御陽(yáng)花園全程策劃報(bào)告.docx

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1、御陽(yáng)花園全程策劃報(bào)告12020年4月19日御陽(yáng)花園全程策劃報(bào)告一、項(xiàng)目分析（一）項(xiàng)目概況1、位置項(xiàng)目位于某市大營(yíng)坡地區(qū)，筑新路北段，第二十三中學(xué)對(duì)面，緊鄰百花山農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，距新建大營(yíng)坡立交橋50米。2、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)用地面積：32738m2會(huì)所：1200m2總建筑面積：51860m2幼兒園：650m2建筑密度：27.2%停車場(chǎng)：4700m2容積率：1.6綠化率：35%3、周邊設(shè)施學(xué)校：緊鄰北郊小學(xué)及二十三中，距實(shí)驗(yàn)小學(xué)、某市六中、財(cái)校、醫(yī)學(xué)院僅5分鐘車程菜場(chǎng)：百花山農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、貴烏農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)醫(yī)院：距市五醫(yī)200

2、米、距醫(yī)學(xué)院700米酒店：神奇假日酒店、神奇星島酒店超市：距思君超市約800米銀行：中國(guó)銀行及中國(guó)建設(shè)銀行皆鄰近本項(xiàng)目郵局：貴烏北郵局距項(xiàng)目200米交通：7路、9路、64路、67路、70路、73路、76路、文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。82路4、區(qū)域綜析項(xiàng)目地理位置緊鄰?fù)猸h(huán)線，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，周圍無(wú)重工業(yè)，無(wú)污染源，空氣質(zhì)量上乘。且背靠獅子山上千畝郁郁蔥蔥的環(huán)保林木，無(wú)形中又為項(xiàng)目提供了絕佳的自然觀賞景觀及取之不竭的自然空氣資源。大營(yíng)坡地區(qū)經(jīng)歷了幾十年的滄桑，無(wú)論人文環(huán)境還是周邊設(shè)施都發(fā)生了很大的改變。一片片破舊老房被拆

3、除，一幢幢精品住宅在涌現(xiàn)，星級(jí)酒店、大型交易市場(chǎng)均定址其中。在市政支持下，擴(kuò)建道路，架設(shè)立交，仿佛一夜之間整個(gè)大營(yíng)坡變了個(gè)樣。居住人口數(shù)字不斷地上升，在建住宅項(xiàng)目不斷增多，當(dāng)前它已成為某市民今后幾年投資置業(yè)的熱點(diǎn)。因此，本項(xiàng)目只要在初期策劃、工程進(jìn)度及質(zhì)量、入市形象及時(shí)間上把好關(guān)，做好充分的準(zhǔn)備，在當(dāng)前地產(chǎn)形勢(shì)較佳的前提下必能獲得滿意的成果。（二）項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)1、市場(chǎng)有空間某市，作為大西南開(kāi)發(fā)的前沿，在國(guó)家提供有利政策的前提下，市場(chǎng)對(duì)具有特色，綜合素質(zhì)較高的精品小區(qū)有較強(qiáng)的承接力。隨著人們生活水平的提高，對(duì)居住質(zhì)量的要求也在不

4、斷擴(kuò)大，面向她們而建的講求整體規(guī)劃，理念設(shè)計(jì)，功能配套較完善的高尚住宅小區(qū)，將有一個(gè)持續(xù)成長(zhǎng)的市場(chǎng)空間。2、有策劃前置觀念32020年4月19日文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。很多發(fā)展商是在項(xiàng)目建起來(lái)后才想到銷售，銷售不暢才想到促銷，促銷未果而想到整體策劃，也有的發(fā)展商開(kāi)盤前有整體規(guī)劃，但開(kāi)盤后策劃理念的貫徹實(shí)施不到位，致使項(xiàng)目虎頭蛇尾，市場(chǎng)中爛尾樓眾多，而貴司目光敏銳，注意到“凡事預(yù)則立”，從各方面整合社會(huì)精英資源，貫徹如一，使項(xiàng)目有的放矢，自然先機(jī)在握。二、某市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析（一）某市房地產(chǎn)發(fā)展分析某市房地產(chǎn)面臨

5、前所未有的發(fā)展良機(jī)，與全國(guó)許多城市相比，某市房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)一直較好，前幾年空置房比例在15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國(guó)家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費(fèi)觀念的加強(qiáng)和房改的深入，住房信貸投入增加，開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)，減免部分稅費(fèi)等有很大關(guān)系。某市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格近年來(lái)呈穩(wěn)中有升趨勢(shì)，特別是中心區(qū)房?jī)r(jià)，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)減少而使市區(qū)商品房（特別多層）供應(yīng)相對(duì)減少，因而市區(qū)房?jī)r(jià)上揚(yáng)在所難免。市民應(yīng)改變過(guò)去那種不愿離開(kāi)中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部環(huán)境好配套設(shè)施齊全

6、的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移?，F(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強(qiáng)，會(huì)有更多的市民將余錢投向房地產(chǎn)，從這個(gè)角度上看，以后的筑城樓市將會(huì)出現(xiàn)新的發(fā)展勢(shì)頭。（二）貴州將推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化42020年4月19日文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。貴州屬聯(lián)合國(guó)土地警戒線以下的省份，而住宅又多是磚混結(jié)構(gòu)，為什么？因?yàn)楸阋?，這就很矛盾。按市場(chǎng)物以稀為貴的原則，土地稀缺的必然結(jié)果是磚的價(jià)格應(yīng)較高，住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)就要“糾正”這種錯(cuò)誤。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)，實(shí)際上是在告訴企業(yè)如何看市場(chǎng)的問(wèn)題。比如說(shuō)，出臺(tái)以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)為重點(diǎn)政策，實(shí)際上

7、是告訴開(kāi)發(fā)商當(dāng)前市場(chǎng)需求中，中低水平的消費(fèi)仍是主流。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)涉及面還很廣，各地的實(shí)際情況，也有差異，但首先應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是觀念更新。據(jù)了解，許多省份在機(jī)構(gòu)改革中，已有意增設(shè)省級(jí)中心。住宅產(chǎn)業(yè)的推進(jìn)是一個(gè)過(guò)程，也是一個(gè)必然的發(fā)展趨勢(shì)。（三）某市房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢(shì)隨著某市兩城區(qū)舊城改造的基本完成，市中心區(qū)土地資源越來(lái)越稀缺，特別是今年市政府嚴(yán)格控制市區(qū)土地的確批租，使市中心土地供應(yīng)更趨緊張。與此同時(shí)，國(guó)家取消福利實(shí)物分房；實(shí)行住房分配貨幣化；增加住房信貸的投入；開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)；減免部分稅費(fèi)等一系列措施，極大地提高了群

8、眾購(gòu)買住房的積極性，住房開(kāi)始成為人們的最大消費(fèi)。面對(duì)這一市場(chǎng)局面，開(kāi)發(fā)商們躍躍欲試。深圳、廣州等地的諸多房地產(chǎn)商“搶攤某市”已成為共識(shí)。在當(dāng)前市中心土地供應(yīng)十分緊缺的情況下，開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始把目光投向郊區(qū)地帶：小河一帶、花溪一帶、金陽(yáng)小區(qū)等。城鄉(xiāng)結(jié)合地帶：省政府背后小關(guān)一帶，貴鋼至二戈寨沿線，