東方巴黎尾房包裝思路.doc

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1、東方巴黎尾房包裝思路一、市場調(diào)研與分析1)國家房產(chǎn)政策：國家一系列的政策的出臺使住房的銷售產(chǎn)生一定影響。2)區(qū)域競爭對手分析：A.“佳境天成”：價格稍低；建筑外立面明朗，但朝向設(shè)計不太合理。B.“綠海星城國際”：高層，酒店式公寓，電梯出入，但價格偏高。3）尾房市場現(xiàn)狀：人氣不旺、客流量少、價位偏高去化難。二、項目分析與定位1)項目（剩余房源）資料：A.數(shù)量：140套，其中小復式58套；公寓41套；普通戶型：41套。B.戶型及面積：小復式：81---102㎡；公寓：54--83㎡。2)項目劣勢分析：A

2、.無價位優(yōu)勢，去化難；B.戶型面積偏小；部分房型設(shè)計不合理。3)項目優(yōu)勢分析：A．復式樓，上上下下有益健康；B．起居空間與居住空間分為上、下兩層，樓上樓下空間自由，生活有層次、有情趣；C．小復式，有性價比優(yōu)勢；D．公寓樓，小天地，享自我生活；E．小公寓，總價低，可輕松擁有；F．東方巴黎地處安源新區(qū)核心地段，升值潛力無限所以本項目有地段優(yōu)勢。4)市場機會點：花單層樓房的錢，得雙層樓享受；低總價，年輕人可輕松擁有一套屬于自己的房子。5)市場威脅點：A．戶型小不符合萍鄉(xiāng)人民的居住習慣；B．區(qū)域競爭（佳境天

3、成、綠海星城國際）對手帶來壓力，競爭激烈；C．套數(shù)較多、抗性強；D．價格優(yōu)勢不明顯。6)市場定位：別致小復式，多層價格得別墅享受。個性小公寓，別樣天地輕松擁有。三、包裝方案廣告總體策略：不能從理性的訴求來說明，如果消費者一旦陷入理性思考的話是不會購買尾房的。因為尾房在消費者的心目中就認為是不好的房子，但是在我們看來，尾房不是爛房子，而是缺點表現(xiàn)得明顯的房子，質(zhì)量上是沒有任何問題的；并且尾房也不是一無是處，只要把尾房的優(yōu)點放大，蓋過其缺點即可。小復式:1)市場定位：東方巴黎屬高檔住宅區(qū)，是社會高層人士

4、之選擇.小復式為高尚住宅區(qū)內(nèi)的氣派房源；小復式是一種身份、地位的象征，住小復式的業(yè)主是懂得享受生活、有層次的人。2)傳播思路：在小復式的包裝上要易感性訴求點為主，激發(fā)消費者的購買沖動，沖破理性思維的防線。所以我們的訴求主線是：理性有罪，沖動有理：擁有小復式，即擁有健康，又可以欣賞無限美景，視野廣闊，心胸也會隨之開闊……擁有小復式，可節(jié)約能源，迎合了國家“建設(shè)能源節(jié)約型社會”的要求。擁有小復式，拓寬了生活空間，生活可以更加豐富，滿足不同人的不同需求。目標人群：25—28歲的年輕人，向往一種小資情調(diào)的生

5、活倡導一種買閣樓享受生活的方向，同時通過媒體渲染一種家庭的溫馨和浪漫。通過親切的生活畫面來增強與客戶溝通的親和力，著重通過“家”和“愛情”來表現(xiàn)，打造出小資情調(diào)的婚房。文案表現(xiàn)：情定巴黎，浪漫滿屋-----距離近了，情更濃了（延伸）畫面表現(xiàn)：情定巴黎，浪漫滿屋：父親與兒子在樓上臥室里廝殺，婆婆在樓下廚房里張羅，妻子在琴房里輔導孩子練琴?！钇錁啡谌诓皇菦]有理由的，在這里他們有更多的空間和自由來支配，生活、幸福就是這么簡單。丈夫在書房安靜的看書，妻子在樓下廚房快樂的忙碌，兒子在自己的天地——模型房

6、里奮斗著，——在這里有你想要的任何空間，輕松實現(xiàn)夢想的未來。?距離近了，情更濃了??一家三口，妻子抱著孩子依偎在丈夫的懷里在窗臺上遙望、欣賞璀璨夜空的畫面?！图乙黄瑒e樣的空間，送你一個別致的享受，一個溫馨的家。一家三口在家爬樓梯，快樂的追逐著/在健身房的跑步機上鍛煉。——擁有樓梯，擁有更多的健康和生活情趣。公寓市場定位：年輕人的個性空間；輕松的投資選擇（附加價值）小公寓是屬于年輕人一片個性的小天地購買小公寓不必承受很大的經(jīng)濟壓力小公寓是一種適合年輕人的，門檻較低的房產(chǎn)投資方式傳播思路:因為是年輕

7、人的個性空間，所以要打動年輕人，就要凸顯個性，倡導一種時尚個性的小資生活情調(diào)，以比較新穎的方式來吸引人的眼球。所以我們的傳播思路是：將個性進行到底小公寓，讓您的生活和別人不一樣；小公寓，讓你的人生從此充滿驚喜。目標人群：22-25歲的個性年輕人倡導一種個性自我的空間，同時用媒體來渲染住在公寓里每天將擁有不一樣的生活驚喜，通過個性的畫面和文字來激起年輕人的購買沖動，打造出一個與眾不同的公寓。文案表現(xiàn)：等你來“艷寓”----“艷寓”來襲（延伸）畫面表現(xiàn)：等你來“艷寓”一扇打開的門，一把虛位以待的椅子，另

8、一把椅子上坐著一個口銜玫瑰花的女子----擁有“艷寓”，你的生活從此改變?！捌G寓”來襲一套公寓，罩在一個男子頭上，只剩下身子露出外面，公寓上面躺著一名性感的女子----擁有“艷寓”，驚喜從天而降。四、銷售準備1)、銷售道具：A.室內(nèi)裝修效果圖，（古典、簡約、溫馨、浪漫等不同風格）可滿足不同層次客戶的不同需求。（可在網(wǎng)絡(luò)上找到）B.家俱配置圖，（可在網(wǎng)上找到）C.樣板房（若樣板房有難度可做模型）更加直觀。D.海報POP促進性傳播，在售樓現(xiàn)場使用POP吸引看樓人群，使客戶