cbd寫字樓市場(chǎng)分析報(bào)告

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1、北京CBD寫字樓市場(chǎng)分析中國(guó)在2001年年底加入世界貿(mào)易組織，北京中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃方案的正式出臺(tái)，這些利好因素?zé)o疑將促進(jìn)北京中央商務(wù)區(qū)高檔寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展，帶動(dòng)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在該地區(qū)開(kāi)發(fā)高檔寫字樓項(xiàng)目的熱情。但是另一方面，中央商務(wù)區(qū)未來(lái)寫字樓項(xiàng)目的定位正確與否將對(duì)該地區(qū)整體的形象產(chǎn)生一定的影響；同時(shí)，未來(lái)北京中央商務(wù)區(qū)本身及周邊地區(qū)高檔寫字樓項(xiàng)目的大量出現(xiàn)也將對(duì)中央商務(wù)區(qū)形成很大壓力，加劇中央商務(wù)區(qū)和周邊地區(qū)在寫字樓市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)。北京CBD發(fā)展史主要表現(xiàn)為該地區(qū)的寫字樓市場(chǎng)發(fā)展史。CBD是北京市高

2、檔寫字樓發(fā)展最早的區(qū)域，也是北京市目前高檔寫字樓最為集中的區(qū)域之一，其市場(chǎng)變化可以說(shuō)是北京市寫字樓市場(chǎng)的晴雨表。一、市場(chǎng)供應(yīng)CBD作為北京中央商務(wù)區(qū)核心，有優(yōu)越的人文環(huán)境和商業(yè)氛圍，一直是優(yōu)秀企業(yè)辦公的首選之地，對(duì)于開(kāi)發(fā)商、客戶來(lái)說(shuō)，擁有CBD的樓盤已成為一種榮耀的象征。1、高檔物業(yè)集中，寫字樓供應(yīng)比例過(guò)半從1990年京廣中心一期和國(guó)貿(mào)中心一期寫字樓投入使用以來(lái)，經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，CBD興建了大量的高檔物業(yè)，形成擁有十多個(gè)高檔寫字樓、公寓、商場(chǎng)、酒店等，總建筑面積達(dá)180萬(wàn)平方米的國(guó)際商務(wù)區(qū)，其中

3、寫字樓的面積占有93萬(wàn)平方米，占51％的比例。CBD寫字樓供應(yīng)構(gòu)成及所占比例可見(jiàn)表1。表1CBD高檔物業(yè)構(gòu)成比例高檔物業(yè)構(gòu)成面積（萬(wàn)平方比例米）寫字樓面積9351％其它物業(yè)面積8749％2、寫字樓供應(yīng)漸趨穩(wěn)定1993－1995年是寫字樓市場(chǎng)的黃金年代，區(qū)域內(nèi)寫字樓主要由京廣一期和國(guó)貿(mào)一期提供，供應(yīng)量約12.8萬(wàn)平方米。1996年市場(chǎng)行情開(kāi)始反轉(zhuǎn)，區(qū)域內(nèi)寫字樓供應(yīng)量卻增加了2.3萬(wàn)平方米，1997年區(qū)域內(nèi)寫字樓供應(yīng)量是歷史上最多的一年，達(dá)34.45萬(wàn)平方米，1998年供量較1997年減少近20萬(wàn)平方米

4、。1999年國(guó)貿(mào)二期投入使用，加上其它寫字樓的供應(yīng)量與1998年基本持平，2000年市場(chǎng)行情再度回升，但僅有7萬(wàn)平方米入伙，相對(duì)于前兩年供應(yīng)量略有回落，供應(yīng)量變化如表2所示。表2CBD寫字樓供應(yīng)量示意圖單位：（萬(wàn)平方米）年份年供應(yīng)量總供應(yīng)量9012.812.891012.892012.893012.894012.895012.8962.315.19734.4549.559814.8464.399914.879.1900786.190117.199.292001年除京匯大廈40988平方米外，基本沒(méi)有

5、新的寫字樓可以投入使用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前CBD在售的寫字樓僅有現(xiàn)代城寫字樓和數(shù)碼01大廈，而數(shù)碼01大廈的可售面積已不足1千平方米，雖然已售面積中部分為投資性客戶所購(gòu)買并將在下半年重新投入租賃市場(chǎng)，但由于數(shù)碼01總面積為30000平方米，可租面積也將十分有限。三個(gè)項(xiàng)目總供應(yīng)量為13.1萬(wàn)平方米。表3CBD寫字樓供應(yīng)量一覽單位：（萬(wàn)平方米）寫字樓名稱供應(yīng)量京廣中心4.4國(guó)貿(mào)中心17.6科倫大廈2.3漢威大廈9.45航華科貿(mào)中心26中服大廈2.9嘉里中心8.4華彬國(guó)際大廈5三立大廈5數(shù)碼013和喬大廈3.8

6、3現(xiàn)代城6.13、建筑設(shè)計(jì)水平較高，獨(dú)特有個(gè)性。CBD的寫字樓大多品質(zhì)優(yōu)良，外型美觀，大堂氣派，造型獨(dú)特，在很大程度上體現(xiàn)了CBD寫字樓的較高品質(zhì)。從表4可見(jiàn)一斑。表4項(xiàng)目名稱外立面與造型大堂京廣中心京城最高建筑206米，藍(lán)色玻璃幕大堂設(shè)計(jì)典雅、裝修精良、濃郁高墻加鋁合金掛板尚格調(diào)與時(shí)代氣息國(guó)貿(mào)中心高155米，規(guī)模宏大，風(fēng)格各異無(wú)柱式鋼結(jié)構(gòu)建筑，富麗堂皇、高達(dá)20米嘉里中心大廈外墻采用單元式玻璃幕墻大堂高8.3米，室內(nèi)瀑布，華麗莊重時(shí)代感強(qiáng)航華科貿(mào)中心曲面全景玻璃幕墻、梁柱貼墻漢威大廈兼有歐洲古典建

7、筑與中華民族建筑富麗華美，莊重偉岸風(fēng)格中服大廈高126米，京城第四高建筑物、造型獨(dú)特、淺藍(lán)色單面鍍膜玻璃幕墻華彬國(guó)際大廈紅色鋁板帆形屋頂1100平方米夏威夷熱帶風(fēng)情全玻璃大堂和喬大廈歐式建筑風(fēng)格、單元式湖藍(lán)色,反光中庭大堂高達(dá)16.6米，面積近1700玻璃窗平方米，熱帶自然風(fēng)光數(shù)碼01大廈大廈通體透明，落地雙層中空玻璃幕墻4、配套設(shè)施齊全，智能化水平高5、物業(yè)管理水平有待進(jìn)一步提高CBD寫字樓雖然擁有京城一流的物業(yè)管理和服務(wù)，但在國(guó)際上甲級(jí)寫字樓都是委托專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。部分寫字樓聘請(qǐng)了專

8、業(yè)的物業(yè)管理公司，如嘉里中心聘請(qǐng)第一太平洋戴維期、京匯中心聘請(qǐng)戴德梁行等，但大部分寫字樓仍屬自管。一方面反映市場(chǎng)上專業(yè)一流的物業(yè)管理公司的欠缺，另一方面也反映CBD寫字樓在物業(yè)管理方面觀念還需更新，服務(wù)水平還有進(jìn)一步提高的空間。大廈與其物業(yè)管理公司情況如表5：表5項(xiàng)目名稱物業(yè)管理國(guó)貿(mào)中心國(guó)貿(mào)大廈物業(yè)管理公司嘉里中心第一太平洋戴維斯招商局大廈北京招商局物業(yè)管理有限公司京匯大廈戴德梁行京廣中心京廣物業(yè)管理公司漢威大廈漢威大廈物業(yè)管理公司科倫大廈科倫大廈物業(yè)部華彬國(guó)際大廈北