房產(chǎn)中介流程.ppt

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1、二、相關(guān)稅費(fèi)知識(shí)一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)大綱三、中介流程四、買賣流程五、貸款及相關(guān)知識(shí)一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)1、房屋分類3、房地產(chǎn)市場(chǎng)4、土地使用權(quán)出讓年限2、房屋結(jié)構(gòu)分類一、房屋分類1、功能用途：居住用房（小區(qū)、高品住宅）、工業(yè)用房（廠房、倉(cāng)庫(kù)）、商業(yè)用房（門面、商場(chǎng)）、辦公用房（寫字樓）、行政用房（軍事、學(xué)校等單位用房及城市）；2、建筑結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其他；3、所有權(quán)歸屬：公房（直管公房和自管公房等）和私房；二、房屋結(jié)構(gòu)分類1、躍層式商品房：上、下兩層樓，客廳為兩層高，沒有封。2、復(fù)式樓：樓梯連接兩層

2、，客廳只有一層高。3、錯(cuò)層：房?jī)?nèi)高度不一至，一米以內(nèi)分離。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)1、一級(jí)市場(chǎng)：以土地為體（亦稱土地市場(chǎng)、土地交易市場(chǎng)）；2、二級(jí)市場(chǎng)：開發(fā)商獲得土地后，投入一定的獎(jiǎng)金建設(shè)，通過(guò)有償或贈(zèng)與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買給需求者（新建商品房的買賣市場(chǎng)）；3、三級(jí)市場(chǎng)：房屋在消費(fèi)市場(chǎng)的再次流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑（二手房）；四、土地使用權(quán)出讓年限a、居住用地70年；b、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；c、商業(yè)、旅游、娛樂用地50年；二、相關(guān)稅費(fèi)知識(shí)1賣方稅費(fèi)2買方稅費(fèi)1、賣方稅費(fèi)1、普通住宅2、非普通住宅普通住宅

3、1、滿五年?duì)I業(yè)稅免收未滿五年5.55%×房屋總價(jià)2、交易手續(xù)費(fèi)：2.5元×建筑面積3、合同印花稅：0.05%×總房?jī)r(jià)4、個(gè)人所得稅滿五年且是唯一一套住宅免收。未滿五年差額×20%或者總價(jià)×1%5、中介費(fèi)1.5%×房屋總價(jià)（實(shí)際成交價(jià)）2、非普通住宅稅費(fèi)1、營(yíng)業(yè)稅：5.55%×房屋總價(jià)2、交易手續(xù)費(fèi)：2.5元×建筑面積3、合同印花稅：0.05%×總房?jī)r(jià)4、個(gè)人所得稅：房屋總價(jià)×1%5、中介費(fèi)1.5%×房屋總價(jià)（實(shí)際成交價(jià)）買家稅費(fèi)1、普通住宅2、非普通住宅普通住宅1、契稅：1.5%×總房?jī)r(jià)（普通住宅）2、交易手續(xù)費(fèi)：2.5元×建筑面積

4、3、合同印花稅：0.05%×總房?jī)r(jià)4、中介費(fèi)：1.5%×總房?jī)r(jià)5、權(quán)證印花稅：5元6、登記費(fèi)：80元7、配圖費(fèi)：25元若需貸款：抵押登記費(fèi)公積金100元，商業(yè)或者組合貸款200元。若要公證：買賣合同公證0.3%以下×總房?jī)r(jià)。抵押合同公證貸款額×0.1%非普通住宅1、契稅：3%×總房?jī)r(jià)2、交易手續(xù)費(fèi)：2.5元×建筑面積3、合同印花稅：0.05%×總房?jī)r(jià)4、中介費(fèi)：1.5%×總房?jī)r(jià)5、權(quán)證印花稅：5元6、登記費(fèi)：80元7、配圖費(fèi)：25元若需貸款：抵押登記費(fèi)公積金100元，商業(yè)或者組合貸款200元。若要公證：買賣合同公證0.3%以下×總房

5、價(jià)。抵押合同公證貸款額×0.1%三、中介流程及各環(huán)節(jié)注意事項(xiàng)1、接客2、配對(duì)3、約看4、帶看5、逼意向6、轉(zhuǎn)定7、簽約接客始終面帶笑容投石問路，確認(rèn)對(duì)方的需求（越詳細(xì)越好）找到共鳴點(diǎn)，聊取信任，使對(duì)方對(duì)你及你所推的產(chǎn)品產(chǎn)生濃厚的興趣注意事項(xiàng)：一定詳細(xì)了解客戶需求，客戶性質(zhì)（投資還是剛需），首付多少，能接受價(jià)格等。配對(duì)房源配對(duì)：盡可能的找到與客戶需求相匹配的房源，但萬(wàn)不可自我設(shè)餡。若有性價(jià)比高的房源，大可引導(dǎo)。找到合適房源后，多約一到兩套做對(duì)比。注意事項(xiàng)：以往有很多老業(yè)務(wù)員都會(huì)自我受限，總認(rèn)為客戶的需求不會(huì)改變，但往往都是這種自我受限

6、與成交擦肩而過(guò)，結(jié)果客戶在別人手里買了哪套房屋。約看1、對(duì)自己推銷的產(chǎn)品了然于胸（面積、價(jià)格、房型、朝向、付款方式、看出去的視、視覺效果等等）2、付出你的激情，重復(fù)強(qiáng)調(diào)你所推產(chǎn)品的最大優(yōu)勢(shì)及目前市場(chǎng)的稀缺性。3、隱約灌輸意向概念，為逼意向做好完美的鋪墊。4、對(duì)報(bào)價(jià)的藝術(shù)：掌握好你主推的房源，在房東要求的價(jià)格上多報(bào)一點(diǎn)，一般是成交價(jià)*1.025（視客戶情況而定），其他房源可以報(bào)底價(jià)或是低價(jià)，但不可以太懸殊，影響主攻房源在客戶心中的地位。報(bào)價(jià)的尾數(shù)中盡量不要帶5和0，最好是可以到小數(shù)點(diǎn)后一位，給其感覺沒有還價(jià)空間。帶看1、帶看前的準(zhǔn)備工

7、作；2、帶看中的注意事項(xiàng)；3、帶看后的工作；帶看前的準(zhǔn)備工作；1、你的公文包里工具是否齊全（帶看單、鞋套、卷尺；2、帶看套數(shù)的：一般不要只安排一套，但最多只能帶看3套。3、將狀態(tài)調(diào)整的最佳。帶看的時(shí)間、見面地點(diǎn)、路線安排及帶看順序的安排。時(shí)間：避免帶看房源采光不好的時(shí)間段。見面地點(diǎn)：避免約在小區(qū)的大門口或是中介公司比較密集的地方，提前15分鐘左右到等客戶。路線安排：以公司為終點(diǎn)，由遠(yuǎn)及近，以便拉回公司，座下來(lái)談。帶看順序：以3套為例，根據(jù)客戶的需求，分成好、中和差，先帶看中等給客戶一個(gè)好的印象，在帶看好的讓之眼前一亮，最后帶看差的，

8、逼其做決定。帶看中的注意事項(xiàng)帶看大忌：冷場(chǎng)，沒話和客戶聊。但說(shuō)話也不可以沒有水平。要知道客戶買的是房子，至少都是百萬(wàn)身價(jià)以上的，都是成功人士，話說(shuō)過(guò)大或是虛假的，客戶雖然不說(shuō)，但對(duì)你的印象會(huì)大打折扣，有的甚至在你這邊看的房子到別處去成