我國適用性探討2.1經(jīng)營凈現(xiàn)金流2.1.1經(jīng)營收入——空置率將房產(chǎn)歷史和目前的租用率（租用率=1-空置空置率=MAX（5%，物業(yè)當(dāng)前空率）與市場(chǎng)同類房產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，以確定長穆置率，市場(chǎng)水平空置率）期可持續(xù)的租用率水平，并根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整迪調(diào)整最低空置率區(qū)間為[5%，10%]歷投破未是標(biāo)普史資產(chǎn)來否租級(jí)租房處下調(diào)用租戶地于資租租率戶數(shù)產(chǎn)過級(jí)約期租較超惠譽(yù)趨數(shù)量供渡勢(shì)量應(yīng)期戶長過的五投年①租金②空置率③費(fèi)用報(bào)銷④其他收入01類REITs估值思路02國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)CMBS基礎(chǔ)資產(chǎn)評(píng)估方法03我國適用性探

7、討2.1經(jīng)營凈現(xiàn)金流2.1.1經(jīng)營收入——空置率圖11956年1月至2017年3月美國出租空置率走勢(shì)資料來源：wind數(shù)據(jù)庫①租金②空置②率空置③費(fèi)用報(bào)銷④其他收入01類REITs估值思路02國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)CMBS基礎(chǔ)資產(chǎn)評(píng)估方法03我國適用性探討2.1經(jīng)營凈現(xiàn)金流2.1.1經(jīng)營收入——費(fèi)用報(bào)銷費(fèi)用報(bào)銷：一些房屋租賃合同歷史報(bào)銷率會(huì)約定由租戶報(bào)銷房東的全部或部分運(yùn)營費(fèi)用，因此標(biāo)普和穆迪歷史租用率穆迪在分析房產(chǎn)收入時(shí)會(huì)考慮該部分的費(fèi)用報(bào)銷收入。標(biāo)普費(fèi)用報(bào)銷條款市場(chǎng)平均水平房產(chǎn)收入分析中不包括惠譽(yù)