yf-wi-tz001a目標(biāo)地塊研究作業(yè)指引20071126

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1、大連一方集團(tuán)有限公司目標(biāo)地塊研究作業(yè)指引編號(hào)：YF-WI-TZ001版號(hào)：A/0頁(yè)碼：第5頁(yè)共5頁(yè)目標(biāo)地塊研究作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人大連一方集團(tuán)有限公司目標(biāo)地塊研究作業(yè)指引編號(hào)：YF-WI-TZ001版號(hào)：A/0頁(yè)碼：第5頁(yè)共5頁(yè)一、流程概況流程目的建立信息資源平臺(tái)，制定土地儲(chǔ)備動(dòng)態(tài)計(jì)劃，篩選甄別項(xiàng)目，提供評(píng)審項(xiàng)目的相關(guān)依據(jù)，同時(shí)為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期論證過(guò)程打下基礎(chǔ)。流程風(fēng)險(xiǎn)流程范圍適用于地區(qū)公司日常信息收集、區(qū)域市場(chǎng)研究、目標(biāo)地塊研究等前期的項(xiàng)目論證過(guò)程。（公司新進(jìn)入?yún)^(qū)域項(xiàng)目參考使用）定義1、日常信息收集：對(duì)各地房地產(chǎn)項(xiàng)目及相關(guān)信息進(jìn)

2、行收集和整理，建立基礎(chǔ)信息庫(kù)（資源平臺(tái)）。2、區(qū)域市場(chǎng)研究：針對(duì)某一區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)品現(xiàn)狀、開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)、價(jià)格分布、營(yíng)銷水平等方面，由開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部進(jìn)行調(diào)研分析，初步判斷和預(yù)測(cè)區(qū)域市場(chǎng)。3、公司新進(jìn)入?yún)^(qū)域：尚未成立地區(qū)公司的，屬于公司戰(zhàn)略范圍的目標(biāo)區(qū)域。4、目標(biāo)地塊研究：針對(duì)具體項(xiàng)目或地塊所進(jìn)行的信息收集、資料分析和研究，作為項(xiàng)目論證的依據(jù)。流程客戶內(nèi)部客戶外部客戶流程主要參與部門開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部流程關(guān)鍵點(diǎn)關(guān)鍵點(diǎn)說(shuō)明支持文件目標(biāo)地塊的研究判斷參見(jiàn)4.1、4.2目標(biāo)地塊的研究報(bào)告參見(jiàn)4.3目標(biāo)地塊初步研究報(bào)告、項(xiàng)目建議書目標(biāo)地塊內(nèi)部立項(xiàng)開(kāi)發(fā)參見(jiàn)4.4二、流程圖無(wú)大連一方集團(tuán)有限公司目

3、標(biāo)地塊研究作業(yè)指引編號(hào)：YF-WI-TZ001版號(hào)：A/0頁(yè)碼：第5頁(yè)共5頁(yè)一、職責(zé)1.1地區(qū)公司開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部1.1.1負(fù)責(zé)日常信息收集分析工作。1.1.2負(fù)責(zé)區(qū)域市場(chǎng)研究工作。1.1.3負(fù)責(zé)目標(biāo)地塊的初步判斷，完成《目標(biāo)地塊初步研究報(bào)告》，并向公司提供有關(guān)目標(biāo)地塊開(kāi)發(fā)價(jià)值的信息和資料。1.1.4負(fù)責(zé)組織針對(duì)目標(biāo)地塊的研究，編寫《項(xiàng)目建議書》。1.2地區(qū)公司營(yíng)銷部1.2.1負(fù)責(zé)區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)研，參與《項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤跟蹤表》的填寫。1.2.2參與目標(biāo)地塊的定位研究及《項(xiàng)目建議書》的編制。1.3地區(qū)公司財(cái)務(wù)部1.3.1參與目標(biāo)地塊的研究、《項(xiàng)目建議書》的編制，負(fù)責(zé)融資、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和投資測(cè)算部分。1

4、.4集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部1.4.1負(fù)責(zé)定期收集分析地區(qū)公司上報(bào)的各類基礎(chǔ)信息研究報(bào)表。1.4.2負(fù)責(zé)組織對(duì)地區(qū)公司的《項(xiàng)目建議書》初判審批。1.5地區(qū)公司領(lǐng)導(dǎo)1.5.1副總經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《目標(biāo)地塊初步研究報(bào)告》、《項(xiàng)目建議書》。1.5.2總經(jīng)理負(fù)責(zé)確定地區(qū)公司重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，審批《目標(biāo)地塊初步研究報(bào)告》、《項(xiàng)目建議書》。1.6集團(tuán)1.6.1集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部、財(cái)務(wù)管理部參與《項(xiàng)目建議書》的初判審批（物業(yè)管理部參與商業(yè)類《項(xiàng)目建議書》的初判審批）。1.6.2總裁辦公會(huì)負(fù)責(zé)審批《項(xiàng)目建議書》，總裁批準(zhǔn)后立項(xiàng)。大連一方集團(tuán)有限公司目標(biāo)地塊研究作業(yè)指引編號(hào)：YF-WI-TZ001版號(hào)：A/0頁(yè)碼：第5頁(yè)共5

5、頁(yè)一、工作程序1.1日常基礎(chǔ)研究1.1.1產(chǎn)品研究：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部對(duì)各地市場(chǎng)上出現(xiàn)的具有參考價(jià)值和代表性的產(chǎn)品，通過(guò)實(shí)地考察、參觀房展、電話咨詢、網(wǎng)上搜索等方式，進(jìn)行產(chǎn)品資料整理、分析，形成產(chǎn)品信息資料庫(kù)，定期（每月）形成《產(chǎn)品信息匯總》。產(chǎn)品研究的具體內(nèi)容編制成《樓盤調(diào)研表》，報(bào)地區(qū)公司領(lǐng)導(dǎo)。1.1.2土地信息收集：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部對(duì)市場(chǎng)上出現(xiàn)的有代表性的開(kāi)發(fā)土地，包括已經(jīng)拍賣的土地，進(jìn)行整理、分析，形成土地信息資料庫(kù)。定期（每月）向地區(qū)公司領(lǐng)導(dǎo)上報(bào)《土地信息匯總》。1.1.3行業(yè)信息收集：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部對(duì)國(guó)家相關(guān)政策、發(fā)展商動(dòng)態(tài)、專業(yè)論壇等信息進(jìn)行整理、分析，形成行業(yè)信息資料庫(kù)。定期（每

6、月）向地區(qū)公司領(lǐng)導(dǎo)上報(bào)《行業(yè)信息匯總》。1.2區(qū)域市場(chǎng)研究1.2.1確定區(qū)域的方式包括：1）地區(qū)公司總經(jīng)理根據(jù)集團(tuán)提出的發(fā)展戰(zhàn)略和地區(qū)公司《戰(zhàn)略規(guī)劃》、《戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃》和資源配置情況，確定地區(qū)公司重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。2）開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部根據(jù)有利于公司開(kāi)發(fā)的原則，選擇地區(qū)公司重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，經(jīng)總經(jīng)理審批后，確定為市場(chǎng)研究的對(duì)象。3）開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部選擇具有房地產(chǎn)發(fā)展示范意義的區(qū)域，經(jīng)總經(jīng)理審批后，確定為市場(chǎng)研究的對(duì)象。1.2.2開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部按要求定期（每半年）形成《市場(chǎng)研究報(bào)告》，并上報(bào)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部備案，其內(nèi)容包括：1）區(qū)域的宏觀環(huán)境，包括區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)和宏觀政策。2）市政總體規(guī)劃，包括城市發(fā)展

7、規(guī)劃、交通發(fā)展規(guī)劃和其他基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃。3）對(duì)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，調(diào)查和研究區(qū)域房地產(chǎn)相關(guān)政策判斷房地產(chǎn)走勢(shì)，包括供應(yīng)量、需求量、價(jià)格走勢(shì)、房地產(chǎn)發(fā)展方向和趨勢(shì)等。4）區(qū)域環(huán)境條件和自然地理特征，包括區(qū)域自然地理概況、歷史背景和固定及流動(dòng)人口等研究。大連一方集團(tuán)有限公司目標(biāo)地塊研究作業(yè)指引編號(hào)：YF-WI-TZ001版號(hào)：A/0頁(yè)碼：第5頁(yè)共5頁(yè)1）區(qū)域項(xiàng)目市場(chǎng)需求研究，包括住宅、商業(yè)、服務(wù)式公寓、酒店、辦公樓以及其他業(yè)態(tài)的歷史供應(yīng)情況