2014年最新土地增值稅稅率表.doc

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1、2014年最新土地增值稅稅率表　　一、土地增值稅的特點(diǎn)：　　1、在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收；　　2、以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)；　　3、征稅范圍比較廣；　　4、采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額;5、實(shí)行超率累進(jìn)稅率?！　《?、土地增值稅的納稅人：　　增值稅納稅人是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。土地增值稅的納稅義務(wù)人不論法人與自然人；不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)；不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個(gè)人；不論部門?！　∪?、土地增值稅的稅率：　　1、不超過50%的部分稅率為30%；　　2超過50%的部分稅率為40%；　　3超過100%至200%的部分的稅率為50%；　

2、　4超過200%的部分的稅率為60%?！　∷?、土地增值稅的征稅范圍：　　1、征稅范圍的一般規(guī)定：　　(1)土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對出讓國有土地使用權(quán)的不征稅(國家才是所有者，才能出讓)；　　(2)土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅；　　(3)土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅?！　?、征稅范圍的具體和特殊規(guī)定　　(1)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營　　以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營一方以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或者作為聯(lián)營條件，免征收土地增值稅。其中如果投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，

3、或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營的就不能暫免征稅?！　?2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者用于出租等商業(yè)用途，如果產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅?！　?3)房地產(chǎn)的互換，由于發(fā)生了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，因此屬于土地增值稅的征稅范圍。但是對于個(gè)人之間互換自有居住用房的行為，經(jīng)過當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)審核，可以免征土地增值稅?！　?4)合作建房，對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;但建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！　?5)房地產(chǎn)的出租，指房產(chǎn)所有者或土地使用者，將房產(chǎn)或土地使用權(quán)租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。

4、房地產(chǎn)企業(yè)雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍?！　?6)房地產(chǎn)的抵押，指房產(chǎn)所有者或土地使用者作為債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移權(quán)屬的法律行為。這種情況下房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間并沒有發(fā)生權(quán)屬的變更，因此對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅?！　?7)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，免征收土地增值稅?！　?8)房地產(chǎn)的代建行為，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，

5、但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收性質(zhì)，故不在土地增值稅征稅范圍?！　?9)房地產(chǎn)的重新評(píng)估，按照財(cái)政部門的規(guī)定，國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而產(chǎn)生的評(píng)估增值，因其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅征稅范圍。(10)土地使用者處置土地使用權(quán)，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占用、使用收益或處分該土地的權(quán)利，具有合同等到證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的

6、經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等。五、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算：　　1、計(jì)算公式　　土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率—扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)　　2、計(jì)算步驟　　(1)計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入(貨幣收入、實(shí)物收入)　　(2)計(jì)算扣除項(xiàng)目　?、偃〉猛恋厥褂脵?quán)支付的金額　?、陂_發(fā)土地的成本、費(fèi)用　?、坌陆ǚ考芭涮自O(shè)施的成本、費(fèi)用或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格　?、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加?！　?3)計(jì)算增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入—扣除項(xiàng)目　　(4)計(jì)算增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×10

7、0%　　(5)確定適用稅率和速算扣除系數(shù)，按照計(jì)算出的增值率確定?！　?6)計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率—扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)　　六、土地增值稅的減免稅：　　1、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。高級(jí)公寓、別墅、度假村不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅?！　?、因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅?！?/p>