天津市商業(yè)發(fā)展概況及現(xiàn)狀分析

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1、環(huán)球置地廣場(chǎng)商業(yè)部分演示文稿天津市商業(yè)發(fā)展概況及現(xiàn)狀分析－－在商言商本次演示內(nèi)容一、天津宏觀商業(yè)狀況二、商業(yè)地產(chǎn)典型個(gè)案分析三、商鋪銷售推廣模式四、商業(yè)設(shè)施對(duì)于寫字樓的作用五、招商工作的一般合作模式六、商業(yè)后期營(yíng)運(yùn)思路天津宏觀商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r一、商圈分布商圈總結(jié)：1、商圈具有四個(gè)必需，決定其日后的潛力。2、可達(dá)性及停車場(chǎng)面積3、業(yè)態(tài)的聚集4、人口的變化5、商業(yè)重心發(fā)展呈四周擴(kuò)散狀態(tài)，南部最為明顯。濱江道商圈和平路商圈南京路商圈東馬路商圈小白樓商圈海光寺商圈交通便利性位于市中心，交通非常便利與和平路商圈毗鄰，交通比較便利。位于南京路與大沽路交口，交通非常便利。？？人口聚集度所

2、處的和平區(qū)是天津市中心區(qū)域，一直以來(lái)聚集著眾多的人口。緊鄰天津老城，這里曾經(jīng)聚居著12萬(wàn)人口。位于河西、和平、河?xùn)|三區(qū)交界處，可以輻射到三區(qū)居民。？？主力百貨店勸業(yè)場(chǎng)、濱江商廈、中原公司百貨大樓、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)國(guó)際商場(chǎng)、伊勢(shì)丹、津匯廣場(chǎng)、新世界百貨、家樂(lè)福超市濱江購(gòu)物廣場(chǎng)、凱旋門百貨？？異業(yè)聚集度百貨、餐飲、娛樂(lè)、品牌專賣店等等百貨、餐飲、娛樂(lè)、家居等等百貨、超市、餐飲、娛樂(lè)、健身房和寫字樓。百貨、餐飲、娛樂(lè)、超市等。百貨、餐飲、娛樂(lè)、超市等？？商圈四個(gè)必需由于設(shè)計(jì)年代久遠(yuǎn)，和平路和濱江道上的幾大商場(chǎng)都沒(méi)有停車場(chǎng)，濱江道每百平方米商場(chǎng)僅有8.27平方米的停車位；同時(shí)其周邊

3、道路狹窄，交通極不便利。而新商圈都擁有便利的道路交通設(shè)施，商圈內(nèi)的百貨商場(chǎng)和購(gòu)物中心都設(shè)計(jì)了充足的停車位，這就大大降低了由于交通擁堵和停車不便所造成的顧客的交通成本和時(shí)間成本。法國(guó)停車場(chǎng)面積與營(yíng)業(yè)面積之比一般為6:1,美國(guó)為5:1,日本為1:1,而我國(guó)的老式商場(chǎng)幾乎無(wú)停車場(chǎng)可言。即便是新建的大型超市或購(gòu)物中心,其平均比例也不過(guò)0.3:1,可以說(shuō)差距甚大。鼎盛時(shí)期的濱江道不僅有勸業(yè)場(chǎng)和中原公司等主力百貨店，還有戲院、華清池、鴨子樓、交通飯店、各類書店等休憩功能的業(yè)態(tài)。由于功能老化和交通阻隔，一些休憩業(yè)態(tài)逐漸被隱退，現(xiàn)在的濱江道業(yè)態(tài)趨于同質(zhì)——百貨、珠寶和時(shí)裝，其“異業(yè)聚集

4、”效應(yīng)大大地弱化。而新的商圈一般都由百貨、超市、時(shí)尚影院、星級(jí)酒店等購(gòu)物和休憩業(yè)態(tài)組成，大量的休憩業(yè)態(tài)增加了商圈的“異業(yè)聚集”效應(yīng)。各區(qū)人口變化表1、小白樓商圈因地處和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)河西區(qū)三區(qū)交界處而占有一定的優(yōu)勢(shì)。盡管和平區(qū)的人口在減少，但是河?xùn)|和河西的人口數(shù)量正在逐年增長(zhǎng)，其增長(zhǎng)幅度足以彌補(bǔ)和平人口減少造成的缺口。2、和平處于劣勢(shì)，新興的居民區(qū)周邊商業(yè)為下一個(gè)商業(yè)熱點(diǎn)天津商業(yè)地產(chǎn)典型個(gè)案分析1、成功個(gè)案上谷古文化街2、失敗個(gè)案萬(wàn)達(dá)女人街成功的地產(chǎn)都是相同的，失敗的地產(chǎn)卻各有各的不幸。成功個(gè)案的共性1、開(kāi)發(fā)商的前期定位非常準(zhǔn)確2、區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)非常完善3、周邊人口密度和消

5、費(fèi)能力突出4、發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，形成區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)差異化失敗案例分析之女人街篇1、地段先天不足埋下失敗隱患（1）單面臨路（東：棕櫚陽(yáng)光住宅區(qū)，舒泊；南：濱江亞飛汽車；北：1928）西：南門外大街，但中間設(shè)隔離帶（2）地段、地段、還是地段。－－商業(yè)地產(chǎn)的至理名言，女人街先天不足。2、人氣不足是敗績(jī)關(guān)鍵從上表的分析看出，在“女人街”周圍擁有眾多商業(yè)是事實(shí)，但這些商業(yè)項(xiàng)目所引導(dǎo)的消費(fèi)群多半是目的性消費(fèi)，即來(lái)此消費(fèi)的消費(fèi)者是為滿足某一特定需求才前來(lái)消費(fèi)的，且年齡層普遍偏高，即30～40歲人群。而女人街的消費(fèi)對(duì)象是年輕的時(shí)尚女性，即30歲以內(nèi)的人群。因此，從消費(fèi)人群的年齡上來(lái)說(shuō)，女人街

6、與其周圍的商業(yè)消費(fèi)人群不相符，甚至是相悖的。商業(yè)地產(chǎn)中的“人氣”更多表現(xiàn)在商業(yè)之間的聚攏性上，即本項(xiàng)目所定位的消費(fèi)人群是否能與周邊配套的商業(yè)定位相一致，只有定位相近或者一致，才能形成規(guī)模，從而形成一個(gè)商圈，彼此之間才能相互依存。而女人街卻像一個(gè)孤立的島，完全與周圍商業(yè)不相融合，這也是其人氣不旺的原因之一。3、定位模煳難聚目標(biāo)客戶（1）“以女性消費(fèi)為主體的大型立體室內(nèi)商業(yè)街”、“集休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、住宿于一體。（2）而從“女人街”開(kāi)業(yè)后的一系列表現(xiàn)來(lái)看，其商業(yè)業(yè)態(tài)過(guò)于單一，所經(jīng)營(yíng)商品的品質(zhì)不夠高檔，商品定位缺乏細(xì)節(jié)化的處理，沒(méi)有主次之分，沒(méi)有突出其商業(yè)重點(diǎn)。與其大肆

7、宣傳的口號(hào)大相徑庭，不能滿足年輕時(shí)尚女性的需求，導(dǎo)致客源逐漸流失。（3）另外，商業(yè)地產(chǎn)的政策性調(diào)整也直接關(guān)系到項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確性。大規(guī)模的拆遷帶來(lái)原住居民的大規(guī)模轉(zhuǎn)移，同樣也會(huì)帶來(lái)新興的居住區(qū)與人口，但這絕不是一個(gè)短期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)的情景，而需要一定的周期，或說(shuō)相當(dāng)長(zhǎng)的周期。因此，如何在一個(gè)新興的商圈或一個(gè)正在整合期內(nèi)的商圈實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的回報(bào)與項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目前期定位必須要考慮的問(wèn)題。4、運(yùn)營(yíng)管理不善扼殺項(xiàng)目生機(jī)（1）前期重定位，中期重招商，后期重管理。（2）綜合性不到位。沒(méi)能將餐飲、住宿、娛樂(lè)功能完全發(fā)揮，只作為一個(gè)購(gòu)物中心在經(jīng)營(yíng)。