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《房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制管理探析》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。
1、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制管理探析 摘要：房地產(chǎn)項目開發(fā)施工階段的成本控制具有重要的意義，房地產(chǎn)公司應(yīng)從組織、制度上保證以上五個方面的工作得到有效推進，盡量節(jié)約公司的成本，以便提高公司的盈利水平。從而能動地影響決策、設(shè)計、施工等階段的全過程管理，減少或避免建設(shè)資金的流失，最終降低整個項目的工程造價與成本，從而提高房地產(chǎn)項目開發(fā)的投資效益。本文就施工階段的成本控制做了幾個方面的探討并提出解決方法關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；利潤；成本控制；施工階段中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A文章編號：前言：房地產(chǎn)開發(fā)
2、是一個完整的過程，合理地確定工程造價，就是在建設(shè)程序的各個階段，合理確定投資估算、設(shè)計概算、施工圖預算、承包合同價結(jié)算價、竣工決算價；工程造價的有效控制，就是在優(yōu)化建設(shè)方案設(shè)計方案的基礎(chǔ)上，在建設(shè)程序的各個階段，采用一定的方法和措施把工程造價的發(fā)生控制在合理的范圍和核定的造價限額以內(nèi)，以求合理使用人力物力和財力，取得較好的投資效益開發(fā)項目全過程實施現(xiàn)代化管理和成本控制的效果如何，顯得至關(guān)重要，它直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。7房地產(chǎn)項目的成本控制貫穿于項目開發(fā)的全過程，即項目投資的決策階段、設(shè)計階
3、段、招投標階段、施工階段、竣工結(jié)算階段、銷售階段乃至項目后期管理階段。雖然房地產(chǎn)項目開發(fā)的投資決策階段、設(shè)計階段對項目節(jié)約成本，減少投資起到關(guān)鍵作用，但施工階段的成本控制的重要性同樣不可忽視。項目開發(fā)進入施工階段后，由于在設(shè)計階段和招投標階段的造價管理已經(jīng)基本確立了項目的建設(shè)成本，所以施工階段的主要任務(wù)是控制項目的額外支出，即嚴格把關(guān)項目的工程變更，減少施工單位索賠事件的發(fā)生；合理制定計劃，確保按期交付工程，以達到及時銷售并回收資金的目的，減少項目開發(fā)的資金成本。如何對施工階段的成本進行有效的控
4、制，我認為可以從以下幾個方面進行考慮：一、標后施工組織設(shè)計的審定房地產(chǎn)企業(yè)一般不怎么注重施工組織設(shè)計或施工方案，沒有對施工組織設(shè)計的經(jīng)濟性、可行性進行認真分析，監(jiān)理、工程部門對標后施工組織的審核大多流于形式，審核完后即束之高閣；可是在承包人提交的施工組織設(shè)計中往往會隱藏一些不合理的之處，在后續(xù)的施工及竣工結(jié)算中增加費用，這也是房地產(chǎn)成本控制中容易被忽略的地方。標后施工組織設(shè)計的審定應(yīng)注意以下幾個方面：7(1)基坑土方的開挖方式、工作面寬度及放坡系數(shù)應(yīng)合理；(2)臨時設(shè)施的搭設(shè)點、材料的堆放點應(yīng)提
5、前考慮周全，以免影響后續(xù)工程的施工，造成臨時設(shè)施不得不重新搭設(shè)及材料的二次搬運；(3)合理安排總包、各專業(yè)分包之間的施工工序。二、加強圖紙會審工作由于目前房地產(chǎn)企業(yè)對設(shè)計工期要求普遍較緊，設(shè)計院提供的施工圖中細化程度不夠，錯誤、不合理的地方較多，對圖紙技術(shù)的合理性、施工的可行性、工程造價的經(jīng)濟性進行審核，以求提高設(shè)計質(zhì)量，避免因設(shè)計考慮不周或失誤所帶來的經(jīng)濟損失及工期延誤。圖紙會審中部分應(yīng)著重審查的范圍主要有：(1)基坑開挖及基坑圍護可行性，基坑圍護設(shè)計圖中注明土方開挖順序是否科學、節(jié)約。(2)
6、屋面防水、外墻防滲水、衛(wèi)生間防水及門窗防水做法是否可行。(3)土建與各專業(yè)矛盾問題。(4)工程施工中的可行性問題。(5)室外管線走向及布置是否合理。(6)圖紙是否符合國家的規(guī)范要求。(7)圖紙中的設(shè)計是否經(jīng)濟合理。(8)圖紙是否有不明確的地方，如有應(yīng)盡快明確。三、加強項目開發(fā)計劃管理項目開發(fā)計劃以項目開發(fā)的關(guān)鍵時間節(jié)點(開工、開盤、竣工、交房、結(jié)盤)為骨干，綜合項目開發(fā)的各專項計劃經(jīng)平衡、協(xié)調(diào)形成。7項目開發(fā)計劃制定不合理，容易導致項目進度延期、成本嚴重超支、質(zhì)量問題層出不窮，最終導致客戶投訴率
7、居高不下，經(jīng)營業(yè)績和品牌形象嚴重受損。計劃管理應(yīng)避免出現(xiàn)的以下問題：(1)計劃管理沒有一個組織上的保障。公司沒有專業(yè)的計劃管理部門統(tǒng)籌公司的計劃，而將計劃管理的職責放在行政管理部、總裁辦、總經(jīng)辦等行政部門，由于缺少對開發(fā)環(huán)節(jié)具體業(yè)務(wù)的了解，這些部門實際不能承擔有關(guān)計劃的編制、統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)等職責，只能淪為計劃的收集、匯總和期末按計劃考核評分的部門，計劃管理的效果不佳。(2)缺乏保證計劃實行的制度、流程。缺乏計劃管理相應(yīng)的制度、流程、操作指引和工作標準支撐，表現(xiàn)為計劃制定合理性不強、計劃變更隨意性大、
8、變更頻繁。計劃的嚴肅性和權(quán)威性得不到保證。(3)不尊重科學的規(guī)律。計劃中的每一個工作都有其合理的完成時間，而不能人為的進行壓縮。如強行壓縮導致最后的結(jié)果是既不能按期完成既定目標，又加大了成本的投入，計劃也就成了一紙空文。(4)后續(xù)工程不計代價盲目趕工。在計劃實施過程中，往往前期計劃落后的情況，房地產(chǎn)公司為了完成計劃的總體目標，便“埋頭苦干”、“大干特干”，完全不考慮成本的增加及質(zhì)量上的下降。四、加強現(xiàn)場簽證管理7現(xiàn)場簽證是指發(fā)包人與承包人根據(jù)承包合同約定，就工程施工過程中涉及合同價之外的施工內(nèi)容
