武漢萬科陶家?guī)X課件.ppt

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1、武漢陶家?guī)X項目簡介【項目定位】【客戶導(dǎo)入】【經(jīng)營目標】【產(chǎn)品解決】02-九月-21102-九月-212第一部分項目定位項目地塊位于漢陽中心城區(qū)，距離王家灣商圈僅1.4公里，周邊配套豐富王家灣商圈王家灣商圈項目位置玫瑰灣小學(xué)外國語學(xué)校十里鋪中學(xué)七里廟中學(xué)墨水湖中學(xué)十里鋪小學(xué)鐘家村中小學(xué)漢陽醫(yī)院武漢五醫(yī)院漢陽三中王家灣商圈是漢陽最大的商業(yè)中心之一，商圈內(nèi)有21世紀購物廣場、家樂福、金馬·凱旋家居廣場、蘇寧電器、工貿(mào)家電、好美家家居廣場、歐亞達家居廣場、大洋百貨等企業(yè)3項目地塊東面緊鄰二環(huán)線漢陽段和在建地鐵3號線，交通便捷，未來發(fā)展?jié)摿薮箜椖课恢枚h(huán)線三環(huán)線內(nèi)環(huán)線軌道交通3號線軌道交

2、通3號線：全長28km，全部為地下線，設(shè)車站23座，目前經(jīng)開工，預(yù)計2016年竣工；二環(huán)線龍陽大道段：在現(xiàn)狀龍陽大道上進行改造，增加6座立交橋，目前已開工，預(yù)計2011年底竣工；（二環(huán)線全長52公里，計劃2016年前全線貫通）沌口三金潭龍陽大道4目前項目地塊內(nèi)路網(wǎng)尚未建設(shè)完成，3號地塊暫無現(xiàn)狀路進入，考慮政府的規(guī)劃和目前道路建設(shè)的進度，需代建部分道路（紅色部分）龍陽湖東路（在建）龍陽湖南路（規(guī)劃）龍陽湖東路：連接漢陽大道和三環(huán)線，規(guī)劃路寬30-40米，目前已經(jīng)開始建設(shè)，但建設(shè)拆遷量較大，預(yù)計建設(shè)周期2年以上；龍陽湖南路：連接龍陽大道與三環(huán)線，規(guī)劃道路長2.8公里，寬50米，預(yù)計2

3、015年前建成通車；康達路：現(xiàn)狀雙車道，龍陽大道至車友路段已經(jīng)建成，車友路至龍陽東路（400米）尚未建設(shè)，考慮代建；康達路（部分建成）車友路現(xiàn)狀康達路3號地塊東面的龍陽湖東路已經(jīng)開始拆遷沿渠小路（規(guī)劃）5項目地塊西面臨龍陽湖，北面臨在建的景觀連通渠，有一定的景觀資源4號地與6號地北面的連通渠為漢陽六湖連通工程的重要組成部分，該渠連通龍陽湖與墨水湖，紅線控制寬約20米，實際溝渠寬約8米，2011年上半年竣工在建的連通渠在建連通渠龍陽湖規(guī)劃綠化用地190米6達成藥業(yè)惠濤藥業(yè)紅運堂藥業(yè)公路設(shè)施公司先鋒藥業(yè)鼎新藥業(yè)億均玻璃混凝土攪拌站110KV的高壓線高壓走廊7市場背景1產(chǎn)品線劃分標準對

4、漢陽市場的一般劃分標準：首次置業(yè)首次改善再次改善G3T1G3CT1G2C1房40-602房<90<100>100>1003房<10090-100<140110130>1304房>140>140具體到王家灣，為使研究觀察更具體，細化分類標準為如下：首置首改<90平米110

5、類top…123產(chǎn)品線梯度關(guān)系陶家?guī)X：首置、首改型社區(qū)兩房：2036套，26%小三房：2250套，35%三房：1732套，34%公寓：600，5%市場背景2片區(qū)市場土地研判武漢萬科漢陽片區(qū)內(nèi)部戰(zhàn)略協(xié)調(diào)在漢陽區(qū)域內(nèi)公司3項目之間，為避免內(nèi)部競爭，宜通過項目本身產(chǎn)品線的“梯度關(guān)系”，實現(xiàn)競爭關(guān)系的協(xié)調(diào)互補。1、金域藍灣依托良好的教育資源，通過提升高端配套服務(wù)，偏改善類產(chǎn)品。2、陶家?guī)X項目擁有較好的交通配套，離商圈距離較近，但是項目所在地教育資源貧乏，同時區(qū)域競品項目臨墨水湖，產(chǎn)品偏改善型，首置首改項目將與藍灣項目協(xié)調(diào)互補。武漢萬科漢陽片區(qū)戰(zhàn)略選擇陶家?guī)X：首置+改善金域藍灣：首改+再改

6、鋼絲繩：再改+類TOP陶家?guī)X與金域藍灣產(chǎn)品配置互補首改：35%首置：57%02-九月-2110市場背景32011年漢陽萬科板塊產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)假設(shè)2010-2011年片區(qū)銷售量能恒定，新增本司首置產(chǎn)品2375套，首改產(chǎn)品1382套，再改產(chǎn)品332套，分產(chǎn)品類型的銷售占比2011年成交2010年萬科板塊銷售占比2011年萬科板塊銷售占比首置X<90649210%36%首改90

7、高/高層107575-9063-76萬26%首改小高/高層37411093萬10%金域藍灣首置高層130065-8157-77萬31%首改高層100897-10592-99萬25%再改高層332152144萬8%合計4089100%再改：8%02-九月-2111漢陽市場07－10年度漢陽產(chǎn)品去量結(jié)構(gòu)關(guān)系戶型產(chǎn)品以三房為主（43%），集中在90-110㎡；120-140㎡面積段內(nèi)；其次為兩房產(chǎn)品，基本以80-100㎡較為舒適性的兩房產(chǎn)品為主，一房和四房產(chǎn)品成交較少。根據(jù)我們的產(chǎn)品線