浩華地產(chǎn)滁州旺角花園項(xiàng)目營銷推廣策略課件.ppt

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1、整體分析項(xiàng)目定位營銷策略本報(bào)告邏輯思路項(xiàng)目分析市場分析競爭分析客群定位戶型優(yōu)化建議價(jià)值梳理項(xiàng)目核心定位推售策略渠道策略2011年?duì)I銷推廣策略視覺表現(xiàn)第一部分整體分析項(xiàng)目分析市場分析競爭分析1城市角色1.烏衣鎮(zhèn)位于安徽省東部滁州市南譙區(qū)，距滁州市僅12公里，距南京市僅30公里。2.是滁州市實(shí)施“東向”發(fā)展戰(zhàn)略十個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)之一。3.在滁州市總體規(guī)劃（2008-2020）中，大滁州規(guī)劃構(gòu)架一主三副：一主——滁州市；三個(gè)副中心：烏衣鎮(zhèn)、全椒、來安。4.新的定位，讓烏衣的城市功能更加明確，高科技產(chǎn)業(yè)、休閑旅游、居住生活將成為烏衣的城市主要元素。滁州市城市總體規(guī)劃（2008-2020）大滁城城

2、鎮(zhèn)群空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖烏衣鎮(zhèn)是滁州市三個(gè)副中心之一，同時(shí)又處于江蘇省重點(diǎn)營造的南京都市圈核心圈層內(nèi)，是最具活力和潛力的重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)。項(xiàng)目位于烏衣鎮(zhèn)的北部，城市戰(zhàn)略的鋪開，將成為烏衣城市發(fā)展的新的支點(diǎn)。滁州市區(qū)南京市全椒縣來安縣南譙區(qū)（烏衣鎮(zhèn)）城市角色旺角花園的進(jìn)駐，將打造成為烏衣鎮(zhèn)的北向橋頭堡，讓烏衣鎮(zhèn)距滁州更近，與滁州親密“連襟”。滁州市區(qū)旺角花園烏衣鎮(zhèn)區(qū)域環(huán)境分析地塊土地平整，周邊基本生活配套齊全，但都市化配套欠缺，人居環(huán)境質(zhì)量不高。公共設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)檔次較低。同悅大酒店街道環(huán)境旺角花園街道環(huán)境周邊環(huán)境雙郢路環(huán)境交通配套分析周邊道路交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，車行交通便捷，項(xiàng)目東臨老滁

3、寧路，西鄰雙郢路，西側(cè)的柯滁路正在修建之中，距離馬滁揚(yáng)高速公路入口約2km.馬滁揚(yáng)高速公路雙郢路老滁寧路柯滁路雷莊路新莊路黃莊路（修建中）本地塊交通配套分析高鐵對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響城市功能強(qiáng)化集客能力增加輻射范圍擴(kuò)大城市功能提升居住環(huán)境改善交通時(shí)間縮短片區(qū)開發(fā)升溫京滬高鐵腰鋪站京滬高鐵將在腰鋪設(shè)立站點(diǎn)，站點(diǎn)距離本項(xiàng)目開車約10分鐘，有助于區(qū)域的振興和人口的外向型導(dǎo)入，從而推動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。本案規(guī)劃發(fā)展前景項(xiàng)目位處烏衣鎮(zhèn)鏈接滁州的北部門戶，所在區(qū)域?qū)l(fā)展成南譙新城政務(wù)區(qū)。烏衣鎮(zhèn)以合浦路為分界線，以西將發(fā)展成南譙新城政務(wù)區(qū)，以東將發(fā)展成為烏衣工業(yè)園區(qū)。大雄食品城位于工業(yè)園區(qū)，將成為

4、我們項(xiàng)目的重要配套，同時(shí)，其投資者將成為我們的重要客戶來源。南譙新區(qū)政府滁州第二職高南譙區(qū)政務(wù)新區(qū)大雄食品城烏衣工業(yè)園合浦路旺角花園君臨國際雄杰玻璃有限公司雅夢燈飾公司清華太陽能有限公司南譙新區(qū)醫(yī)院基地條件分析地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：建設(shè)用地面積：41394.57平米總建筑面積：91023.27平米容積率：2.20建筑密度：20%綠地率：54.75%地塊處于城郊結(jié)合部，距離鎮(zhèn)中心約1km，地塊平整，隨著大滁城概念的提出，將成為市民逐步認(rèn)可的區(qū)域。地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目指標(biāo)屬性物業(yè)形態(tài)多樣地塊容積率2.2，住宅為高層、小高層、多層產(chǎn)品，選擇多樣；綠化率高北側(cè)老滁寧路和雙郢路的交匯處將建設(shè)行政公園，

5、項(xiàng)目內(nèi)部自然景觀豐富；地塊平整，有利于項(xiàng)目規(guī)劃排布地塊較為規(guī)整，有利于建筑排布。優(yōu)勢（S）：1、區(qū)位優(yōu)勢明顯，對(duì)南京與滁州都有較強(qiáng)的輻射能力。2、地塊平整，有利于建筑排布。3、項(xiàng)目內(nèi)建設(shè)市政公園，綠化率高。4、高鐵毗鄰，未來交通十分便利。5、產(chǎn)品附加值高。劣勢（W）：1、周邊生活配套檔次低。2、項(xiàng)目外部景觀資源匱乏。機(jī)會(huì)（O）：1、安徽省正實(shí)施“東向”發(fā)展戰(zhàn)略，將給項(xiàng)目所在板塊帶來強(qiáng)大的動(dòng)力。2、未來交通將會(huì)不斷完善，特別是高鐵開通將給區(qū)域帶來大量人流。3、政務(wù)區(qū)落成帶來的城市化配套將為板塊帶來紛呈的活力。威脅（T）：1、地產(chǎn)調(diào)控政策尚未明朗，對(duì)前景預(yù)期的審慎，或會(huì)引發(fā)持幣待購。

6、2、未來土地開發(fā)集中在南譙新區(qū)，區(qū)域潛在供應(yīng)量較大，競爭激烈。SWOT分析減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)充分發(fā)揮現(xiàn)有項(xiàng)目優(yōu)勢和版塊機(jī)會(huì)，將版塊擴(kuò)城、地段優(yōu)勢、高鐵交通、公園配套的文章做足。以未來機(jī)會(huì)對(duì)抗現(xiàn)在的弱勢。公園先行打造，進(jìn)行景觀示范，樹立項(xiàng)目景觀形象。通過項(xiàng)目資源及附加值的展示，增強(qiáng)客戶認(rèn)知。根據(jù)案場銷售情況及競爭對(duì)手的銷售動(dòng)態(tài)及時(shí)調(diào)整銷售策略，從而轉(zhuǎn)化政策威脅。充分強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品自身的價(jià)值，承諾品質(zhì)服務(wù)，提升競爭層次。1項(xiàng)目分析市場分析競爭分析城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境安徽省正實(shí)施“東向”發(fā)展戰(zhàn)略，加快融入長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的步伐，這將給位處蘇皖交界地帶

7、的烏衣鎮(zhèn)提供強(qiáng)大的發(fā)展動(dòng)力。長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)沿江開發(fā)地域開發(fā)烏衣鎮(zhèn)城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境南譙區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與其他發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)還有一定差距，房地產(chǎn)市場尚未全面發(fā)展，因此大規(guī)模、高品質(zhì)、合適價(jià)位的樓盤一出現(xiàn)必將將受到追捧。烏衣鎮(zhèn)處在南京一小時(shí)都市圈范圍內(nèi)，在南京都市圈沿長江水道呈弧形分布的城鎮(zhèn)中，烏衣鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平位置靠前，但與發(fā)達(dá)地區(qū)城鎮(zhèn)相比還有一點(diǎn)差距。在融入南京都市圈區(qū)域經(jīng)濟(jì)整合中，烏衣鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次不高，專業(yè)化水平不強(qiáng)，與其他城鎮(zhèn)沒有形成產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)、協(xié)調(diào)發(fā)展，這對(duì)烏衣鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展有一定的影響。