濟南商業(yè)調(diào)研報告.ppt

《濟南商業(yè)調(diào)研報告.ppt》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內(nèi)容在應用文檔-天天文庫。

1、濟南商業(yè)調(diào)研報告2010年08月02日目錄PART1城市宏觀經(jīng)濟背景PART2整體市場研究分析PART3項目自身條件分析0423108PART1城市宏觀經(jīng)濟背景山東省城市等級：省會級城市北連京津，南接滬寧，東西連通山東半島與華中地區(qū)，是環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)和京滬經(jīng)濟發(fā)展軸上的重要交匯點，是全國重要的交通樞紐和物流中心。規(guī)模面積：總面積3915平方公里濟南市現(xiàn)轄6個市轄區(qū)，3個縣，1個縣級市。本項目PART1城市宏觀經(jīng)濟背景/城市宏觀概況城市概況PART1城市宏觀經(jīng)濟背景/城市宏觀概況城市規(guī)劃格局天府新城規(guī)劃出爐總面積119平方公里定位為西部

2、地區(qū)重要的總部商務中心、金融中心和會展博覽中心，以現(xiàn)代服務業(yè)為主導的城市功能區(qū)，城市重要的商業(yè)中心、行政中心以及文化、教育、體育、醫(yī)療等公共服務中心將圍繞大源商務片區(qū)、新川科技總部片區(qū)和正興商業(yè)商務文博會展片區(qū)等三個重點區(qū)域，布局形成大源西、錦江西、正興北、萬安以及中和舊城和華陽舊城等其他六個高端綜合功能片區(qū)隨著近幾年經(jīng)濟的發(fā)展和政策調(diào)控的影響，濟南商業(yè)市場逐步擴容，供應量和成交量逐步放大。PART1城市宏觀經(jīng)濟背景/城市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析2008年以來由于住宅市場受到政策調(diào)控的影響，開發(fā)商對于住宅的開發(fā)熱情受到極大抑制，而商業(yè)地產(chǎn)

3、市場開發(fā)受到追捧，商業(yè)市場供應量呈爆發(fā)式增長。隨著住宅限購等行政性限購措施的出臺，部分投資者的目光也從住宅市場轉向商業(yè)地產(chǎn)市場，商業(yè)地產(chǎn)的成交受政策的調(diào)控影響較小。商業(yè)地產(chǎn)市場供求分析（數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)庫）繼2010年力度空前的宏觀調(diào)控后，2011年國家再度重拳出擊，出臺了包括土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段，抑制住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)市場迎來發(fā)展的春天。部分地區(qū)商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。要求各商業(yè)銀行全面停貸第三套房及

4、以上住房貸款。對貸款購買首套房，首付款的比例調(diào)整到30%及以上。對貸款購買二套房家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍。PART1城市宏觀經(jīng)濟背景/城市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析新國十條三套房貸全面停貸國八條人民幣存貸款基準利率上調(diào)存款準備金率上調(diào)限購令對房地產(chǎn)開發(fā)建設投資達不到25%以上的（不含土地價款），不得以任何方式轉讓土地及合同約定的土地開發(fā)項目。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。提高貸款利率，將使開發(fā)商資金鏈更加緊張，將加大開發(fā)商降價促銷、快速銷售回

5、款壓力。提高貸款利率，購房者的還貸壓力將會更大，這將對購房人的資金實力，特別是首付提出了更高的要求，購房需求會繼續(xù)萎縮。存款準備金率上調(diào)將壓縮商業(yè)銀行的貸款空間，房企今年解決資金困難將更加不容易。同樣購房者的貸款成本和還貸壓力也會加大，進一步形成購房需求萎縮。京滬廣深等多城市限購令今年繼續(xù)執(zhí)行，抑制房地產(chǎn)市場過熱。公寓作為類住宅產(chǎn)品，因其商業(yè)性質(zhì)不限購、可貸款而吸引了投資者的目光。住宅地產(chǎn)市場受到嚴厲調(diào)控，特別是限購政策已基本將住宅投資渠道卡死，商業(yè)地產(chǎn)市場由于市場擴容，需求旺盛，迎來發(fā)展契機，而公寓的商業(yè)性質(zhì)使得其在住宅投資受控后

6、頗受青睞。宏觀政策影響分析城市房地產(chǎn)市場解讀宏觀經(jīng)濟分析13結論：近幾年隨著沿海經(jīng)濟的快速發(fā)展，濟南作為山東省行政中心，失去了經(jīng)濟的龍頭地位，但隨著城市的積極轉型，總部經(jīng)濟的城市定位為項目的定位奠定了政策基礎；住宅市場的調(diào)控，行政性的限購政策，為商業(yè)地產(chǎn)提供了市場空間。人口、消費力研究2宏觀經(jīng)濟分析1人口、消費力研究2濟南近幾年外來人口顯著增加，城市對外吸引力增強，將加大城市商業(yè)項目的輻射力。濟南居民收入水平處于環(huán)渤海經(jīng)濟圈和山東省較高水平，但人均消費額較低，居民消費觀念較為保守。城市房地產(chǎn)市場解讀3近兩年受宏觀調(diào)控政策的影響，房地

7、產(chǎn)市場發(fā)展前景不夠明朗，商品房供求比偏離正常值，市場風險較大。住宅限購后，商業(yè)市場的發(fā)展迎來春天，供應和成交均大幅上升，發(fā)展前景可觀。項目發(fā)展機遇：濟南城市能級高，經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)加速調(diào)整，加快總部經(jīng)濟發(fā)展帶動的商務需求增加；住宅市場發(fā)展受控影響,使得商業(yè)市場贏得發(fā)展的空間，受到開發(fā)商和投資者的青睞。OT項目面臨挑戰(zhàn)：濟南市目前的經(jīng)濟規(guī)模和商業(yè)消費能級與其城市能級不相匹配，內(nèi)陸經(jīng)濟特性使得居民消費觀念較為保守。PART1城市宏觀經(jīng)濟背景/城市宏觀經(jīng)濟狀況總結GDP穩(wěn)步增長，增長率保持15%左右，2010年GDP總量3351.4

8、億元，人均GDP達57394元（折合8666美元)，但在山東省排名并不靠前。第三產(chǎn)業(yè)占比超過50%，但第二產(chǎn)業(yè)增長較低迷。服務業(yè)與工業(yè)的良性互動關系尚未完全形成，產(chǎn)業(yè)結構需進一步優(yōu)化。城市宏觀經(jīng)濟狀況總結PART2整體市場研究分析一、