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1、集粹東方容引國際—中海海悅市場推廣策略案天啟&開啟二00二年十二月項(xiàng)目簡介魯班路、斜土路奠定至上產(chǎn)品、至上生活之完美基石至上品牌盧灣區(qū)打浦橋版塊中海地產(chǎn)實(shí)力開發(fā)香港名師傾心設(shè)計(jì)繼海華、海興、海麗等之后開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)累積至上品質(zhì)至上地塊市場掃描一（區(qū)域市場供求比）盧灣區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬平方米）占中心城區(qū)總量比重（%）已登記預(yù)售面積（萬平方米）占中心城區(qū)總量比重（%）供求比2001年4季度58.5690.6615.1739.251：0.262002年1季度2.1166.3513.7235.131：6.502002年2季度14.3823.1214.9736.401：
2、1.042002年3季度22.3255.3013.4838.211：0.60合計(jì)97.3757.3457.3437.211：0.59中心城區(qū)主要房產(chǎn)放量區(qū)，供遠(yuǎn)大于求市場掃描二（季度價(jià)格走勢）區(qū)域均價(jià)隨市中心均價(jià)穩(wěn)步上升今年第三季躍升高于市中心均價(jià)市場掃描三（價(jià)格峰值）季度2001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.3單價(jià)主力范圍（元/平方米）4000-50004000-55004500-55004500-65005000-60005000-65005500-7500單價(jià)峰值（元/平方米）450050005000500
3、0550055007000主力單價(jià)峰值2001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.3總價(jià)主力范圍（萬元/套）40-6040-6050-7050-8050-9060-10050-100總價(jià)峰值（萬元/套）50505060608080主力總價(jià)峰值市場掃描四（面積峰值）季度2001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.3面積主力范圍（平方米/套）100-110/130100/120-130100-120/140100-150100/120/140-150100-14070/100-110面
4、積峰值（平方米/套）110100100110100140100區(qū)域市場特征區(qū)域市場暫處供遠(yuǎn)大于求的狀況之中，但供求比例正提升，市場消化能力增強(qiáng)區(qū)域單價(jià)躍升，高于市中心市場均價(jià)，單價(jià)承受能力提高房型面積峰值區(qū)間較大，隨著單價(jià)躍升，面積峰值下移總價(jià)峰值穩(wěn)步上升，保持平穩(wěn)增幅，未出現(xiàn)躍升現(xiàn)象小結(jié)區(qū)域市場地位明顯提升，潛力存在，市場向好單總價(jià)承受能力均增強(qiáng)，高檔化品質(zhì)化市場已然形成隨著單價(jià)提升提帶來的泡沫效應(yīng)亦應(yīng)引起重視隨著單價(jià)的躍升，控制總價(jià)，降低其抗性已成必然之勢短期內(nèi)的持續(xù)性增長與投資市場的泡沫風(fēng)險(xiǎn)性并存穩(wěn)中求勝”當(dāng)為我們堅(jiān)持不二的信條個案銷售我們選取打浦橋
5、、斜土路、徐家匯路、中山南一路沿線的十七個樓盤進(jìn)行區(qū)域市場樓盤的去化情況分析，得到如下結(jié)論：樓盤去化最大量通常集中在開盤后的第四個月，然后逐月走低，但近來有去化速度增快，時(shí)間前移的趨勢;各個時(shí)期成交的單套面積均值平衡，說明本區(qū)域市場對各個面積區(qū)間均有一定的消化能力，市場對于不同面積區(qū)間不形成特色需求；市場對于樓盤整體素質(zhì)要求較高，高質(zhì)高價(jià)已被接受，并有需求提升趨勢；至今年六月，小戶型的吸納能力明顯增強(qiáng)；外銷比例高（已達(dá)50%以上）當(dāng)為本市場的又一特征小結(jié)去化速度加快市場現(xiàn)狀產(chǎn)品品質(zhì)化程度提高小戶型吸納能力增強(qiáng)外銷比例高CLD版塊地段單價(jià)走高世博會的炒作價(jià)格
6、不穩(wěn)定因素明顯投資型消費(fèi)比例上升可能性較大小戶型熱度增加單價(jià)承受能力加大總價(jià)抗性顯現(xiàn)本案分析樓盤定位：中海新座標(biāo)海派風(fēng)情園地塊特征：CLD地塊占地面積：36973平方米建筑面積：162595平方米容積率：3.85綠化率：38.6%(14300平方米)規(guī)劃特色：強(qiáng)調(diào)中西方文化交融，海派文化風(fēng)情為其主要特色講究細(xì)節(jié)的完美是本樓盤規(guī)劃的另一特色環(huán)境規(guī)劃的均好性、滲透性強(qiáng)中海海悅項(xiàng)目戶型分布圖樓號西單元234復(fù)式中單元23東單元234復(fù)式合計(jì)234復(fù)式合計(jì)A樓31602752234481156237B樓343432326666132C樓21423204124183
7、5129D樓3264331623631266195E樓2958346863126189F樓78北面單元156156合計(jì)191250346275218624732540455766111038裝修170174344優(yōu)劣勢分析（一）優(yōu)勢：中海品牌支持，意味著強(qiáng)大的客戶源支持（老客戶的重復(fù)性購買及口碑影響力）；CLD地塊，代表著地段的價(jià)值認(rèn)同、配套成熟、交通便捷及區(qū)域客戶的消費(fèi)支持；中海的實(shí)力支持意味著專業(yè)、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)、價(jià)格競爭力、時(shí)空抗衡能力；產(chǎn)品技術(shù)成熟，品質(zhì)化程度較高，細(xì)節(jié)性的突破尤為亮眼；市場大勢向好，估計(jì)在短時(shí)間內(nèi)，本地區(qū)會成為新一輪的熱點(diǎn)；世博會的呼
8、聲又為“天時(shí)”添一抹濃彩劣勢：緊鄰魯班路高架，噪音污染、空氣污染、
