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1、論提前還貸響論提前還貸響論提前還貸響論提前還貸響論提前還貸響 摘要：商業(yè)銀行的貸款經(jīng)營在于獲得基于貸款的低風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，住房抵押貸款由于低風(fēng)險(xiǎn)和高還貸率，一直是中國各商業(yè)銀行的優(yōu)良資產(chǎn)，并日益成為商業(yè)銀行收益的重要來源。但是，由于借款者的消費(fèi)行為特征及其抵押貸款合同賦予的權(quán)利，抵押貸款給商業(yè)銀行帶來的現(xiàn)金流并不夠穩(wěn)定，特別是當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，提前還貸的數(shù)額規(guī)模將可能很大。因此，商業(yè)銀行在經(jīng)營住房抵押貸款時(shí)，有必要預(yù)測提前還貸的概率，計(jì)算預(yù)期的現(xiàn)金流變化規(guī)模，采取相應(yīng)的對策以實(shí)現(xiàn)經(jīng)營的穩(wěn)定?！ ￡P(guān)鍵詞
2、：提前還貸；抵押貸款；預(yù)測模型 由于商業(yè)銀行對房屋抵押貸款一般采取浮動(dòng)利率，因此隨著抵押貸款利率的提高，導(dǎo)致一波提前還貸高潮。商業(yè)銀行對于提前還貸行為，大多采取收取違約金的辦法，但是住房抵押貸款本身具有某種不穩(wěn)定性，商業(yè)銀行在經(jīng)營過程中，無法單純以收取違約金的方法解決問題。因此商業(yè)銀行需要分析提前還貸的原因、對銀行經(jīng)營的影響、以及預(yù)測借款人的行為，以減少對銀行經(jīng)營穩(wěn)定性的影響?！ ?biāo)準(zhǔn)的抵押貸款通常是固定利率、等額償付的抵押貸款，通常計(jì)劃按周期進(jìn)行等額償付： 當(dāng)然，現(xiàn)在還有浮動(dòng)利率抵押貸款。浮動(dòng)利率抵押貸款是一
3、種合同利率隨著市場利率變化的抵押貸款，由貸款合同規(guī)定特定的市場指數(shù)或者參考利率，抵押貸款利率和參考利率相聯(lián)系，并規(guī)定貸款利率的變動(dòng)頻率，任何個(gè)別或累積利率變動(dòng)的最大額、允許按期支付變化的最大額等。浮動(dòng)利率抵押貸款的市場價(jià)格取決于合同利率的變化，如果利率變化和時(shí)間數(shù)量均一致，那么貸款的市場價(jià)格在重新定價(jià)日將處于平價(jià)，否則可能高于或者低于平價(jià)。 抵押貸款通常含有期權(quán)特征，通常買權(quán)被稱為提前償付條款，賣權(quán)被稱為出售即到期條款，許多抵押貸款合同包括這兩種期權(quán)。不論是由于房屋已被出售還是由于房屋能以更低的利率重新融資，提前
4、償付條款允許借款者在規(guī)定的到期前償還部分或者全部貸款；而出售即到期條款允許銀行在借款人者出售用于抵押的財(cái)產(chǎn)時(shí)要求借款人償還貸款，這等于取消原貸款，要求新的購買者重新申請貸款。 由于抵押貸款的種種特征，因此在利率水平和借款者自身情況發(fā)生變化時(shí)，提前還貸是經(jīng)常的，這導(dǎo)致商業(yè)銀行原本的長期抵押貸款可能在幾年之內(nèi)被償付，從而影響商業(yè)銀行的預(yù)期利息收益和資產(chǎn)種類安排?！ ∫?、提前還貸的原因 根據(jù)經(jīng)濟(jì)中可能影響抵押貸款借款人的因素，提前還貸的原因通常有三個(gè)，即再融資、再投資與房屋周轉(zhuǎn)?！ ?．再融資。再融資的成本效應(yīng)是指當(dāng)
5、市場利率發(fā)生變化，改變抵押借款人的貸款成本，從而使得抵押借款人重新選擇貸款。通常，這種提前償還行為的發(fā)生是以貸款的固定利率為前提的，如果是浮動(dòng)利率，那么貸款成本本身與市場利率保持同步變化?！ ‘?dāng)貸款實(shí)施固定利率時(shí)，由于新的抵押貸款利率下降，抵押借款人可能償還其原有高成本的抵押貸款，并以較低的成本進(jìn)行再融資，當(dāng)然，再融資涉及交易成本和重新簽訂貸款協(xié)議的成本。許多銀行對抵押貸款余額的提前償付收取違約金，存在一些與發(fā)放抵押貸款有關(guān)的評估和資信審核費(fèi)用，所以抵押貸款利率的下降幅度必須達(dá)到一定程度，抵押借款人才會(huì)考慮是否進(jìn)行
6、再融資。這種關(guān)系我們可以用下面的提前還貸概率圖表示?！ ≡搱D描述提前還貸概率、現(xiàn)行和原來抵押貸款利差之間的關(guān)系，其中Y是現(xiàn)行抵押貸款利率，r是已有抵押貸款的利率，假定為12%?！ ‘?dāng)Y＞r時(shí)，抵押貸款提前還貸的概率很小，原因是此時(shí)抵押借款人不僅不存在利率損失，而且由于市場利率高于原來貸款時(shí)利率，具有節(jié)約利率的優(yōu)勢?！ ‘?dāng)Y＜r時(shí)，抵押借款人也不一定提前還貸，而是需要具體衡量再融資的成本。如果再融資的預(yù)付費(fèi)、合約簽訂費(fèi)和提前支付的違約費(fèi)高于現(xiàn)行利率的利息成本節(jié)約，提前還貸一般也不會(huì)發(fā)生。但是，當(dāng)現(xiàn)行利率下降幅度大，提
7、前還貸的概率可能迅速上升，原因是這時(shí)抵押借款人提前還貸節(jié)約的利息成本的現(xiàn)值已經(jīng)超過提前還貸的全部費(fèi)用成本?！ ?．再投資。影響提前還貸的另一個(gè)因素是投資收益率與貸款利率的比較，即所謂的再投資效應(yīng)。再投資效應(yīng)通常以浮動(dòng)利率為前提，當(dāng)市場利率水平上升，抵押貸款人的其他投資產(chǎn)品收益率低于抵押貸款利率時(shí)，那么借款人通常會(huì)選擇提前還貸?！ ?．住房周轉(zhuǎn)。影響提前還貸的再一個(gè)因素是抵押貸款借款人在到期前周轉(zhuǎn)房屋的概率。周轉(zhuǎn)房屋的決定可能由多種復(fù)雜因素促成，如房屋價(jià)格水平、工作流動(dòng)傾向、抵押貸款規(guī)模、一般經(jīng)濟(jì)狀況，甚至一些偶然因
8、素。如果這種抵押貸款可以轉(zhuǎn)讓，那么這種房屋周轉(zhuǎn)對提前還貸的影響不大；如果這種抵押貸款不可以轉(zhuǎn)讓，那么房屋周轉(zhuǎn)必然導(dǎo)致提前還貸?！ 【C上所述，如果不考慮個(gè)人原因或者偏好等非一般經(jīng)濟(jì)原因，那么提前還貸屬于抵押貸款借款人的成本——收益權(quán)衡，大多因利率變動(dòng)引起，由于利率變動(dòng)，每月的償付也會(huì)發(fā)生變化，到期日也會(huì)變化。銀行無法直接改變抵押貸款人的提前償還行為，收取提前還
