2019中糧 成都大悅城住宅定位報告ppt課件.ppt

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1、成都大悅城住宅定位報告中糧地產(chǎn)成都有限公司成都思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2019年11月10日08-11年房地產(chǎn)營銷發(fā)現(xiàn)問題定位問題解決問題之過程PART1發(fā)現(xiàn)問題市場研究A.宏觀市場及政策B.區(qū)域市場C.區(qū)域客群解構(gòu)本體研究住宅規(guī)劃住宅交通體系住宅周邊配套住宅核心價值點提煉住宅優(yōu)劣勢分析市場研究在經(jīng)歷了“5.12汶川特大地震”后，成都市人民政府辦公廳于2019年6月15日正式下發(fā)了《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見》，其中涉及居民購房補貼、鼓勵企業(yè)恢復(fù)生產(chǎn)等多個領(lǐng)域：1）大幅實施購房財政補貼購買普通商品住房，按所交契稅的地方所得部分給予全額補貼；購買其他商品房和已

2、辦房屋所有權(quán)證的存量住房，按所交契稅的地方所得部分給予50%補貼……2）降低購房辦理入戶條件成都市公安局就在成都市購買70平方米以上商品住房辦理入戶出臺新舉措。在成都市中心城區(qū)、區(qū)（市）縣城和建制鎮(zhèn)購買面積在70平方米以上商品住房并實際居住的市外人員，可在實際居住地登記本人、配偶和未成年子女的常住戶口。3）降低公積金貸款首付比例4）加大金融支持服務(wù)力度5）提高審批時效、強化政務(wù)服務(wù)6）……點評：從《意見》出臺后的前期表現(xiàn)來看，市場觀望情緒比較嚴(yán)重；后期隨著相關(guān)細(xì)則的出臺及市場信心的逐步恢復(fù)，實實在在的優(yōu)惠刺激了剛性需求的有效釋放，市場剛性需求穩(wěn)步增長。宏觀市場研究——政策解讀

3、2009年6月，武侯大道（二環(huán)路~三環(huán)路）區(qū)間段將變身為雙向八車道武侯區(qū)將投入1.2億元左右的資金，對武侯大道二環(huán)路至三環(huán)路區(qū)間2875米道路的水、電、氣、綠化帶四大板塊進行整體改造。根據(jù)規(guī)劃，此次改造將把原來的破損路面全部用瀝青重新鋪設(shè)；車道將變?yōu)殡p向八車道，通過此次道路改造，機動車、非機動車、行人將實現(xiàn)分道通行。武侯大道（二環(huán)路~三環(huán)路）區(qū)間段改造工程預(yù)計將于09年6月左右全面完工。武侯大道改造段本案點評：交通瓶頸一直是影響外雙楠區(qū)域居住品質(zhì)的不利條件，此次道路擴寬和基礎(chǔ)設(shè)施改造將會較大幅度改善外雙楠區(qū)域的宜居性，提升區(qū)域樓市在成都市場的競爭力。宏觀市場研究——政策解讀2

4、019－2019年，房地產(chǎn)投資額連續(xù)三年突飛猛進；截至2019年底，房地產(chǎn)投資額已經(jīng)達到909.93億元。08年1-9月成都市累計完成房地產(chǎn)投資額705.34億元，雖受到“5.12地震”及大勢疲軟的影響，投資額仍較07年同期小幅增長。自2019年以來，房地產(chǎn)投資增長幅度與GDP總量增長幅度基本一致，成都的房地產(chǎn)發(fā)展已與其整體經(jīng)濟的發(fā)展融為一體，呈現(xiàn)較為健康的發(fā)展態(tài)勢，兩者之間相互促進，相互影響，有著長期穩(wěn)定的發(fā)展趨勢。宏觀市場研究——房地產(chǎn)投資額近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，成都商品房住宅市場表現(xiàn)出供銷兩旺的態(tài)勢；07年成都主城區(qū)共計供應(yīng)1350萬平米，成交1198萬平米

5、，達到歷史最高峰。從2019年開始，市場逐漸由供不應(yīng)求走向供大于求；進入08年，市場呈現(xiàn)供大于求的趨勢：1-9月，主城區(qū)商品房供應(yīng)約1052.77萬平方米，同比增長11.1%；商品住宅銷售近665.56萬平方米，成交面積卻同比下降35.2%。宏觀市場研究——商品房供銷分析近年來，成都市整體商品房和商品住宅的價格水平一直保持較強的上升趨勢。主城區(qū)商品房均價和商品住宅均價分別從2019年的2580元/平方米上漲到2019年的5303元/平方米，年平均增幅達到了21.1％。進入08年以來，雖然商品房成交量降幅較大，但成交價格依然比較堅挺；從08年10月成交價格來看，同比07年僅下降

6、4.1%。宏觀市場研究——成交價格分析武侯國際新區(qū)-外雙楠區(qū)域：以武侯大道為核心、二環(huán)~三環(huán)路之間、向武侯大道兩端發(fā)散的區(qū)域，主要包括武侯國際新區(qū)及外雙楠區(qū)域三環(huán)二環(huán)草金路武侯大道川藏路佳靈路中華名園新界置信巴厘島本案武陽大道武侯國際花園中華錦繡鷺島國際社區(qū)雙楠融域中海龍灣半島區(qū)域市場研究——研究范圍界定項目建筑面積（萬㎡）年均消化量（萬㎡）潛在供應(yīng)面積（萬㎡）中華名園40約6.5約20置信·巴厘島54.5約11約18鷺島國際社區(qū)21約6約9新界30約9.5約21合計約68根據(jù)思源的信息監(jiān)測，目前整個區(qū)域潛在供應(yīng)面積在95萬平米左右。加上本案25萬平米的住宅體量，未來三年內(nèi)整

7、個區(qū)域市場未來總供給量在120萬平米左右，區(qū)域供應(yīng)量大，市場競爭比較激烈。區(qū)域主要競品一覽表區(qū)域市場研究——市場供應(yīng)分析區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品形態(tài)豐富（疊拼、多層洋房、小高層、高層），但電梯公寓（高層、小高層）仍然占據(jù)市場主力，低密度物業(yè)（疊墅、多層洋房）是市場稀缺產(chǎn)品。項目物業(yè)形態(tài)中華名園16F高層新界退臺電梯洋房（8+1F）鷺島國際社區(qū)16-18F高層金楠國際小高層電梯（9-11F）置信·巴厘島疊拼別墅（4F）、18F高層雙楠映象8+1F，11+1F小高層中華錦繡15F高層區(qū)域市場研究——物業(yè)形態(tài)分析項目戶型區(qū)