大朗項(xiàng)目提案OKppt課件.ppt

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1、大朗項(xiàng)目策略溝通第一部分寫字樓不可行性分析第二部分大朗房地產(chǎn)分析第三部分酒店式公寓的可行性分析第四部分本案營(yíng)銷思路第一部分寫字樓不可行性分析清末，英國(guó)人向中國(guó)販鋼琴。結(jié)果只能倒掉海中。鋼琴理論：1、價(jià)格比失衡：一二線城市（深圳、廣州）住宅與寫字樓價(jià)格比在1:1.5之間。東莞寫字樓與住宅價(jià)格倒掛，基本維持在1:1。一度出現(xiàn)寫字樓賣不過(guò)住宅（2007-2008）。開(kāi)發(fā)商說(shuō)不可行。2、年均銷售面積有限：每年10多萬(wàn)消費(fèi)量大多產(chǎn)生在市區(qū)。與商品房每年300-400萬(wàn)的銷售面積相比，相差甚遠(yuǎn)。截止2009年11月1日，全東莞主要可

2、售寫字樓庫(kù)存有22萬(wàn)平方米，按最新09年需求量消化，需要兩年的時(shí)間消化周期；其主要庫(kù)存供應(yīng)與成交結(jié)構(gòu)相對(duì)應(yīng)，高度集中在市區(qū)，鎮(zhèn)區(qū)只有兩個(gè)項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)商說(shuō)不可行。3、低租金：東莞寫字樓租金長(zhǎng)期處于20-40元/平方米之間，租金低。難以實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。投資客說(shuō)不可行。4、空置率高：需求不足，在市區(qū)的寫字樓平均空置率長(zhǎng)期保持在40%—60%之間。投資客說(shuō)不可行。5、價(jià)格增長(zhǎng)速度慢：從04年的4000元/平方米到07、08年的6000-7000元/平方米。樓盤名稱第一國(guó)際三期中盛商務(wù)大廈卡布斯國(guó)際廣場(chǎng)盈峰中心嘉俊中心匯成大廈豐碩廣場(chǎng)

3、希爾頓廣場(chǎng)東莞財(cái)富廣場(chǎng)中發(fā)大廈長(zhǎng)安商業(yè)廣場(chǎng)價(jià)格805951917665732268467163573959467861563710056投資客說(shuō)不可行。6、金融危機(jī)影響：導(dǎo)致企業(yè)倒閉，產(chǎn)能收縮。第二產(chǎn)業(yè)殃及第三產(chǎn)業(yè)。廠房大量空置，需求萎縮，寫字樓再受沖擊。時(shí)機(jī)說(shuō)不可行。原因1：東莞不需要寫字樓！城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致人口結(jié)構(gòu)的不對(duì)稱。啞鈴式人口結(jié)構(gòu)直接導(dǎo)致寫字樓的需求。缺乏白領(lǐng)。東莞社會(huì)經(jīng)濟(jì)雙轉(zhuǎn)型任重道遠(yuǎn)。制造業(yè)本質(zhì)是不需要大學(xué)生。那么真正需要大學(xué)生的是什么呢？那就是產(chǎn)業(yè)鏈里面六大軟環(huán)節(jié)需要大學(xué)生包括產(chǎn)品設(shè)計(jì)、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸、原料采

4、購(gòu)、訂單處理、批發(fā)經(jīng)營(yíng)、以及終端零售。郎咸平：從產(chǎn)業(yè)鏈分工看大學(xué)生就業(yè)困難東莞悖論，制造業(yè)不需要大學(xué)生。東莞說(shuō)不可行。原因2：鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)面臨受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和金融危機(jī)的雙重大考。大朗毛紡處于產(chǎn)業(yè)鏈的最低端，全體走勢(shì)不樂(lè)觀。大朗的人口數(shù)量跟寮步、大嶺山等相當(dāng)，但其出口總額卻存在巨大的落差，這說(shuō)明大朗的毛織產(chǎn)業(yè)和裝備制造業(yè)正在走下坡路。寫字樓市場(chǎng)分析09年10月東莞寫字樓物業(yè)沒(méi)有新增供應(yīng)，成交面積0.84萬(wàn)，而由價(jià)格來(lái)看，10月成交價(jià)格有所回落至7398元/㎡。寫字樓10月成交前10項(xiàng)目總結(jié)：大朗寫字樓至少還要再等5年不可行：從投資

5、收益角度，短期獲利，存在巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?？尚行裕洪L(zhǎng)期收益，開(kāi)發(fā)商持有物業(yè)，培養(yǎng)市場(chǎng)，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。第二部分大朗房地產(chǎn)分析1、從經(jīng)濟(jì)引擎看大朗大朗——后毛紡時(shí)代的松山湖共榮圈。大朗、大嶺山、寮步進(jìn)入松山湖共榮圈。規(guī)劃面積達(dá)７２平方公里的松山湖，雖然橫跨東莞３個(gè)鎮(zhèn)，但有一半以上面積位處于大朗境內(nèi)！東莞的松山湖戰(zhàn)略是大手筆，大朗作為“重要主題”必將借勢(shì)得以大發(fā)展?！八缮胶睂榇罄舒?zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入強(qiáng)勁的沖擊力。松山湖的發(fā)展將為大朗的經(jīng)濟(jì)及地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展注入強(qiáng)勁的動(dòng)力。華為松山湖基地正在建設(shè)中，首批進(jìn)駐員工數(shù)量約20000人。（已經(jīng)進(jìn)駐

6、，具體數(shù)量可察）2、從城市規(guī)劃看大朗實(shí)施一個(gè)中心，六大工程新城市中心片區(qū)——包括文體公園、求富路村民公寓、寶陂村民公寓、長(zhǎng)塘村民公寓、新世紀(jì)明上居、大和商貿(mào)城等重點(diǎn)項(xiàng)目。美景片區(qū)——主要是舊區(qū)，包括五福購(gòu)物廣場(chǎng)、公安分局宿舍商住用地等重點(diǎn)項(xiàng)目。富民二園片區(qū)——包括松山湖產(chǎn)業(yè)園搬遷企業(yè)、標(biāo)檢中心和石廈加油站等重點(diǎn)項(xiàng)目。北起富民大道，南緊鄰?；⒏咚俸妥匀簧鷳B(tài)區(qū)，西面鄰近松山湖科技產(chǎn)業(yè)園，東為工業(yè)發(fā)展區(qū)，總占地面積235.47公頃。預(yù)測(cè)該片區(qū)總?cè)丝诩s為2.4萬(wàn)人。大朗鎮(zhèn)確立“借勢(shì)松山湖，對(duì)接松山湖，融入大市區(qū)，著力打造一個(gè)城市

7、中心區(qū)和三個(gè)聚焦點(diǎn)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略。整合資源，以長(zhǎng)盛廣場(chǎng)為龍頭，把長(zhǎng)盛片區(qū)建設(shè)成為集商貿(mào)、金融、餐飲、文化、體育、休閑、娛樂(lè)等服務(wù)業(yè)于一體的商貿(mào)文化中心，成為大朗的城市客廳。長(zhǎng)盛廣場(chǎng)商圈大朗廣場(chǎng)商圈長(zhǎng)富廣場(chǎng)商圈3、從萬(wàn)科、碧桂園看大朗東莞利潤(rùn)區(qū)，機(jī)會(huì)區(qū)：相信萬(wàn)科、碧桂園的智商。繼萬(wàn)科之后，碧桂園正式進(jìn)軍東莞首站選址大朗。09年8月13號(hào)。以6億元獲得東莞市大朗鎮(zhèn)商住用地,首次進(jìn)軍東莞市場(chǎng)。在對(duì)一個(gè)區(qū)域做判斷中，相對(duì)萬(wàn)科和碧桂園，我們?nèi)鄙賹?duì)政府政策的深入研究和對(duì)市場(chǎng)的深度調(diào)查，但如果從現(xiàn)象看本質(zhì)，深系萬(wàn)科和廣系碧桂園共同選

8、擇的區(qū)域。機(jī)會(huì)和價(jià)值不言而喻。4、從置業(yè)群體看大朗本地私營(yíng)企業(yè)主、本地原居民、企業(yè)中高層管理者是目前市場(chǎng)上的主力購(gòu)房群體。此外，由于獨(dú)特的區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)，大朗的住宅項(xiàng)目也吸引了不少松山湖、東坑的企業(yè)中高層管理者、港商臺(tái)商，以及區(qū)域企業(yè)員工在大朗的置業(yè)。私營(yíng)企業(yè)主本地原居民企業(yè)中高層港商臺(tái)商?hào)|坑企業(yè)中高層松山湖企業(yè)中高層