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1、大型商業(yè)建筑設(shè)計(jì)原則之調(diào)查大型商業(yè)建筑設(shè)計(jì)原則之調(diào)查大型商業(yè)建筑設(shè)計(jì)原則之調(diào)查大型商業(yè)建筑設(shè)計(jì)原則之調(diào)查大型商業(yè)建筑設(shè)計(jì)原則之調(diào)查大型商業(yè)建筑設(shè)計(jì)原則之調(diào)查大型商業(yè)建筑設(shè)計(jì)原則之調(diào)查大型商業(yè)建筑設(shè)計(jì)原則之調(diào)查大型商業(yè)建筑設(shè)計(jì)原則之調(diào)查 大型商業(yè)建筑設(shè)計(jì)原則之調(diào)查提要：影響上述三個(gè)課題的因素尚有人口成長(zhǎng)率，包含自然成長(zhǎng)與社會(huì)成長(zhǎng)、人口的都市化與流動(dòng)人口。除購(gòu)物中心有效的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃促使消費(fèi)者惠顧 大型商業(yè)建筑設(shè)計(jì)原則之調(diào)查 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃與競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境調(diào)查 謀定而后動(dòng)為投資任何事業(yè)成功的要件。謀者于事前計(jì)劃，并運(yùn)用投資估價(jià)技術(shù)作為投資可行性評(píng)估。購(gòu)物中
2、心投資計(jì)劃的前階段，必需在購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)地點(diǎn)所設(shè)定的商圈內(nèi)鎖定服務(wù)客層，擬訂各種服務(wù)項(xiàng)目的組合，對(duì)這些業(yè)態(tài)業(yè)種先調(diào)查需求面，再設(shè)定供給的配置。在擬訂的狀況下，設(shè)定對(duì)商圈內(nèi)面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)或排除競(jìng)爭(zhēng)作互補(bǔ)的服務(wù)項(xiàng)目的配置，通過(guò)計(jì)劃可行評(píng)估作投資效益的評(píng)析，產(chǎn)生最初步的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。在這個(gè)階段，投資者已有完整的計(jì)劃輪廓，其后雖可能受外界環(huán)境或內(nèi)部自我條件變更而有所調(diào)整，但不容忽視先前計(jì)劃的重要性，事實(shí)上當(dāng)購(gòu)物中心開(kāi)始經(jīng)營(yíng)時(shí)亦不能免除經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的調(diào)整。 投資估價(jià)之前必需先行擬訂購(gòu)物中心的整體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，例如主題商店、娛樂(lè)、精品店、飲食街、觀光飯店、文藝活動(dòng)等，其后把
3、類似具有競(jìng)爭(zhēng)性的業(yè)態(tài)匯總，以經(jīng)營(yíng)面積、營(yíng)業(yè)額來(lái)計(jì)算其坪效及依商圈內(nèi)客層的所得核算需求量。在此過(guò)程中決定特定商圈客層的有效需求，并取得競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，再按消費(fèi)潛力計(jì)算后求得供給不足量，據(jù)以與擬開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心相比較，從經(jīng)營(yíng)者能力、才力、財(cái)力及經(jīng)營(yíng)特色、立地條件等方面決定承受風(fēng)險(xiǎn)度，作為擬制購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的初步基礎(chǔ)。具有擬訂的購(gòu)物中心預(yù)期經(jīng)營(yíng)績(jī)效，即可順利進(jìn)行投資估價(jià)?！ ?．競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì) 兵家常言知己知彼百戰(zhàn)百勝，購(gòu)物中心在先前階段了解競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)即是知彼的要件。競(jìng)爭(zhēng)者在同一商圈內(nèi)所居的競(jìng)爭(zhēng)地位，在商圈內(nèi)供給量所估的比例，需求者有無(wú)欲望的特性，但亦有
4、其他限制條件，即使購(gòu)物狂亦將遭受破產(chǎn)的命運(yùn)。當(dāng)購(gòu)物中心進(jìn)入市場(chǎng)爭(zhēng)取了需求者的認(rèn)同，在現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的供給壓力下，可采取市場(chǎng)需求的補(bǔ)足，從競(jìng)爭(zhēng)者手中攻克市場(chǎng)，或采用創(chuàng)新的手法創(chuàng)造吸引力，攻占市場(chǎng)。 競(jìng)爭(zhēng)是進(jìn)步的源泉，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)即屬壟斷的市場(chǎng)，并非消費(fèi)者之福?！ 。?）大規(guī)模經(jīng)營(yíng)： 由于大規(guī)模經(jīng)營(yíng)，有能力聘請(qǐng)專家作各種專案的規(guī)劃，尤其購(gòu)物中心組織專案的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，完全擺脫一般傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式。任何為達(dá)到經(jīng)營(yíng)目的的不利因素，應(yīng)由專家立即作出有效的計(jì)劃預(yù)以克服，快速地達(dá)成經(jīng)營(yíng)商圈的特性?！ 。?）整合需求： 購(gòu)物中心多功能的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，試圖給予消費(fèi)者全
5、方位需求的滿足。購(gòu)物中心充分掌握消費(fèi)者多樣化的需求，利用此一特性，并結(jié)合大規(guī)模經(jīng)營(yíng)的多變可塑的特性，于規(guī)劃階段實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者導(dǎo)向，以整合商圈內(nèi)的消費(fèi)者需求。這項(xiàng)整合性需求將使一般商店經(jīng)營(yíng)者束手無(wú)策?！ 。?）消費(fèi)資訊提供者： 消費(fèi)市場(chǎng)的成熟度即為消費(fèi)水準(zhǔn)，消費(fèi)水準(zhǔn)的提升又必需依賴供給者如何提供有效的資訊，形成教育消費(fèi)者的積極效果。購(gòu)物中心采取精耕商圈的經(jīng)營(yíng)模式，不斷提供資訊及定期刊物，呈現(xiàn)積極經(jīng)營(yíng)的策略?！ 。?）扮演社區(qū)必要設(shè)施的角色： 近年來(lái)國(guó)際間購(gòu)物中心的角色功能逐漸步入社區(qū)機(jī)能化，成為必要的公共服務(wù)設(shè)施。購(gòu)物中心以其大規(guī)模的經(jīng)營(yíng)形勢(shì)，改
6、變營(yíng)利的單一目標(biāo)，為滿足社區(qū)居民生活提供其必須的服務(wù)功能。這一種革命性的變化，使購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)成功的機(jī)會(huì)大幅提升，政府開(kāi)始重視購(gòu)物中心的發(fā)展，并列入政策，促進(jìn)其發(fā)展及給予實(shí)質(zhì)的獎(jiǎng)勵(lì)措施?！ 。?）行銷策略的配合 購(gòu)物中心運(yùn)用團(tuán)隊(duì)、專業(yè)化的計(jì)劃性行銷，年度內(nèi)采用全面性熱場(chǎng)（EVENT），使購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)狀況一波波地計(jì)劃性提升，并通過(guò)”時(shí)間區(qū)分使用”有效地規(guī)劃，降低坪效。時(shí)間區(qū)分使用的定義，指行銷計(jì)劃階段，掌握各個(gè)時(shí)間區(qū)段，消費(fèi)者進(jìn)入賣場(chǎng)的變化，通過(guò)業(yè)種的安排，使高峰、低峰的差異降低，達(dá)到高坪效的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。由于購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)者經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心，賣場(chǎng)的經(jīng)
7、營(yíng)績(jī)效與業(yè)者的收益息息相關(guān)。開(kāi)發(fā)者脫離房東的心態(tài)，利用每個(gè)商店的經(jīng)營(yíng)者聯(lián)合成立的組織及累積的基金，適時(shí)有效地用于行銷策略的推動(dòng)，形成良性循環(huán)，以更佳的業(yè)績(jī)、更雄厚的資金，衍生更積極有效的行銷策略?！ ?．經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 購(gòu)物中心采取計(jì)劃性經(jīng)營(yíng)的模式，因此在初期即設(shè)定預(yù)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，根據(jù)規(guī)定商圈鎖定客層，依消費(fèi)者需求條件，預(yù)估可能的消費(fèi)額，設(shè)定預(yù)期的營(yíng)業(yè)額。營(yíng)業(yè)額為決定投資者是否投入如此巨大資金的指標(biāo)，為使一個(gè)購(gòu)物中心增加經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者可采用下列的手段加以提升： ?。?）賣場(chǎng)滿載： 賣場(chǎng)面積的設(shè)計(jì)是依據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃初期，預(yù)定集客力所創(chuàng)造的
8、賣場(chǎng)人潮，產(chǎn)生賣場(chǎng)集客效果，只要有客人進(jìn)門就有商機(jī)。購(gòu)物中心計(jì)劃性經(jīng)營(yíng)是以顧客導(dǎo)向、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)，故不應(yīng)認(rèn)為顧客進(jìn)門一定有購(gòu)買行為的發(fā)生，否則顧客會(huì)
