青島市臺(tái)東商圈的歷史演變及其提升和發(fā)展思路7.16.doc

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1、青島市臺(tái)東路商圈的歷史演變及其提升和發(fā)展思路楊寶民楊輝深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司一、臺(tái)東路商圈的起步1899年開始臺(tái)東是平民聚集地，1900年青島實(shí)施城市分區(qū)規(guī)劃制度，城市人口呈現(xiàn)明顯的二元結(jié)構(gòu)。1917年到1929年臺(tái)東鎮(zhèn)東北設(shè)立商業(yè)區(qū)和大港防波堤，在1930年，臺(tái)東真西北建設(shè)工業(yè)區(qū)，臺(tái)東鎮(zhèn)東南興建居住區(qū)，1933年前臺(tái)東有三處廣場(chǎng)，臺(tái)東一路有青島三大市場(chǎng)之一的臺(tái)東商業(yè)市場(chǎng)。其中有素菜市場(chǎng)、魚肉市場(chǎng)、洋雜貨鋪、估衣鋪等，并設(shè)有戲院、落子館、說書場(chǎng)。其實(shí)，老青島的臺(tái)東并不大，尤其老青島人所指的臺(tái)東：也就是南到三百惠的延安路，北到延吉路，西至華陽路，東邊不超

2、過鎮(zhèn)江路。這似乎有點(diǎn)像北京的大柵欄，上海的徐家匯。商業(yè)氣息濃厚，店鋪一個(gè)挨一個(gè)。圖11935年青島城市規(guī)劃臺(tái)東局部圖1935年規(guī)劃臺(tái)東工廠宜遷出成為商業(yè)區(qū)，1990年臺(tái)東的工業(yè)大量外遷，臺(tái)東成為青島增長速度最快的商業(yè)中心。臺(tái)東商圈是青島目前最大的商圈，青島市臺(tái)東商業(yè)步行街作為島城規(guī)模最大的商業(yè)步行街，東起延安三路，西至威海路，全長1000余米，并以其舒適的購物環(huán)境、濃厚的現(xiàn)代化氣息和旺盛的人氣，成為青島最具特色的商業(yè)步行街。街內(nèi)現(xiàn)有國內(nèi)外知名的“沃爾瑪”、萬達(dá)廣場(chǎng)、利群集團(tuán)、國美電器等各類業(yè)態(tài)的企業(yè)245家，涉及商業(yè)、金融、餐飲、藥品、文化五大行業(yè)，平均人流

3、量達(dá)20萬人次，最高時(shí)達(dá)50萬人次。圖２臺(tái)東商圈現(xiàn)狀相片二、臺(tái)東路商圈的繁華到臺(tái)東商業(yè)步行街購物已經(jīng)成為一種休閑的生活方式。青島臺(tái)東商業(yè)步行街以其舒適的購物環(huán)境、濃厚的現(xiàn)代化氣息和旺盛的人氣，成為青島最具特色的商業(yè)步行街，在青島乃至全省享有廣泛盛譽(yù)。被形象的稱之為青島的“王府井”。?核心是臺(tái)東三路，2001年，臺(tái)東三路商業(yè)步行街改造完成，我市出現(xiàn)了第一條商業(yè)步行街。2004年開始，市北區(qū)對(duì)臺(tái)東三路商業(yè)步行街進(jìn)行了綜合整治，將步行街兩側(cè)21座“商住樓”6萬余平方米的墻面進(jìn)行統(tǒng)一彩繪，形成了獨(dú)特的彩色畫廊；并進(jìn)行亮化美化，將夜晚的臺(tái)東三路裝扮得燈火通明。臺(tái)東三路

4、商業(yè)步行街雖然長不到1000余米，占地面積僅有0.17平方公里，但聚集了利群商廈、“沃爾瑪”超市、萬達(dá)購物廣場(chǎng)等大型商貿(mào)企業(yè)。步行街沿途還有60多家門頭店鋪。在臺(tái)東三路的周圍，還有以人和路、和興路為主的"臺(tái)東女人街"，長興路"臺(tái)東旅游小商品街"，臺(tái)東三路與威海路步行街交界處的"臺(tái)東珠寶街"等配套特色街。臺(tái)東三路商業(yè)步行街的發(fā)展帶動(dòng)了其周圍近兩平方公里范圍內(nèi)商業(yè)的發(fā)展，成了目前島城最有名氣、最具人氣的商業(yè)區(qū)。臺(tái)東商圈主要商業(yè)調(diào)查：1、萬達(dá)廣場(chǎng)：達(dá)集團(tuán)是以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，資產(chǎn)300億元，年銷售額200億元，年納

5、稅超過10億元。坪效為40萬/平方米。圖３臺(tái)東商圈的購物中心――萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)序號(hào)調(diào)查內(nèi)容調(diào)查情況統(tǒng)計(jì)1商場(chǎng)名稱萬達(dá)購物廣場(chǎng)2地理位置臺(tái)東三路63#3認(rèn)知度商場(chǎng)位于臺(tái)東三路步行街，休閑購物于一體，給客戶提供方便的購物場(chǎng)所4經(jīng)營面積及規(guī)?？偨ㄖ娣e5萬平米。5商場(chǎng)經(jīng)營模式及特色以室內(nèi)步行街的經(jīng)營方式，采用店中店的形式，獨(dú)立經(jīng)營，綜合管理6現(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)代風(fēng)格、時(shí)尚7商場(chǎng)“業(yè)態(tài)”形式SHOPPING　MALL、復(fù)合型“業(yè)態(tài)”形式1F：名品步行街、2F、3F：沃爾瑪超市、4F：萬達(dá)國際影城、大玩家娛樂場(chǎng)。8停車場(chǎng)車位數(shù)地下一層停車場(chǎng)約300個(gè)9商場(chǎng)整體形象現(xiàn)代、典雅10

6、商場(chǎng)“租售比”狀況每層銷售單價(jià)每層租賃單價(jià)2500-5000元面積銷售均價(jià)：35000元/m2一層8436m2租價(jià)：200元/天/平方米左右28-310㎡11商場(chǎng)的服務(wù)體系狀況商場(chǎng)由萬達(dá)物業(yè)公司管理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪位獨(dú)立經(jīng)營或回租形式12商場(chǎng)內(nèi)設(shè)超市（規(guī)模、經(jīng)營方式）內(nèi)設(shè)有二層、三層為“沃爾瑪”超市。全國大規(guī)模的連鎖型超市，平價(jià)銷售“天天平價(jià)”。13商場(chǎng)的輻射半徑及人數(shù)整個(gè)市區(qū)、200萬14商場(chǎng)的經(jīng)營時(shí)段及客流高峰上午8：00，下午22：00每天的下午至晚上，周末15服務(wù)員的形象、服務(wù)體系情況服裝整潔、服務(wù)熱情、統(tǒng)一管理16顧客對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營的滿意度商場(chǎng)經(jīng)營種類繁多，

7、可完全體現(xiàn)“一站式購物”國際化的購物環(huán)境被大部分消費(fèi)者所接受和喜愛17主力消費(fèi)群的構(gòu)成工薪階層及上班族等各層次人群利群商廈：青島臺(tái)東利群、海信廣場(chǎng)、“佳世客”、麥凱樂四家百貨店將在今年年底攜手跨過年銷售15億元大關(guān)從面積上看，四家門店都是15億元水平，但面積相差巨大。最小的“臺(tái)東利群”只有不到3萬平米，“佳世客”建筑面積近4萬平米，海信廣場(chǎng)6.28萬米，而麥凱樂是10萬平方米。以此來看，單位面積里產(chǎn)出效益（坪效）最高的當(dāng)屬臺(tái)東利群?！捌盒А睘?7.7萬/平方米。業(yè)內(nèi)人士介紹，利群“坪效”排到過第一名。坊間還有傳聞，臺(tái)東利群位于臺(tái)東路最低洼處，從風(fēng)水上看活像一

8、個(gè)“聚寶盆”，才有了超強(qiáng)的吸金能力。以經(jīng)營效益來看，