武漢葛店項(xiàng)目前期策劃.ppt

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1、華商國(guó)力葛店LOFT項(xiàng)目定位及營(yíng)銷策略提案正興萬方介紹正興萬方介紹正興萬方介紹正興萬方部分案例：武漢城開集團(tuán)香江新村小區(qū)、東亭小區(qū)項(xiàng)目、紫藤花園、紫竹花園項(xiàng)目、武漢恒達(dá)房地產(chǎn)盤龍灣一期天澤置業(yè)集團(tuán)桂子花園項(xiàng)目、浙江省寧波市華庭公寓項(xiàng)目、湖北省紅安縣頤和佳園項(xiàng)目(15萬方）湖北省蘄春縣李時(shí)珍醫(yī)藥港一期住宅商鋪全程代理。（120萬方）英山縣的王牌樓盤蓮花小區(qū)（20萬方）英山商業(yè)步行街（6萬方）金地熙園項(xiàng)目（15萬方）。正興萬方介紹正興萬方部分案例：洪湖市新灘武漢新技術(shù)開發(fā)區(qū)新城尚都項(xiàng)目（18萬方）武漢新興集團(tuán)應(yīng)城建材工

2、業(yè)園項(xiàng)目（35萬方）外部分析（市場(chǎng)調(diào)研）內(nèi)部分析（項(xiàng)目分析）SWOT分析客群定位推廣策略產(chǎn)品策略案名建議分析思路外部分析（主要競(jìng)品市場(chǎng)調(diào)研）外部分析（主要競(jìng)品市場(chǎng)調(diào)研）外部分析（主要競(jìng)品市場(chǎng)調(diào)研）外部分析（主要競(jìng)品市場(chǎng)調(diào)研）外部分析（主要競(jìng)品市場(chǎng)調(diào)研）外部分析（主要競(jìng)品市場(chǎng)調(diào)研）外部分析（主要競(jìng)品市場(chǎng)調(diào)研）外部分析（主要競(jìng)品市場(chǎng)調(diào)研）外部分析（主要競(jìng)品市場(chǎng)調(diào)研）外部分析（主要競(jìng)品市場(chǎng)調(diào)研）外部分析（主要競(jìng)品市場(chǎng)調(diào)研）外部分析（主要競(jìng)品市場(chǎng)調(diào)研）外部分析（主要競(jìng)品市場(chǎng)調(diào)研）外部分析（主要競(jìng)品市場(chǎng)調(diào)研）外部分析（主要競(jìng)

3、品市場(chǎng)調(diào)研）外部分析（主要競(jìng)品市場(chǎng)調(diào)研）外部分析（主要競(jìng)品市場(chǎng)調(diào)研）外部分析（主要競(jìng)品市場(chǎng)調(diào)研）外部分析（主要競(jìng)品市場(chǎng)調(diào)研）外部分析（主要競(jìng)品市場(chǎng)調(diào)研）外部分析（主要競(jìng)品市場(chǎng)調(diào)研）外部分析（主要競(jìng)品市場(chǎng)調(diào)研）外部分析（主要競(jìng)品市場(chǎng)調(diào)研）外部分析（主要競(jìng)品市場(chǎng)調(diào)研）外部分析（主要競(jìng)品市場(chǎng)調(diào)研）外部分析（主要競(jìng)品市場(chǎng)調(diào)研）外部分析（主要競(jìng)品市場(chǎng)調(diào)研）外部分析（主要競(jìng)品市場(chǎng)調(diào)研）外部分析（主要競(jìng)品市場(chǎng)調(diào)研）外部分析（整體小結(jié)）在現(xiàn)階段，在售樓盤在葛店區(qū)域內(nèi)有36個(gè)，有些低于2萬方的小盤及部分未開盤項(xiàng)目沒有計(jì)入競(jìng)品調(diào)研，而

4、且所有競(jìng)品樓盤幾乎都是現(xiàn)盤，從40平米到180平米各種戶型齊備，幾乎都是在打城鐵交通及葛店開發(fā)區(qū)大光谷升值概念牌，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)白熱化到2000級(jí)別的情況下各項(xiàng)目年去化率均低于20%。我們必須有相當(dāng)獨(dú)特的營(yíng)銷思路才能獲得突破，殺出一條血路。否則就會(huì)淪為葛店40個(gè)無差別樓盤中的一員，失去把握銷售態(tài)勢(shì)的主動(dòng)權(quán)。內(nèi)部分析（項(xiàng)目分析）本項(xiàng)目地塊位于湖北省鄂州市葛店開發(fā)區(qū)，高新大道與建設(shè)大道交叉口西北側(cè)。地塊周邊公路和鐵路系統(tǒng)發(fā)達(dá)，公路系統(tǒng)有東西向的316國(guó)道、武鄂高速、武黃高速、高新大道，南北向的創(chuàng)業(yè)大道、建設(shè)大道，經(jīng)高新大

5、道至光谷高新區(qū)僅15分鐘左右車程。通過對(duì)武漢、鄂州、葛店三地的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及現(xiàn)狀的解讀和研究，本項(xiàng)目總體定位為：以生物醫(yī)藥、電子信息、新能源新材料等產(chǎn)業(yè)廠房為主，輔以部分研發(fā)與配套服務(wù)設(shè)施。從本項(xiàng)目的地段看，在靠近高新大道并接近規(guī)劃中的城鐵站這點(diǎn)上還是具有一定優(yōu)勢(shì)的。內(nèi)部分析（項(xiàng)目分析）在本周二我們安排了4名公司員工到光谷步行街的星巴克進(jìn)行隨機(jī)問卷調(diào)查，問卷調(diào)查結(jié)果反映如下：58%客戶不知道挑高公寓，42%的客戶知道挑高公寓（LOFT）。主要是針對(duì)挑高的概念不熟悉，需在推廣上加以引導(dǎo)。（如層高5.4，買一層送一層等

6、）78%的客戶不考慮葛店置業(yè)，認(rèn)為葛店太遠(yuǎn)離光谷核心區(qū)，光谷東概念還不成熟，且交通很不便利。22%的客戶認(rèn)為可以考慮，因?yàn)樗麄兘邮艿礁鸬昙磳㈤_通城鐵的信息和交通即將改善的可能性。（交通情況我們一定需要考慮如何在推廣時(shí)進(jìn)行引導(dǎo)和消化）20—30歲之間的客戶，會(huì)考慮購買或推薦的占43%，不考慮的占14%，不確定的占43%。相對(duì)來說，對(duì)挑高公寓的接受度比較高。30—40歲之間的客戶，不考慮的占28%，不確定的占35%，不考慮購買的比例多，對(duì)公寓產(chǎn)品的接受度比較差，抗性較大。相對(duì)來說，還是年輕人較容易接受此類創(chuàng)新產(chǎn)品。內(nèi)部

7、分析（項(xiàng)目分析）客戶考慮購買LOFT的目的以自住為主，占63%；投資的僅占8%（40歲以上占7%）；自住兼投資的占16%?？梢?，目前市場(chǎng)來看，自住仍是主要置業(yè)目的，哪怕是具有投資價(jià)值的公寓產(chǎn)品。在告知客戶挑高公寓40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)，首付5成后，能接受的客戶占29%，不能接受的客戶占26%，不確定的客戶占45%，后期的工作是如何對(duì)這近半的不確定客戶進(jìn)行引導(dǎo)。對(duì)于40年產(chǎn)權(quán)的劣勢(shì)既然改變不了，后期應(yīng)該加以引導(dǎo)和規(guī)避（如突出不占房票、其他產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)填補(bǔ)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、商業(yè)用途等等、）SWOT分析S性價(jià)比高于平層住宅，買一層、送一層

8、，總價(jià)低；功能舒適性高于單層公寓；符合年輕人的購買心理，流動(dòng)性、開發(fā)性、透明性、藝術(shù)性；總體區(qū)位發(fā)展?jié)摿薮?，依托住宅產(chǎn)品的規(guī)模及配套優(yōu)勢(shì)W對(duì)于居住目的客群來說，不通燃?xì)?；水電收費(fèi)按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；40年產(chǎn)權(quán)，比住宅少30年；總體區(qū)位發(fā)展?jié)摿薮?，依托住宅產(chǎn)品的規(guī)模及配套優(yōu)勢(shì)；區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，現(xiàn)階段投資氛圍較差；O市場(chǎng)產(chǎn)品稀缺；40年產(chǎn)權(quán)的兩面性（不占房票，針