華潤(rùn)杭州萬(wàn)象城項(xiàng)目都市綜合體介紹.ppt

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1、華潤(rùn)新鴻基房地產(chǎn)（杭州）有限公司CHINARESOURCESSUNHUNGKAIPROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED都市綜合體工程管理交流資料（杭州公司）2009.8.19目錄一、杭州工程項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介二、項(xiàng)目前期策劃三、項(xiàng)目實(shí)施階段管理一、杭州項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介杭州項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介項(xiàng)目前期策劃項(xiàng)目實(shí)施階段管理杭州萬(wàn)象城都市綜合體項(xiàng)目一期工程，包括一座商場(chǎng)—“萬(wàn)象城”及三棟超高層精裝修住宅—“悅府”。萬(wàn)象城建筑面積24萬(wàn)平米，地下三層、地上五層，局部六層，其中地下建筑面積約11萬(wàn)平米，地上建筑面積約13萬(wàn)平米。住宅項(xiàng)目建筑面積約14萬(wàn)平米，地下2層

2、，地上44層。地下約4萬(wàn)平米，地上約10萬(wàn)平米。杭州項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介項(xiàng)目前期策劃項(xiàng)目實(shí)施階段管理住宅及商場(chǎng)樁基型式均為鉆孔灌注樁，基坑支護(hù)型式為鉆孔灌注樁+三軸攪拌樁。商場(chǎng)平均挖深17.6m。商場(chǎng)外封閉為幕墻（玻璃、鋁板、石材），頂面封閉為鋼結(jié)構(gòu)+金屬屋面+部分砼屋面。主體結(jié)構(gòu)形式有預(yù)應(yīng)力鋼筋混凝土、鋼骨混凝土、鋼管混凝土、鋼結(jié)構(gòu)。商場(chǎng)項(xiàng)目總包為中建三局，主體施工開(kāi)始時(shí)間為2007年12月26日。原計(jì)劃竣工時(shí)間為2009年9月9日，計(jì)劃工期624天。現(xiàn)預(yù)計(jì)于09年12月竣工，實(shí)際工期約724天。下為商場(chǎng)項(xiàng)目形象照片。杭州項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介項(xiàng)目前期策劃項(xiàng)目實(shí)施階段管

3、理商場(chǎng)08.1商場(chǎng)08.3杭州項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介項(xiàng)目前期策劃項(xiàng)目實(shí)施階段管理商場(chǎng)08.5商場(chǎng)08.7杭州項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介項(xiàng)目前期策劃項(xiàng)目實(shí)施階段管理商場(chǎng)08.9商場(chǎng)08.11杭州項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介項(xiàng)目前期策劃項(xiàng)目實(shí)施階段管理商場(chǎng)09.1商場(chǎng)09.3杭州項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介項(xiàng)目前期策劃項(xiàng)目實(shí)施階段管理商場(chǎng)09.5商場(chǎng)09.7杭州項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介項(xiàng)目前期策劃項(xiàng)目實(shí)施階段管理交流宗旨分析負(fù)面案例，提供探討素材二、項(xiàng)目前期策劃杭州項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介項(xiàng)目前期策劃項(xiàng)目實(shí)施階段管理二、項(xiàng)目前期策劃2.1分判界面劃分2.2機(jī)電系統(tǒng)容量確定2.3材料及設(shè)備選擇2.4施工總承包單位選擇杭州項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介項(xiàng)目前

4、期策劃項(xiàng)目實(shí)施階段管理02-092.1分判界面劃分2.1.1合約分判模式杭州的合約分判，沿用深圳項(xiàng)目模式。承包商分指定分包、總包。材料分甲供材料、甲定乙供材料、甲控乙供材料、乙供材料。分判模式見(jiàn)下表：杭州項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介項(xiàng)目前期策劃項(xiàng)目實(shí)施階段管理分判界面劃分機(jī)電系統(tǒng)容量確定材料及設(shè)備選擇施工總承包選擇2.1.2實(shí)際情況：到目前為止，杭州萬(wàn)象城項(xiàng)目已簽訂甲供合同11份，甲定乙供材料合同7份，指定分包合同22份。項(xiàng)目組成拆分較細(xì)，合約關(guān)系復(fù)雜，招標(biāo)任務(wù)繁重，需協(xié)調(diào)的內(nèi)容較多，合約扯皮幾率增大?？紤]堅(jiān)持大總包的合約模式，將總包可以自行實(shí)施的工作如機(jī)電安裝、鋼結(jié)構(gòu)

5、、甲供之部分材料等盡量劃進(jìn)總承包合同。杭州項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介項(xiàng)目前期策劃項(xiàng)目實(shí)施階段管理分判界面劃分機(jī)電系統(tǒng)容量確定材料及設(shè)備選擇施工總承包選擇案例一：后勤走道瓷磚原為乙供，后改為甲定乙供。問(wèn)題：甲方認(rèn)為甲定材料價(jià)為整磚到場(chǎng)價(jià)，總包認(rèn)為甲定材料價(jià)應(yīng)為與現(xiàn)場(chǎng)尺寸一致的規(guī)格磚到場(chǎng)價(jià)，加工費(fèi)的歸屬問(wèn)題出現(xiàn)扯皮。案例二：防火門(mén)原為甲定乙供，業(yè)主定廠家，總包與之簽合同并負(fù)責(zé)安裝；后改為甲定分包，供應(yīng)及安裝由分包完成，總包負(fù)責(zé)塞縫。問(wèn)題：總包以單獨(dú)塞縫費(fèi)用上升為由，要求重談塞縫價(jià)格。杭州項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介項(xiàng)目前期策劃項(xiàng)目實(shí)施階段管理分判界面劃分機(jī)電系統(tǒng)容量確定材料及設(shè)備選擇施工

6、總承包選擇2.1.3都市綜合體施工界面分判的參考意義：（1）萬(wàn)象城體量大，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，國(guó)內(nèi)有實(shí)力完成的主要為大中型國(guó)企。（2）大中型國(guó)有建筑企業(yè)，除土建專業(yè)外，多數(shù)還有機(jī)電公司，鋼結(jié)構(gòu)公司等，具備真正意義上的總承包實(shí)力。（3）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，業(yè)主應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注進(jìn)度、施工質(zhì)量及技術(shù)解決，施工協(xié)調(diào)應(yīng)主要由總包進(jìn)行。（4）應(yīng)盡量利用國(guó)有總承包企業(yè)專業(yè)全面的特點(diǎn)，將不太重要的分包、材料及價(jià)格較透明的材料打包于總包，減少業(yè)主的協(xié)調(diào)量及扯皮的幾率。但這些項(xiàng)目需在總包合同中做好品牌、技術(shù)參數(shù)及質(zhì)量要求的控制。杭州項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介項(xiàng)目前期策劃項(xiàng)目實(shí)施階段管理分判界面劃分機(jī)電系統(tǒng)容

7、量確定材料及設(shè)備選擇施工總承包選擇2.2機(jī)電系統(tǒng)容量確定杭州項(xiàng)目機(jī)電系統(tǒng)實(shí)施中根據(jù)租戶的需求有較多調(diào)整。2.2.1電氣容量的調(diào)整：（1）餐飲類租戶的調(diào)整。（2）部分大牌租戶、家電、影院等租戶的調(diào)整。例如：（1）四樓的釜山料理，原設(shè)計(jì)容量為140KW，后應(yīng)租戶要求調(diào)整至240KW。（2）嘉禾影院原設(shè)計(jì)電氣容量為990KW，后應(yīng)租戶要求調(diào)整至1590KW。影響：電氣容量的調(diào)整導(dǎo)致變壓器、高低壓柜、配電箱相應(yīng)調(diào)整，延誤工期。杭州項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介項(xiàng)目前期策劃項(xiàng)目實(shí)施階段管理分判界面劃分機(jī)電系統(tǒng)容量確定材料及設(shè)備選擇施工總承包選擇2.2.2給排水條件的調(diào)整，例如：（1

8、）中央百貨設(shè)計(jì)中增加了較多衛(wèi)生間，排水條件困難。（2）二樓新增的咖啡店借助一樓愛(ài)