房屋租賃合同中的減損義務(wù)法官論壇.doc

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1、房屋租賃合同中的減損義務(wù)｜法官論壇241談專業(yè)實(shí)務(wù)話題　說(shuō)執(zhí)業(yè)感悟共識(shí)讓法官更懂律師　讓律師更懂法官　　　　　　　　　　　　李雙慶　北京市東城區(qū)人民法院責(zé)編：周游導(dǎo)讀：有關(guān)房屋租賃合同糾紛法律適用，李雙慶法官已經(jīng)撰寫十余篇文章，分析了系列實(shí)務(wù)問(wèn)題，本次推送為最新一篇。相關(guān)文章閱讀鏈接附于文末。房屋租賃合同中的減損義務(wù)｜法官論壇241談專業(yè)實(shí)務(wù)話題　說(shuō)執(zhí)業(yè)感悟共識(shí)讓法官更懂律師　讓律師更懂法官　　　　　　　　　　　　李雙慶　北京市東城區(qū)人民法院責(zé)編：周游導(dǎo)讀：有關(guān)房屋租賃合同糾紛法律適用，李雙慶法官已經(jīng)撰寫十余篇文章，分析了系列實(shí)務(wù)問(wèn)題，本次推送為最新一篇。相關(guān)文章閱讀鏈接

2、附于文末。房屋租賃合同中的減損義務(wù)｜法官論壇241談專業(yè)實(shí)務(wù)話題　說(shuō)執(zhí)業(yè)感悟共識(shí)讓法官更懂律師　讓律師更懂法官　　　　　　　　　　　　李雙慶　北京市東城區(qū)人民法院責(zé)編：周游導(dǎo)讀：有關(guān)房屋租賃合同糾紛法律適用，李雙慶法官已經(jīng)撰寫十余篇文章，分析了系列實(shí)務(wù)問(wèn)題，本次推送為最新一篇。相關(guān)文章閱讀鏈接附于文末。據(jù)以研究的案例裁判要旨房屋租賃合同履行過(guò)程中，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大損失要求賠償?；景盖?014年5月20日，出租人新動(dòng)公司與承租人岳某簽訂一份商鋪?zhàn)赓U合同，雙

3、方約定：一，承租人應(yīng)在簽約后當(dāng)日內(nèi)，向出租人預(yù)付三個(gè)月租金，否則出租人有權(quán)拒絕交付鋪位并提前解除本合同，出租人給予承租人兩個(gè)月的免租期；二，租賃押金15萬(wàn)元應(yīng)在簽署合同時(shí)一次性支付給出租人，如果承租人違約，出租人將有權(quán)解除合同，并沒(méi)收全部租賃押金作為違約金處理；三，如果承租人未按期支付租金或者其他應(yīng)付的費(fèi)用，出租人有權(quán)收回鋪位、解除合同；四，如果承租人要求在租期內(nèi)解除租賃合同，應(yīng)提前至少120天向出租人發(fā)出解除租賃合同的書面申請(qǐng)，并根據(jù)租期剩余的時(shí)間支付補(bǔ)償金。合同簽訂后，岳某未接收商鋪，在近一年時(shí)間內(nèi)也未向新動(dòng)公司支付任何費(fèi)用，房屋一直空置。新動(dòng)公司多次催要未果。同年的

4、12月15日，雙方在同一小區(qū)內(nèi)又簽訂了另一份租賃合同，由岳某承租新動(dòng)公司涉案樓房的另一處鋪位經(jīng)營(yíng)使用。2015年11月16日，新動(dòng)公司訴至法院要求解除雙方租賃合同，同時(shí)判令岳某支付所欠租金100萬(wàn)余元、違約金15萬(wàn)元，租賃意向金不予退還。法院裁判一審法院認(rèn)為，合同已無(wú)繼續(xù)履行可能，對(duì)于新動(dòng)公司要求解除租賃合同的訴訟請(qǐng)求，予以支持。對(duì)于新動(dòng)公司要求岳某支付100萬(wàn)元租金的訴訟請(qǐng)求，其在岳某既未支付任何租金也未接收鋪位，且之后與岳某在同一小區(qū)內(nèi)又簽訂一份新的租賃合同的情況下，放任涉案商鋪長(zhǎng)期空置，導(dǎo)致?lián)p失產(chǎn)生擴(kuò)大。新動(dòng)公司在本可采取合理措施防止損失擴(kuò)大的情況下放任損失發(fā)生，實(shí)

5、屬不當(dāng)，對(duì)其要求被告支付租金損失的訴訟請(qǐng)求，不應(yīng)支持。對(duì)于新動(dòng)公司要求岳某支付違約金15萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，岳某在簽訂合同后，既不接收房屋也未按約定交納租金，嚴(yán)重違反合同約定應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。盡管新動(dòng)公司未提供被告違約行為給其造成損失的相關(guān)證據(jù)，但考慮其在合同中給予岳某兩個(gè)月免租期以及導(dǎo)致合同解除的過(guò)錯(cuò)在于岳某，原告訴請(qǐng)不退還房屋租賃押金，并要求被告另行支付違約金15萬(wàn)元，理由正當(dāng)且數(shù)額較為合理，予以支持。故，法院最終判決解除雙方房屋租賃關(guān)系；岳某向新動(dòng)公司支付違約金15萬(wàn)元，岳某交納的房屋租賃押金15萬(wàn)元不再退還；駁回了新動(dòng)公司其他訴訟請(qǐng)求。一審判決后被告上訴，二審駁回上訴維

6、持原判。　　　　　　　　　非違約方的減損義務(wù)減損義務(wù)是指合同一方當(dāng)事人違約后，合同相對(duì)方應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施防止損失進(jìn)一步產(chǎn)生和擴(kuò)大，否則無(wú)權(quán)就擴(kuò)大的損失要求賠償，這種防止損失產(chǎn)生和擴(kuò)大的義務(wù)稱為減損義務(wù)。因?yàn)檫@種義務(wù)一般是附加于非違約方的，因此又稱為非違約方的減損義務(wù)。雖然違約損失發(fā)生是違約方的違約行為所引起，但與非違約方對(duì)自己權(quán)利保障或事務(wù)管理的疏怠有直接關(guān)系。非違約方在具備減損條件，且有能力履行減損義務(wù)時(shí)，違反誠(chéng)實(shí)信用原則放任損失擴(kuò)大，擴(kuò)大損害結(jié)果則不可再行歸責(zé)于違約方，而應(yīng)由非違約方承擔(dān)，守約方無(wú)權(quán)就因未盡減損義務(wù)而擴(kuò)大的損失部分請(qǐng)求違約方承擔(dān)責(zé)任。民法通則第114條

7、規(guī)定，當(dāng)事人一方因另一方違反合同受到損失的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有及時(shí)采取措施致使損失擴(kuò)大的，無(wú)權(quán)就擴(kuò)大的損失要求賠償。合同法第119條規(guī)定，當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)。在適用減損義務(wù)處理合同糾紛時(shí)，以下五點(diǎn)內(nèi)容應(yīng)予以注意：1.一方當(dāng)事人的違約行為可能造成違約損失不斷擴(kuò)大減損義務(wù)是發(fā)生在合同糾紛案件中一方違約后，違約損害的結(jié)果并非一次性產(chǎn)生確定，而是可能隨著時(shí)間和情勢(shì)發(fā)展有可能繼