房地產(chǎn)企業(yè)融資模式和運(yùn)營(yíng)管理策略

《房地產(chǎn)企業(yè)融資模式和運(yùn)營(yíng)管理策略》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫(kù)。

1、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式和運(yùn)營(yíng)管理策略　　【摘要】房地產(chǎn)公司融資問題一直備受關(guān)注，本文首先對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資基本特征進(jìn)行了深入分析，然后集中闡述了我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)具體融資模式及其在實(shí)際應(yīng)用中存在的問題，最后提出有效解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的運(yùn)營(yíng)管理策略?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)融資模式運(yùn)營(yíng)管理一、引言企業(yè)融資是企業(yè)以自身主體進(jìn)行資金融通，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資金供求的平衡狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)融資問題是企業(yè)發(fā)展的主要生命線，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理都是圍繞房地產(chǎn)及其項(xiàng)目融資進(jìn)行的?？傮w上說，房地產(chǎn)企業(yè)融資主要分為傳統(tǒng)融資方式（銀行貸款、股權(quán)融資等）與新興融資方式（信托計(jì)劃、投資基金等）兩種類別，不同

2、融資方式在融資成本、風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目規(guī)模等方面有著不同適應(yīng)條件。二、房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本特征（一）較多依賴外源性融資5房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展是一個(gè)融資、發(fā)展、再融資、在發(fā)展的過程，企業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)需要籌集項(xiàng)目建設(shè)資金，其具體融資方式的選擇關(guān)系到企業(yè)融資成本選擇與負(fù)債結(jié)構(gòu)、可實(shí)現(xiàn)收益等。作為非金融企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方向主要分為兩種：一是內(nèi)源性融資，即利用本企業(yè)長(zhǎng)期積累的自有資金或可供使用資產(chǎn)進(jìn)行再投資活動(dòng)；二是外源性融資，即主要依賴外部資金或投資的供給滿足企業(yè)對(duì)資金的基本需要，如將投資者資金轉(zhuǎn)變?yōu)楣竟煞莸墓蓹?quán)融資形式。房地產(chǎn)企業(yè)從事行業(yè)性質(zhì)決定了企業(yè)資金密集型生產(chǎn)的基本定位，企業(yè)自有資金難以

3、滿足企業(yè)對(duì)大規(guī)模、長(zhǎng)期資金的需求狀況，以自有資金為基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金融通是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)管理活動(dòng)的基本條件。（二）以土地與房產(chǎn)抵押為條件房地產(chǎn)企業(yè)融資主要以房地產(chǎn)企業(yè)自身為融通主體，根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特點(diǎn)及企業(yè)未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)，采取適當(dāng)?shù)姆绞脚c渠道籌集資金、合理組織與安排企業(yè)對(duì)資金的供應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)融資行為有直接融資與間接融資兩種，間接融資方式就是通過向金融機(jī)構(gòu)（銀行）間接貸款進(jìn)行的融資活動(dòng)，這種融資活動(dòng)中作為直接借款人的房地產(chǎn)公司與作為直接貸款人的投資者之間不存在業(yè)務(wù)往來(lái)，而是借助中介機(jī)構(gòu)媒介作用進(jìn)行；直接融資就是指房地產(chǎn)公司作為直接借款人向作為投資者的直接貸款人進(jìn)行的融通活動(dòng)。房

4、地產(chǎn)企業(yè)的上述融資活動(dòng)都需要以土地、房產(chǎn)作為擔(dān)保物進(jìn)行借貸或資金融通的條件。三、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式及其運(yùn)營(yíng)中存在的問題（一）房地產(chǎn)信托融資5在國(guó)際范圍內(nèi)，房地產(chǎn)信托融資也被稱為房地產(chǎn)投資信托基金。在我國(guó)房地產(chǎn)信托融資是指“信托+銀行”的融資方式?；A(chǔ)建設(shè)投資信托是目前我國(guó)規(guī)模最大的一種信托方式，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，對(duì)資金的需求量大，其目的是為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供項(xiàng)目實(shí)施資金支持。其遵循的基本流程是：房地產(chǎn)企業(yè)充分表達(dá)項(xiàng)目建設(shè)融資需求，并針對(duì)項(xiàng)目實(shí)施制定出可行性分析報(bào)告，擬定資金信托文件等，然后由相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行信托推介，最終成立信托計(jì)劃，將資金投入項(xiàng)目運(yùn)作中去。當(dāng)前房地產(chǎn)信托也存

5、在諸多問題，信托機(jī)構(gòu)監(jiān)管不到位，導(dǎo)致不合規(guī)活動(dòng)難以得到有效抑制；信托機(jī)構(gòu)管理經(jīng)營(yíng)不到位問題也十分突出。（二）股權(quán)融資5股權(quán)融資方式是以企業(yè)增加新股東的方式融進(jìn)股本，獲取企業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)需要的長(zhǎng)期穩(wěn)定資金，與債權(quán)融資相比，股東收益與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益密切相關(guān)，同時(shí)企業(yè)自身不需要承擔(dān)還本付息的責(zé)任。股權(quán)融資具有資金使用長(zhǎng)期性、不可逆性、無(wú)負(fù)擔(dān)性等特征，當(dāng)前上市融通資金成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資途徑，股權(quán)融入資金是企業(yè)股本的一部分，不僅可以用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)也能夠進(jìn)行相應(yīng)的投資等活動(dòng)。但上市融資的缺陷也十分明顯，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，不能完全滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金需求；同時(shí)上市融資的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻較高，特

6、別是中小房地產(chǎn)企業(yè)很難以實(shí)現(xiàn)上市融資；證券市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨上市資金周轉(zhuǎn)等問題。（三）債券融資當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)債券融資比重較小，國(guó)家對(duì)債券發(fā)行主體的資格要求、債券市場(chǎng)規(guī)模等限制了房地產(chǎn)企業(yè)債券融資的可能性，同時(shí)，債券融資對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率、資本金狀況及其擔(dān)保要求等都嚴(yán)格規(guī)定。四、有效解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的運(yùn)營(yíng)管理策略（一）多元化融資方式互為補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)集約化融資當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資方式難以實(shí)現(xiàn)的主要原因還在于企業(yè)規(guī)模小、數(shù)量多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較低，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力不足等。房地產(chǎn)企業(yè)要以提升企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力為基礎(chǔ)，在綜合分析企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理狀況與未來(lái)發(fā)展規(guī)劃的前提下，

7、以多元化融資方式互為補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體融資水平的提升。以轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方式為契機(jī)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)集約化融資目標(biāo)，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)融資管理成效。（二）規(guī)范金融市場(chǎng)環(huán)境，提高金融工具創(chuàng)新力度5完善金融市場(chǎng)各項(xiàng)監(jiān)管法律法規(guī)，加強(qiáng)金融市場(chǎng)的監(jiān)管力度，是提升企業(yè)融資效率的關(guān)鍵因素。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資工具明顯不足，適用于房地產(chǎn)企業(yè)特性的融資工具創(chuàng)新力度不夠，如抵押、按揭等原始企業(yè)貸款方式依然是房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資模式，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特性及投資者的投資偏好設(shè)計(jì)出多樣化的金融融資工具，拓寬房地