濟(jì)南商業(yè)發(fā)展、租金水平.doc

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1、濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展歷史回顧濟(jì)南是一個(gè)老城，其商業(yè)格局隨著濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展而逐漸形成。長(zhǎng)期以來(lái)，濟(jì)南一直以本土商業(yè)為主，濟(jì)南百貨大樓、人民商場(chǎng)、大觀園商場(chǎng)、第一百貨商場(chǎng)、山東華聯(lián)商廈5家市屬國(guó)有商場(chǎng)幾乎擁有濟(jì)南商業(yè)的整塊“蛋糕”-但進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)后，本地商業(yè)巨頭的壟斷逐步被打破，挾強(qiáng)勢(shì)而來(lái)的眾多國(guó)內(nèi)外商家開(kāi)始對(duì)濟(jì)南的商業(yè)格局發(fā)起沖擊，而冃前這種競(jìng)爭(zhēng)的局勢(shì)也愈演愈烈。泉城商業(yè)發(fā)展的不同階段發(fā)展情況第一階段濟(jì)南白貨大樓、人民商場(chǎng)、大觀園商場(chǎng)、第一百貨商場(chǎng)、山東華聯(lián)商廈占據(jù)濟(jì)南市場(chǎng)主要份額笫二階段銀座、貴和、大潤(rùn)發(fā)介入，三聯(lián)

2、壯大第三階段沃爾瑪、蘇寧電器、家樂(lè)福、易初蓮花加入戰(zhàn)圈銀座、貴和等商業(yè)“新貴”崛起，三聯(lián)家電由小門頭起步并迅速壯大，外埠商業(yè)如臺(tái)灣大潤(rùn)發(fā)等更是大舉涌入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。除眾商家拼殺的炙手可熱的“超市業(yè)態(tài)”，濟(jì)南家電市場(chǎng)也引來(lái)強(qiáng)手爭(zhēng)奪。2002年元旦，素有“價(jià)格殺手”之稱的國(guó)美正式登陸濟(jì)南，并接連開(kāi)出開(kāi)元店、八一店、北園店和洪樓店，并放出豪言，要“搶奪濟(jì)南家電市場(chǎng)的一半份額”。國(guó)內(nèi)商業(yè)強(qiáng)手紛紛來(lái)濟(jì)南攻城掠地，所仰賴的是國(guó)內(nèi)零售業(yè)市場(chǎng)逐步放開(kāi)的大背景，所看準(zhǔn)的是濟(jì)南的誘人大市場(chǎng)。我國(guó)加入WTO后，商業(yè)大門全而打開(kāi)，實(shí)

3、力史強(qiáng)的“洋商業(yè)巨頭”挾入世之風(fēng)迅速進(jìn)入了濟(jì)南。2002年中旬，國(guó)際零售業(yè)“老大”沃爾瑪邁進(jìn)泉城，03年底正式開(kāi)業(yè)；2004年5月1日另一世界零售業(yè)巨頭法國(guó)家樂(lè)福在解放橋附近建成并開(kāi)始營(yíng)業(yè)。沃爾嗎、家樂(lè)福兩大國(guó)際商業(yè)“巨鱷”將分踞泉城路商業(yè)金街東西兩側(cè)，在穩(wěn)定傳統(tǒng)的商業(yè)屮心的同時(shí)，又給濟(jì)南商業(yè)帶來(lái)了新的變化。繼沃爾瑪、家樂(lè)福之后，去年8月份又一世界級(jí)商業(yè)零售大鱷落戶濟(jì)南。正大易初蓮花與山東魯能泰山發(fā)展有限公司舉行簽字儀式，止式落戶魯能泰山廣場(chǎng)。短短兒年，濟(jì)南商業(yè)格局發(fā)生了重大變遷，商業(yè)業(yè)態(tài)也發(fā)生了質(zhì)的飛躍。當(dāng)初那種“

4、大而全”、“小而全”的“雜貨鋪”式的傳統(tǒng)百貨商店，被定位不同、各有特色的專業(yè)店取代，隨后大型超市在濟(jì)南露而并一發(fā)不可收。短短幾年，1萬(wàn)平方米以上的大超市已達(dá)15家之多，給市民生活帶來(lái)極大便利。銀座、大潤(rùn)發(fā)等一種以連鎖商業(yè)為重點(diǎn)的現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)形式和營(yíng)銷方式迅速崛起，并成為商業(yè)流通業(yè)最具成長(zhǎng)性的業(yè)態(tài)形式。商業(yè)業(yè)態(tài)的更新，是市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果，是商業(yè)水平整體提升的表現(xiàn)，更是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下商家求半存、謀發(fā)展的不斷“生死抉擇”，即經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的結(jié)果。從這個(gè)意義上看，泉城商業(yè)格局的變遷，便是濟(jì)南商業(yè)從封閉走向開(kāi)放的過(guò)程，是濟(jì)南在全國(guó)商業(yè)

5、地位迅速提升的明證。因此，濟(jì)南離市政府瞄準(zhǔn)的“區(qū)域性商貿(mào)中心”的冃標(biāo)己經(jīng)不遠(yuǎn)了。二、濟(jì)南商業(yè)新格局日趨形成濟(jì)南市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體布局規(guī)劃形成“三、一、四、六”結(jié)構(gòu)，即構(gòu)筑三大商，提開(kāi)個(gè)都市級(jí)商業(yè)屮心，新建四個(gè)市級(jí)商業(yè)副屮心,形成六條城市商業(yè)發(fā)展軸，構(gòu)筑與濟(jì)南城市空間布局相適應(yīng)的現(xiàn)代化都市型商業(yè)發(fā)展新格局。濟(jì)南商業(yè)規(guī)劃分布圖:一個(gè)都市級(jí)商業(yè)屮心將位于古城區(qū)的濟(jì)南傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)進(jìn)一步改造提升為都市級(jí)商業(yè)中心，形成立足濟(jì)南，服務(wù)山東，輻射周邊省市的大都市級(jí)商業(yè)中心。四個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心順應(yīng)城市未來(lái)東西兩翼擴(kuò)展的帶狀發(fā)展格局，圍繞

6、都市級(jí)商業(yè)中心，分別在東部產(chǎn)業(yè)帶、東部新城、西部新城、西部片區(qū)的核心區(qū)規(guī)劃設(shè)置四個(gè)市級(jí)商業(yè)副屮心，以疏解老城，增強(qiáng)新區(qū)吸引力和服務(wù)功能，為新區(qū)居民提供高檔次綜合消費(fèi)服務(wù)，凸現(xiàn)現(xiàn)代化都市新區(qū)的嶄新風(fēng)貌。六條城市商業(yè)發(fā)展軸根據(jù)城市新總體規(guī)劃確定的“三帶三軸”結(jié)構(gòu)，結(jié)合城市未來(lái)發(fā)展的五大區(qū)域，規(guī)劃形成“五縱一橫”六條城市商業(yè)發(fā)展軸，“五縱J定位于都市級(jí)商業(yè)中心內(nèi)，沿著口千佛山經(jīng)古城、大明湖至黃河的歷史傳統(tǒng)風(fēng)貌軸形成的傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展軸；主城區(qū)內(nèi)分別在東部新城、西部新城中心區(qū)形成的現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展軸；在東部產(chǎn)業(yè)帶的中心區(qū)一唐冶片區(qū)、

7、西部片區(qū)的城區(qū)組團(tuán)中心區(qū)形成的新興商業(yè)發(fā)展軸?！耙粰M”:沿經(jīng)四路一泉城路一解放路一煉油廠南路形成的商業(yè)發(fā)展延續(xù)軸。濟(jì)南市商業(yè)規(guī)劃的岀臺(tái)，為濟(jì)南市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展提出了理論依據(jù)，促進(jìn)了濟(jì)南新的商業(yè)格局的形成，為投資者指明了方向，并在客觀上促使?jié)仙虡I(yè)物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入了一個(gè)更理性的吋代。三、各類商圈，組建泉城商業(yè)新構(gòu)架區(qū)域性商圈初具雛形，都市級(jí)商圈繼續(xù)發(fā)展。濟(jì)南市場(chǎng)商業(yè)現(xiàn)狀與規(guī)劃屮的商業(yè)屮心實(shí)現(xiàn)老商業(yè)與新規(guī)劃和結(jié)合，老商業(yè)區(qū)的延伸、新區(qū)的發(fā)展，將現(xiàn)有資源實(shí)現(xiàn)充分整合，以便形成泉城濟(jì)南新的商業(yè)格局。根據(jù)商圈經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的不

8、同，將各個(gè)商圈劃分為綜合商和專業(yè)商圈。其中，按照輻射范圍及商業(yè)的集中程度，乂將綜合商圈劃分為三個(gè)等級(jí)，如下圖所示。濟(jì)南商圈分布圖:濟(jì)南市區(qū)幾大商業(yè)區(qū):濟(jì)南市商圈格局表現(xiàn)出以全市級(jí)商業(yè)中心泉城路一經(jīng)四路商業(yè)區(qū)為龍頭，經(jīng)二路商業(yè)區(qū)、花園路商業(yè)區(qū)、北園路商業(yè)帶等多個(gè)商業(yè)區(qū)割據(jù)的態(tài)勢(shì)。1、泉城路商業(yè)區(qū)泉城路東起青龍橋，西至沂源橋，北通太平寺巷、高都司巷