天太房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案.docx

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1、天太項(xiàng)目策劃案一、新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（一）新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1、2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷概況新鄉(xiāng)房管局最新數(shù)據(jù)顯示，1-12月份，市區(qū)新房投放面積376.72萬(wàn)平方米，33196套，同比分別增加-0.73%，-3.02%，其中住宅投放342.93萬(wàn)平方米，29189套，同比分別增加0.92%，-1.84%。1-12月份，市區(qū)新房銷售面積414.64萬(wàn)平方米，36064套，銷售金額177.96億元，同比分別增長(zhǎng)41.42%、41.36%、69.08%，其中住宅銷售面積383.66萬(wàn)平方米，33460套，銷售金額158.18億

2、元，同比分別增長(zhǎng)45.24%、43.19%、79.48%。以上數(shù)據(jù)顯示新鄉(xiāng)2013年增量房較12年減少，而銷售量卻明顯提高41%，這是由于2011年下半年至2012年上半年的房地產(chǎn)調(diào)控政策的深化造成市場(chǎng)觀望情緒加重，成交萎靡，存量房增加；2013年市場(chǎng)逐漸回暖、剛需得到釋放，形成了2013年“量?jī)r(jià)齊升”的現(xiàn)象。2、2013年新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)（1）從客戶需要方面來(lái)講，中小套型市場(chǎng)熱捧新鄉(xiāng)市場(chǎng)以剛需和二次改善置業(yè)為主，住房投資在多次市場(chǎng)調(diào)控中被壓抑，客戶購(gòu)房理性。中、小戶型需求量較大，中、低價(jià)位的普通商品住房，新鄉(xiāng)市場(chǎng)較普

3、遍，而居民購(gòu)買力難以承受的大戶型、高價(jià)位住房則相對(duì)較少，主要集中在部分高檔樓盤。（2）從市場(chǎng)推售來(lái)看：新鄉(xiāng)市場(chǎng)近一年來(lái)，以蓄客—排號(hào)認(rèn)籌—開(kāi)盤銷售樓盤較多，通過(guò)前期形象導(dǎo)入、大量蓄客，只要品質(zhì)和價(jià)格適中，基本都取得了不錯(cuò)銷售業(yè)績(jī)，甚至出現(xiàn)“開(kāi)盤即清盤”的現(xiàn)象。例如中建海德壹號(hào)、星海國(guó)際、上宅公園城邦等。（3）從成交價(jià)格來(lái)看：2013年新鄉(xiāng)房?jī)r(jià)上漲幅度較小，從1月到12月每平方米共上漲200元左右，金九銀十為2013年新鄉(xiāng)房?jī)r(jià)最高峰，9月新鄉(xiāng)住房均價(jià)高達(dá)4200元/平米。東區(qū)價(jià)格也在隨著東區(qū)的逐步完善而升高，截至到2013年

4、12月，新鄉(xiāng)東區(qū)目前在售樓盤同有近20家，均價(jià)為4200—4300元/平方米。南區(qū)單從區(qū)域位置上來(lái)看，可能不如東區(qū)優(yōu)勢(shì)突出，但是，近年來(lái)，隨著新鄉(xiāng)城市“東移南擴(kuò)”的發(fā)展趨勢(shì)，東區(qū)的區(qū)域板塊發(fā)展已經(jīng)接近飽和狀態(tài)，“南擴(kuò)”成為勢(shì)在必行的大趨勢(shì)。在“南擴(kuò)”的過(guò)程中，衛(wèi)濱南板塊正在逐漸凸顯出自身的價(jià)值，且慢慢釋放出她的魅力。截至到2013年12月，新鄉(xiāng)南區(qū)在售樓盤多達(dá)25家，均價(jià)在3600元/平方米，老城區(qū)也就是新鄉(xiāng)市的中心區(qū)，地理位置優(yōu)越，交通便利，設(shè)施齊全，所以一直是新鄉(xiāng)老市民二次改善置業(yè)的第一選擇。截至到2013年12月，均

5、價(jià)為4800元/平方米。鐵西區(qū)和鳳泉區(qū)均價(jià)分別為3500元/平方米和2700元/平方米。（4）從項(xiàng)目品質(zhì)和產(chǎn)品形態(tài)來(lái)看：由于城市發(fā)展的需要和消費(fèi)者對(duì)居住品質(zhì)要求的提升，新鄉(xiāng)市場(chǎng)上品牌地產(chǎn)、高品質(zhì)樓盤、建設(shè)速度快的樓盤受到消費(fèi)者的熱捧。在建筑品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格、智能化設(shè)施等方面要求逐漸提高。如中建海德壹號(hào)、萬(wàn)匯金宸國(guó)際。品質(zhì)、建設(shè)速度和大規(guī)模的社區(qū)更易讓客戶產(chǎn)生信賴和購(gòu)買意向。(5)從面積區(qū)間上看：戶型區(qū)間上基本上以中小套型的剛需戶型為主，80-90平米兩房、100-130平米三房為主，并輔以少量140-160平米四房

6、。（二）區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析樓盤名稱中建·海德壹號(hào)樓盤地址學(xué)院路與榮校路交匯處北100米占地面積74畝總建面20萬(wàn)平米容積率3.4綠化率規(guī)劃設(shè)計(jì)工程概況5號(hào)樓蓋至25層，6號(hào)樓蓋至6層，其他封頂。明年初全部交房。配套設(shè)施戶型區(qū)間85-93平米二室，110-135平米三室價(jià)格概況均價(jià)4600元/㎡銷售概況7、8、2、4號(hào)樓基本售罄，現(xiàn)正銷售5號(hào)樓，購(gòu)110-136㎡三房送4萬(wàn)元大禮包。6號(hào)樓排號(hào)認(rèn)籌中。項(xiàng)目評(píng)析2、中建海德壹號(hào)開(kāi)發(fā)商：中建地產(chǎn)新鄉(xiāng)中建辰峰置業(yè)有公司地址：學(xué)院路與榮校路交匯處北100米（原機(jī)電專科學(xué)校）總建面：20

7、萬(wàn)平米總占地：74畝總戶數(shù)：1516容積率：3.4工程進(jìn)度：5號(hào)樓蓋至25層，6號(hào)樓蓋至6層，其他封頂。明年初全部交房。面積區(qū)間：88-89平米二室，113-134平米三室銷售情況：7、8、2、4號(hào)樓基本售罄，現(xiàn)正銷售5號(hào)樓，均價(jià)4600元/㎡，購(gòu)110-136㎡三房送4萬(wàn)元大禮包。6號(hào)樓排號(hào)認(rèn)籌中。配套設(shè)施：思達(dá)超市、對(duì)面市政商業(yè)中心、小區(qū)自身的小區(qū)配備獨(dú)立會(huì)所、1萬(wàn)平方米的風(fēng)情商業(yè)街區(qū)。臨近新鄉(xiāng)市牧野公園、兒童公園及衛(wèi)河風(fēng)景帶。學(xué)校：河師大及附中、新鄉(xiāng)二中分校、33中、41中、新飛大道小學(xué)、平原小學(xué)。周邊醫(yī)院(就醫(yī)條件

8、)：前衛(wèi)醫(yī)院、公立醫(yī)院產(chǎn)品特色：英倫風(fēng)情ARTDECO風(fēng)格，147米超寬樓間距。優(yōu)勢(shì)：品牌地產(chǎn)、建設(shè)速度快、戶型受市場(chǎng)歡迎萬(wàn)匯金宸國(guó)際開(kāi)發(fā)商：新鄉(xiāng)市萬(wàn)匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地址：牧野湖北岸總建面：81萬(wàn)平米總占地：256畝容積率：3.97工程進(jìn)度：已封頂面積區(qū)間：二居室90平米三居室110-166平米四居