廣州：大東門(mén)商圈(中華廣場(chǎng)、流行前線、地王廣場(chǎng)).doc

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1、廣州：大東門(mén)商圈（中華廣場(chǎng)、流行前線、地王廣場(chǎng)）大東門(mén)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研一、商圈概況英雄商圈位于中山二路英雄廣場(chǎng)地段，主要由中華廣場(chǎng)、流行前線地下商城、地王廣場(chǎng)、陵園西通訊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、烈士陵園、廣東省體育場(chǎng)等大型商業(yè)、公園、體育場(chǎng)地組成，已呈現(xiàn)綜合商業(yè)區(qū)的雛形，成為廣州母城次新區(qū)——東山區(qū)在北京路、農(nóng)林下路傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)之間的新崛起大型商圈。該地區(qū)目前年商品銷(xiāo)售額已超過(guò)20億元，并保持兩位數(shù)的良好增長(zhǎng)勢(shì)頭。地塊商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r一覽表注：1核心商圈指以中華廣場(chǎng)為中心，半徑3公里之內(nèi)的范圍地塊商業(yè)演進(jìn)可分三個(gè)階段：1.1997年以前，緩慢發(fā)展階段。以中山三路百貨店

2、、專(zhuān)業(yè)店等中小型社區(qū)商業(yè)和陵園西路電信營(yíng)業(yè)廳、BP機(jī)、手機(jī)維修點(diǎn)、通訊零配件專(zhuān)營(yíng)店為主，缺乏影響力。2.1998年－2001年，購(gòu)物中心替代階段。中華廣場(chǎng)建成并調(diào)整優(yōu)化，成功站穩(wěn)，以超大規(guī)模現(xiàn)代業(yè)態(tài)、先進(jìn)交通、流行薈萃、廣場(chǎng)文化等特點(diǎn)，迅速替換老城區(qū)傳統(tǒng)小、散、舊商業(yè)形象。3.2002年至今，零售功能整合優(yōu)化階段。中華廣場(chǎng)、電訊時(shí)尚一條街、流行前線、地王廣場(chǎng)、老鼠街相互融合，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，不僅成為東山區(qū)第一大商圈，而且以潮流消費(fèi)、青少年集聚的特點(diǎn)輻射全市及周邊城市。二、商圈主要功能定位商圈位于老城區(qū)東山區(qū)，區(qū)位的歷史背景決定了該商圈的功能定位和影響力

3、。該商圈的總體功能定位為實(shí)惠和時(shí)尚并存，以極具知名度的通訊產(chǎn)品展示銷(xiāo)售中心和時(shí)尚前衛(wèi)商品聚集地吸引市區(qū)消費(fèi)者的一站式消費(fèi)商圈。其細(xì)分功能定位如下：購(gòu)物功能目標(biāo)顧客主要面向東山、越秀、海珠、荔灣等老城區(qū)居民及年輕一族，以實(shí)惠消費(fèi)為主，搭配時(shí)尚、潮流元素的購(gòu)物商圈。其中中華廣場(chǎng)主要面向中偏高層次、有較高收入水平的消費(fèi)人群，流行前線則面向?qū)W(xué)生一族、年輕一族。娛樂(lè)功能定位為以中華電影城為龍頭的全市白領(lǐng)、學(xué)生一族消費(fèi)場(chǎng)所，主要吸引老四區(qū)的目標(biāo)消費(fèi)群。飲食功能定位為與購(gòu)物、娛樂(lè)消費(fèi)相配套的中西風(fēng)味飲食中心，主要集中在中華廣場(chǎng)7樓和流行前線。交通功能方面，由

4、于該商圈位于地鐵上蓋，陵園西地鐵站為地鐵一號(hào)線主要客流站場(chǎng)，主要以地鐵吸引舊城西南片區(qū)的居民。三、主力商戶(hù)經(jīng)營(yíng)情況分析?中華廣場(chǎng)中華廣場(chǎng)地?fù)砣f(wàn)五千平方米，建筑面積達(dá)十七萬(wàn)平方米，是集購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)于一體的大型綜合購(gòu)物廣場(chǎng)。中華廣場(chǎng)作為廣州繼天河城廣場(chǎng)后成功的又一座購(gòu)物中心，開(kāi)業(yè)初期為回籠資金賣(mài)散部分商鋪，如今該部分商鋪已基本回收，經(jīng)過(guò)重新優(yōu)化調(diào)整，得益于地鐵一號(hào)線的東西貫通，配合流行前線等主力商家的特色經(jīng)營(yíng)，截留相當(dāng)部分自老城區(qū)往天河城的顧客，平日客流量10多萬(wàn)人，節(jié)假日達(dá)20萬(wàn)人，目前經(jīng)營(yíng)狀況比較理想，年租金收入達(dá)1.4－1.6億元。租金水

5、平首層：800—1000元/㎡?流行前線流行前線自開(kāi)業(yè)之初就與地鐵一號(hào)線烈士陵園站相連，為首家與地鐵連通的地下商場(chǎng)，商場(chǎng)定位時(shí)尚、前往、潮流，良好的建筑設(shè)計(jì)和完善的招商規(guī)劃控制，樹(shù)立了一個(gè)面向年輕人的、銷(xiāo)售物美價(jià)廉產(chǎn)品的形象，當(dāng)年成功引進(jìn)電臺(tái)青春反斗節(jié)目設(shè)現(xiàn)場(chǎng)直播室，迅速提高知名度，帶旺了場(chǎng)內(nèi)商品銷(xiāo)售。如今，流行前線已成為廣州年輕人當(dāng)中無(wú)人不曉的休閑購(gòu)物天堂。租金水平：400—800元/㎡?地王廣場(chǎng)地王廣場(chǎng)項(xiàng)目自1995年啟動(dòng)以來(lái)，經(jīng)歷多次轉(zhuǎn)手后，03年5月開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)情況較差，同年8月與流行前線連通后，屈臣氏、肯德基、綠茵閣等主力店落實(shí)進(jìn)駐，情況

6、才有所好轉(zhuǎn)。目前地王廣場(chǎng)的定位為實(shí)惠、時(shí)尚精品，與流行前線經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品相似，但偏向?qū)嵒菪?，相信在與英雄商圈其它主力商家產(chǎn)生集聚效應(yīng)，未來(lái)經(jīng)營(yíng)逐漸趨好。?陵園西電訊一條街陵園西電訊一條街以一手、二手手機(jī)銷(xiāo)售、維修，手機(jī)入網(wǎng)及新產(chǎn)品展示為主。電訊一條街最早在較場(chǎng)西是廣州電信的營(yíng)業(yè)總部，因而相關(guān)的業(yè)界紛紛在它周邊開(kāi)店?duì)I業(yè)。自移動(dòng)通信的發(fā)展和普及，逐步在周邊、陵園西形成手機(jī)一手產(chǎn)品的銷(xiāo)售一條街，該街已成廣州手機(jī)一手銷(xiāo)售的一哥地位。街內(nèi)集中數(shù)個(gè)大經(jīng)銷(xiāo)商，價(jià)格相對(duì)優(yōu)惠，品種齊全，吸引消費(fèi)者，目前經(jīng)營(yíng)還算理想，不過(guò)有日趨下滑之勢(shì)。