海鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè)地塊項目可行性研究報告

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1、海鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè)地塊項目可行性研究報告2004-12目錄第一章前言一、報告編制目的二、報告編制依據(jù)三、項目概況第二章項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2004年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸二、嘉興市房地產(chǎn)市場概況三、海鹽縣城市總概況四、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析第三章項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、海鹽地區(qū)區(qū)域分析三、項目區(qū)域地區(qū)住宅市場調(diào)查四、海鹽消費者調(diào)查分析第四章項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點第五章項目定

2、位一、目標市場定位二、產(chǎn)品定位第六章項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議一、項目總體規(guī)劃建議二、住宅建筑設(shè)計建議三、小區(qū)配套設(shè)施建議四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議第七章項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算一、項目開發(fā)經(jīng)營策略二、項目投資估算三、項目實施進度安排四、項目投資與籌資計劃第八章項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析一、項目銷售計劃二、項目銷售收入估算三、項目經(jīng)營成本估算四、項目利潤估算第九章項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析一、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析第十章結(jié)論與建議第十一章結(jié)束語第一章前言一、報告編制目的1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，

3、結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。3、結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。4、對項目進行投資分析和風(fēng)險分析。5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。二、報告編制依據(jù)1、海鹽市規(guī)劃局規(guī)劃方案；2、國家建設(shè)部及武漢市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；3、嘉興市統(tǒng)計局，海鹽縣統(tǒng)計局；4、現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。三、項目概況該地塊位于嘉興市海鹽縣長安路西側(cè)、海興路

4、北側(cè)，西側(cè)臨團結(jié)港、北側(cè)臨鹽北河，總面積約73畝，并位于海鹽縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，該地塊基本較為平整，經(jīng)鹽城規(guī)條武字（2004）018號文件批準通過，該地塊主要用途為居住用地，類別代號R2，容積率不大于1.3，以中高層以上住宅為主（中高層以上住宅建筑面積占住宅總面積65%以上）時不大于2.0，建筑密度不大于25%，綠化率不小于35%。建筑限高多層不超過五層（約15米左右，不含底層層高2.2米以下的自行車庫），允許建高層，高層住宅層數(shù)不超過16層（約48米左右）；根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中高等檔次

5、的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：排屋、多層70%，小高層30%，并初步確定項目主要技術(shù)指標如下：①總用地面積：48763平方米，合73畝。②容積率：1.25③總建筑面積：60953.75M2其中：排屋、多層住宅：39167.625M2小高層住宅：18286.125M2公建面積：3500M2建筑密度（暫無設(shè)計方案無法計算出，建筑密度=建筑基底總面積÷建筑用地總面積）。⑤綠化率：35%（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優(yōu)化）第二章項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2

6、004年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。n宏觀市場分析l據(jù)國家統(tǒng)計局，最新發(fā)布的“國房景氣指數(shù)”報告顯示，今年10月的“國房景氣指數(shù)”為104.87，比9月份微升0.04點。今年1-10月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2758元，與去年同期相比上漲11.7%，增幅比9月回落1.3個百分點。其中，商品住宅平均銷售價格為每平方米2566元，同比上漲10.2%。從全國房地產(chǎn)投

7、資的總情況看，1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9526億元，同比增長28.9%，增幅比上月提高0.6個百分點。其中，商品住宅完成投資6461億元，同比增長27.9%；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房完成投資同比分別增長了33.8%和34.7%。顯然，國家收緊“地根”的政策并未有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的增長勢頭，商品房平均售價繼續(xù)上漲的勢頭在短期內(nèi)尚難以改變，因此房價仍有進一步上升空間。l房地產(chǎn)百強企業(yè)在全國市場占有率普遍偏低，但百強企業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌龅囊?guī)?；?jīng)營模式凸現(xiàn)，其競爭力優(yōu)勢主要體現(xiàn)在市場占有、企業(yè)信用和品牌效應(yīng)三方面

8、。l“18號”令第一次將房地產(chǎn)業(yè)確立為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，標志著中國房地產(chǎn)業(yè)正走向成熟。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將日趨規(guī)范化。據(jù)嘉興市統(tǒng)計局提供的房地產(chǎn)統(tǒng)計快報顯示，今年上半年由于國家"宏觀調(diào)控的各項政策相繼出臺嘉興市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)開始降溫，逐步回歸理性，房價穩(wěn)中微升，少數(shù)指標由于慣性的作用，仍處于高位運行態(tài)勢。在近日，“2004中國（浙江）房地產(chǎn)著名品牌年會”上，得出的一個有關(guān)結(jié)論，認為中國整個房地產(chǎn)市場目前正處于一個快速增長時期，至少還有20年