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1、南京市房地產市場調研報告——進入南京市場前期調研報告目錄：一．南京市房地產總體狀況分析；二．南京市房地產市場板塊劃分及其屬性；三．政府房地產發(fā)展政策；四．政府城市規(guī)劃對房地產的影響；五．城市發(fā)展中交通發(fā)展的影響；六．南京市房地產企業(yè)競爭企業(yè)狀況；七．江寧板塊詳細資料；八．民信將軍路項目諸項信息；九．民信將軍路項目SWOT分析及預見性建議；南京市房地產總體狀況分析南京市房地產整體上市場供需兩旺，價格持續(xù)上漲，賣方市場特征顯著，但同時也具有結構性短缺市場的部分特征(如:80—90平方的房型短缺)。市場競爭層面也呈現(xiàn)板塊化、品牌化、專業(yè)化，這就意味著
2、本項目入市不僅要面臨微觀的項目競爭，也要面臨企業(yè)、板塊層面的競爭。如何在市場上找準機會點擊敗競爭對手？通過對南京房地產市場、板塊市場、項目本身及目標客戶群的詳細分析，認為南京房地產市場正處于從用戶市場向概念市場的過渡階段（從賣社區(qū)環(huán)境向賣生活方式、賣文化過渡），在此階段，可借鑒一線發(fā)達城市的成熟市場經驗，在完善產品本質的基礎上，創(chuàng)造概念市場。一、總體供求狀況呈現(xiàn)賣方市場特征1、土地供應狀況□新的土地批租政策——拍賣，預示著南京的土地市場開始進入市場化階段。□城市改造規(guī)劃提供大量土地進入市場——新城區(qū)建設、城內企業(yè)的外遷、十大城市工程的啟動、老城
3、地區(qū)棚戶拆遷，提供大量可開發(fā)土地。□南京房地產市場各區(qū)域發(fā)育不平衡，市區(qū)過熱，而城郊相對較遲緩，因此，政府有意識地利用調整級差地租的手段，控制不同區(qū)域的土地供應，從而達到有效地疏散城市人口和平衡各區(qū)之間開發(fā)水平的目的?！醮_發(fā)土地大多集中在城市新區(qū)。南京中心城區(qū)內空間十分狹小，可提供的土地資源有限。這種現(xiàn)象的原因很多，其中包括改善城市面貌與環(huán)境需要大量公用土地；公共設施建設需要土地；原有工業(yè)用地和軍事用地的占用也影響了城市民用和商用土地的開發(fā)，因此城區(qū)外擴已經是大勢所趨?？梢?。大量待開發(fā)的土地集中在城市新區(qū)。2、住宅供求狀況供銷量持續(xù)穩(wěn)定增長—
4、—這一點也可以從南京歷年開發(fā)供應總量看出來。1998年以來商品住宅的供應量和需求量都有明顯大幅增長，尤其是2000年，市場供求增幅加大，呈供求兩旺的局面。（造成這種局面的主要是原因是舊城改造以及各種政策影響下積蓄多年的購買力的釋放）表一：南京市歷年商品住宅供求情況竣工面積（萬/㎡）銷售面積（萬/㎡）其中個人購買面積（萬/㎡）1995230.7875.6921.441996275.6791.0843.541997207.87141.4787.641998270.46153.0488.661999314.33149.2784.52000297.55
5、189.88144.172001309.09248.00234.822002352.00333.50----表二：南京市截止6月份房地產開發(fā)投資指標名稱計量單位本月止累計比去年同期±%房地產開發(fā)投資額億元82.3167#商品房屋投資額億元63.9775土地開發(fā)投資額億元11.5436.71、按工程用途分 住宅億元52.6960.6辦公樓億元7.2625.1商業(yè)用房億元5.6484.9其他億元16.72119.62、房屋建筑面積 施工面積萬平方米1099.2128.8#住宅萬平方米857.730.3竣工面積萬平方米95.1119#住宅萬平
6、方米88.831.73、商品房屋銷售面積萬平方米145.7719.8#住宅萬平方米133.8629.74、商品房屋銷售額億元47.5927.6#住宅億元41.3138.15、土地開發(fā)面積萬平方米12581.7反映在房地產銷售上，給人的印象是：大凡推出的項目，無論規(guī)模大小，價格高低一般都賣得不錯，賣方市場特征顯著。南京的空置情況很少，目前置率還不足5%，只有全國平均的四分之一。自2000年以來，南京新建商品房銷售面積增幅一直快于竣工面積增幅，這使得一度空置的商品房得到了逐年的消化。2000年底，南京商品房空置面積為89.6萬平方米，2001年即減
7、少到82.6萬平方米，到2002年底，全市僅空置商品房79.6萬平方米，而目前，全市商品房空置面積僅為23.3萬平方米。1、供求結構狀況從近兩年的銷售情況看，5000元/平方米以上的住宅供應率為20%，而需求率為18.4%;4000-5000元/平方米的住宅供應率為40%，需求率為27.4%;3000-4000元/平方米供應率為40%,需求率為54.2%。附注1：南京市——2002GDP：1295億元，人均GDP為22908元；2003人均GDP約為3000美元；面積6421平方千米，人口544萬。市人民政府駐玄武區(qū)，郵政編碼210008。區(qū)號
8、025。玄武區(qū)???面積?70平方千米，人口39萬。郵政編碼210018。白下區(qū)???面積?25平方千米，人口32萬。郵政編碼210002。秦淮區(qū)??
