保障房建設的風險分析.doc

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1、保障房項目的風險分析一、政策風險㈠、地方政府是否回購的風險協(xié)議履行過程中，存在政策非連續(xù)性的風險。該項目要求在開工后2年內建成。項目建成后，XX市政府將分期分標段在三年時間內回購，整個建設交付時間至少五年，如果屆時XX市政府不回購或不全部回購，項目將面臨無法回收成本的風險。且因該項目用地為劃撥土地，無法將未回購的安置房和公共租屋對外銷售。㈡、地方政府財政能力及融資能力風險雖然保障房建設資金不斷增加，建設增量遠大于資金增長量，導致缺口越來越大，負擔越來越重。2011年全國保障性住房建設任務1000萬套，總投資約1.3萬億元，除中央等四級政府要承擔5000億元，剩下的8

2、000億元要通過社會資本籌集。除中央補助資金外，大量資金需要地方政府支出，對政府的財政壓力巨大。2010年XX市全市用于保障房建設資金僅為XX億元，對于保障房竣工后，XX市預期需支出25億元左右的回購資金(含建設資金、投資收益和財務成本)，其中在2012年下半年-2014年的2年半時間內，需集中支付17億元回購資金，大量回購資金的籌措對于地方政府壓力巨大。㈢、地方政府的還款擔保風險。該項目總投資初步估算25多億元，且項目建設周期短，計劃一年內全部開工，需要XX市開發(fā)區(qū)在一年內提供25多億元價值的抵押擔保物。開發(fā)區(qū)能否在短時間內提供如此大量的擔保需要繼續(xù)溝通。二、項目

3、效益風險㈠、建設方的籌資墊資的融資風險。目前國家正在緊縮銀根，控制流動性，銀行的貸款額度十分緊張，房地產開發(fā)貸款明顯收緊，審批流程日趨繁雜，限制性條件非常多，如果“四證不全”(國有土地使用權證、國有用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證)，將無法申請開發(fā)貸款。由于該項目為全墊資的BT項目，工程總投資概算超過25億元，僅僅依靠單個企業(yè)無法承擔如此大規(guī)模的資金投入，一旦資金不到位的情況發(fā)生，項目實施將停滯，甚至合同解除，建設方不但將承擔違約責任還會對企業(yè)形象和聲譽造成不良影響，如發(fā)生融資成本上升而無相應的應對措施，則會降低投資收益甚至產生虧損。㈡、回購款的記取方

4、式帶來項目收益的風險1、該項目建設期僅為兩年，工程規(guī)模大，工期短，且由于回購期較長（回購期為三年，即在工程交工滿1年之后分段支付），將會影響項目投資的回收，增加大量的財務成本。2、按照XX開發(fā)區(qū)管委會提供的XX協(xié)議內容，建設期利息的計息基數(shù)方式僅為工程價款的一半，利息的記取方式為同期貸款利率。但與此同時，因目前信貸政策對房地產企業(yè)的調控，房地產企業(yè)獲取房地產開發(fā)貸款的難度越來越大，周期越來越長。目前我司的實際融資利率已經達到同期貸款基準利率150%以上，按該利息記取方式，我方將會承擔很大部分財務成本。上述可研測算中回購的利息收入系按國家基準利率測算，實際市場利率已經

5、達到10%以上（上述測算時暫按實際市場利率為9.47%計算，即銀行貸款基準利率的1.5倍）。根據初步測算，建設方在建設期內需支付利息約35654萬元，回購期內需支付利息約34609萬元，合計建設方需支付利息約70263萬元，但回購時的利息收入僅為35232萬，利息差額為35031萬元，我方將需要承擔巨額財務成本。3、該項目投資收益僅為項目總造價的3%，刨去項目公司本身發(fā)生的管理費的成本，同時要承擔上述財務費用的差額，本項目預計虧損27273萬元[上述測算建安成本為按實際發(fā)生計算，若按工程定額計算（約20%毛利潤）,整個項目盈利約1億元]。綜合而言，該項目建設投資巨大

6、，但投資收益率低，投資價值較差，建設方在大量資金投入的同時需要承擔由此產生的投資機會成本。三、合資風險該項目公司股權結構方面，既有全資國有成分，也有私有成分，構成復雜。且項目所需建設資金巨大，僅靠個別股東無法實現(xiàn)項目現(xiàn)金流的正常運轉，各股東除需承擔注冊出資義務外，在項目開發(fā)過程中還應履行融資義務。否則如果一方或幾方不履行融資義務，項目的資金鏈極有可能面臨斷裂、項目面臨停工或者爛尾的風險的風險，屆時建設方不僅將承擔違約責任，在企業(yè)形象和信譽上均將受到不良影響，同時政府也會因此無法按時完成保障房建設任務，進而影響到鞋城的配套設施建設。