名都風(fēng)情商業(yè)街一期價(jià)格策略.doc

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1、深圳市安佳置業(yè)顧問(wèn)有限公司名都風(fēng)情商業(yè)街一期銷售價(jià)格策略2005年12月11日2地址：深圳市福田區(qū)華富路1006號(hào)航都大廈六樓總機(jī)：0755-傳真：0755-深圳市安佳置業(yè)顧問(wèn)有限公司一、市場(chǎng)在售商業(yè)分析由于項(xiàng)目周邊無(wú)類似商業(yè)，為了更好的了解和參考市場(chǎng)情況，我司針對(duì)目前南昌市主要在售商業(yè)進(jìn)行了深入的市場(chǎng)調(diào)研，現(xiàn)將其中目前主要在售商業(yè)列表分析如下：樓盤名稱恒茂國(guó)際華城東暉·育才苑龍盛·黃金港萊茵半島江信國(guó)際花園東方塞納樓盤地址廣場(chǎng)南路二七北路建設(shè)西路建設(shè)西路紅谷灘中心區(qū)洛陽(yáng)路商業(yè)面積M25700M25000M220000M21

2、0000M28000M2鋪位面積60-300M290--220M245-400M235-200M2200M2以上60-150層高/開(kāi)間1F—3m/5.6m1F--4.65M2F—4.5M/3.9M4．5-5．6M4.2m不等4.6銷售方式3-5年返租7%-9%銷售直接銷售直接銷售一二樓聯(lián)賣直接銷售直接銷售直接銷售35深圳市安佳置業(yè)顧問(wèn)有限公司一、市場(chǎng)在售商業(yè)分析由于項(xiàng)目周邊無(wú)類似商業(yè)，為了更好的了解和參考市場(chǎng)情況，我司針對(duì)目前南昌市主要在售商業(yè)進(jìn)行了深入的市場(chǎng)調(diào)研，現(xiàn)將其中目前主要在售商業(yè)列表分析如下：樓盤名稱恒茂國(guó)際華城東

3、暉·育才苑龍盛·黃金港萊茵半島江信國(guó)際花園東方塞納樓盤地址廣場(chǎng)南路二七北路建設(shè)西路建設(shè)西路紅谷灘中心區(qū)洛陽(yáng)路商業(yè)面積M25700M25000M220000M210000M28000M2鋪位面積60-300M290--220M245-400M235-200M2200M2以上60-150層高/開(kāi)間1F—3m/5.6m1F--4.65M2F—4.5M/3.9M4．5-5．6M4.2m不等4.6銷售方式3-5年返租7%-9%銷售直接銷售直接銷售一二樓聯(lián)賣直接銷售直接銷售直接銷售35深圳市安佳置業(yè)顧問(wèn)有限公司銷售均價(jià)1F=2.6萬(wàn)/M

4、22F=1.3萬(wàn)/M23F=6500萬(wàn)/M21F=1.6萬(wàn)/M22F=4500元/M21F=14500元/M2；2F=5000元/M2兩層均價(jià)10000元/M21F=13000元/M22F=5300元/M214500元/平米折扣情況一次性9.9，按揭不打折。按揭9.9，一次性付款9.8，其中12月8-26日有額外9.8折優(yōu)惠按揭9.9一次性9.8/9.9經(jīng)營(yíng)限制一期返租銷售，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，二期臨街不控制。不控制不控制餐飲有難度禁止大型中式餐飲不控制周邊租金1F租金90-110元/M21F租金90-100元/M21F租金50-60

5、元/M22F租金30元/M250-60元/M250-80元/M280元/M2綜合分析東暉商業(yè)面積不大，但周邊飲食等商業(yè)鋪位較多，人流較旺，而且周邊租金較高，因此銷售情況不錯(cuò)。目前已銷售的鋪位對(duì)外租金在80-110之間。該項(xiàng)目在洪城大市場(chǎng)西邊，住宅客戶群體主要針對(duì)大市場(chǎng)的生意人群體，該項(xiàng)目的商業(yè)體量不大。該項(xiàng)目的鋪位已經(jīng)消化不少，一樓的銷售價(jià)格在13000左右，項(xiàng)目商業(yè)面積不少，一共三層，只是紅谷灘目前人氣有限，需要宣傳未來(lái)潛力為主。項(xiàng)目周邊人氣較旺，街鋪已經(jīng)成一定氛圍，目前商業(yè)以對(duì)內(nèi)消化為主，對(duì)市場(chǎng)宣傳較少。根據(jù)內(nèi)部信息，平

6、均銷售價(jià)格在14000-15000之間，采用直接銷售方式進(jìn)行。35深圳市安佳置業(yè)顧問(wèn)有限公司恒茂國(guó)際華城處于商業(yè)中心地段，商業(yè)氛圍濃郁，周邊租金較高，同時(shí)該項(xiàng)目采用3-5年返租的銷售方式進(jìn)行，因此銷售價(jià)格較高。雖然對(duì)外宣稱2.8萬(wàn)的銷售均價(jià)，但由于其內(nèi)部折扣較多，實(shí)際成交價(jià)應(yīng)該低于2.8萬(wàn)不少。其中如果不算返租金額，則推算該項(xiàng)目實(shí)際銷售均價(jià)約為21000元/平米。該項(xiàng)目采用一二樓連賣的方式進(jìn)行銷售，一二樓平均售價(jià)為10000左右。由于該項(xiàng)目對(duì)面店鋪較多，且居住人口在逐步增加，具備一定的升值潛力。按照一二樓層差2.0計(jì)，則可推

7、算其一樓單價(jià)約為13500元一、周邊租金收益分析針對(duì)一期商鋪，我們對(duì)項(xiàng)目周邊區(qū)域的主要道路沿街商業(yè)進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，希望通過(guò)區(qū)域的商業(yè)租金情況進(jìn)行分析以對(duì)我項(xiàng)目的定價(jià)提供參考，現(xiàn)將項(xiàng)目周邊主要三條鹽街商業(yè)調(diào)研情況分析如下：1）南京路目前南京路以洪都大道為界線，分為南京東路與南京西路,由于南京路屬于南昌市東西方向最主要的道路之一,所以人流量應(yīng)該說(shuō)僅次于傳統(tǒng)的商業(yè)街中山路,但業(yè)態(tài)形式與中山路截然不同,其最主要的特點(diǎn)是雜。可以說(shuō)南京路商業(yè)是主要以生活配套形式為主:超市、餐飲、服裝、燈具、醫(yī)療、美容美發(fā)、電器等一應(yīng)俱全.其中也不乏大中

8、型集中商業(yè)和專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)店，如天虹商城、國(guó)美家電等等。從所有店鋪面積上來(lái)看也是大小不一,參差不齊,但決大多數(shù)屬于20平米左右的中小型商鋪,而且基本都只有一層,層高有3米—5米不等.35深圳市安佳置業(yè)顧問(wèn)有限公司從租價(jià)來(lái)看，南京東路整體租價(jià)水平要低于南京西路,主要原因是距離市中心遠(yuǎn)。距離市中心越